АГКК въвежда сервитутните зони в кадастъра – какво трябва да знаят собствениците на имоти?

Представете си празен парцел с хубава гледка, достъп от улица и достатъчно място за къща. Оградата показва къде свършва собствеността. Но тя не казва какво преминава под земята, кой има право да влиза за обслужване на съоръжение и дали върху част от двора има ограничения. Именно тази невидима страна на имотите е във фокуса на една нова промяна в българския кадастър.

На 29 октомври Агенцията по геодезия, картография и кадастър обяви, че информационната ѝ система вече разполага с функционалност за нанасяне на така наречените зони на ограничения, включително сервитутни зони. Два дни по-рано, на 27 октомври 2026 г., е утвърден нов формат за обмен на кадастрални данни, който позволява тази информация да бъде предоставяна и отразявана. Звучи технически, но зад новината стои съвсем житейски въпрос: как да разберем какво действително можем да правим със собствения си имот?

Има и причина тази стъпка да се случва точно сега. От 9 февруари 2026 г. е в сила актуализирана уредба в Закона за кадастъра и имотния регистър, която изрично предвижда отразяване на зоните на ограничения. Самото наличие на правна рамка обаче не означава, че цифровите очертания на всяко трасе вече са налични. Необходими са и точни данни от органите и операторите, които ги създават и поддържат.

Сервитутът не означава, че някой непременно притежава част от двора ни. Той може да дава определено право на друго лице или оператор — например да преминава за обслужване на инфраструктура или да използва определена ивица за съоръжение. В зависимост от правното основание и вида на мрежата могат да съществуват и ограничения за действията на собственика. Понякога електропроводът е очевиден. Подземните трасета обаче не винаги оставят следа, която може да се разчете при оглед.

Разликата между граница на имота и зона на ограничение е съществена. Първата определя територията на собствеността. Втората може да засяга само част от нея, без собствеността да се прехвърля. За бъдеща къща това може да има значение при разполагането на сграда, допълнителни постройки или други съоръжения. Но няма универсално правило, според което всяка видима тръба или всеки кабел автоматично забранява строеж: ограниченията зависят от конкретния обект, приложимите норми и правното основание.

Тук има подробност, която лесно може да се пропусне. Кадастралната агенция не създава сервитутите и не налага нови забрани чрез рисуване на линия върху картата. Тя отразява данни за ограничения, възникнали по друг законов ред. В Закона за енергетиката например са предвидени сервитути за линейни енергийни обекти при определени условия. Законът за устройство на територията отделно урежда права на преминаване през чужд имот и на прокарване на отклонения от мрежи. Това са различни правни механизми, а не едно общо разрешение „да минава кабел“.

Най-важното предупреждение в съобщението на агенцията е друго: новата функционалност не означава, че всички съществуващи ограничения вече са нанесени. Информацията ще се събира поетапно от компетентните органи и оператори. Следователно липсата на оцветена зона или обозначение в дадена справка засега не бива да се приема като доказателство, че под имота няма инфраструктура или че няма действащи права на трети лица.

Как изглежда разумната проверка? При покупка на парцел първо трябва да се установи точният му кадастрален идентификатор. След това има смисъл да се сравнят наличните кадастрални данни с подробния устройствен план и с информацията за мрежите от съответните експлоатационни дружества. Ако купувачът планира конкретно строителство, архитект и геодезист могат да проверят дали замисълът е съвместим с отстоянията, ограниченията и действителното положение на инфраструктурата. Самата онлайн карта не е достатъчна основа за изкопни работи.

Отделна е проверката в Имотния регистър. Удостоверението за имот показва вписвания, отбелязвания и заличавания за права и тежести. То е важно, но не замества кадастралните, устройствените и специализираните данни за техническата инфраструктура. Нито една справка сама по себе си не може да отговори на всички въпроси за бъдещото използване на терена. Ако има разминаване, трябва да се изясни правното и техническото основание, а не просто да се избере по-удобният документ.

Новата възможност е стъпка към по-пълна картина на собствеността, но все още не е готова карта на всичко, което се намира над и под земята. За купувачите това е добра новина с едно важно условие: по-добрата информация ще идва постепенно. Дотогава най-полезният въпрос при оглед на празен парцел може да се окаже не „Къде е оградата?“, а „Какво има тук, което не се вижда?“