Отражение на пазара на САЩ върху цените на имотите по света с фокус върху България

Взаимовръзката между икономиката на САЩ и цените на имотите по света е силна и многопластова. Като най-голяма икономика с водеща резервна валута, Съединените щати влияят на глобалните финансови условия – особено чрез лихвената политика на Федералния резерв (Фед) и пазарните настроения, които често се пренасят отвъд националните граници. Това влияние ясно се наблюдава в динамиката на имотните пазари в различни държави, включително България. През последните две десетилетия светът преживя както глобален бум на недвижимите имоти, така и резки спадове, които често са били отразени или дори подбудени от събития на пазара в САЩ. Класически пример беше световната финансова криза от 2008 г., започнала с краха на пазара на жилищни кредити в САЩ – тя доведе до масов спад на цените на имотите в множество страни. В България например цените на жилищата спаднаха кумулативно с над 35% в годините след 2008. След този период настъпи дълга фаза на възстановяване, стимулирана от ниски глобални лихви и изобилна ликвидност. От около 2014 г. почти нулевите лихви по банковите депозити насърчиха много българи да насочат спестяванията си към недвижими имоти, което постави начало на нов възходящ цикъл на пазара. Така политиките на водещите централни банки, водени от Фед, създадоха среда на евтин кредитен ресурс, която подпомогна поскъпването на имотите в световен мащаб.

Лихвените нива и достъпността на кредити. Една от най-преките връзки между пазара на САЩ и цените на имотите глобално е чрез лихвените проценти. Когато Фед променя основните лихви, ефектът се разпростира върху международните финансови пазари и предопределя курса на действие на много други централни банки. Ниските лихвени нива по ипотечните кредити правят покупката на жилище по-достъпна, увеличават търсенето и съответно водят до ръст в цените. Обратно, покачването на лихвите оскъпява кредита, охлажда нагласите на купувачите и може да натисне цените надолу. Последният цикъл го демонстрира нагледно: за да овладее инфлацията, от март 2022 г. Федералният резерв предприе най-агресивната кампания по повишаване на лихвите от десетилетия насам. В рамките на месеци основната американска лихва се покачи от близо нула до диапазона 4,5–4,75% – „с най-бърз темп от две десетилетия“. Това доведе и до рязък скок на типичните ипотечни лихви в САЩ: средната 30-годишна фиксирана ипотека достигна около 7% – най-високо ниво от над 20 години. Подобен скок незабавно охлади имотния пазар в Америка: броят на сделките започна да спада, а цените на жилищата спряха рязкото си покачване и дори отбелязаха корекции надолу. Международният валутен фонд подчертава, че лихвите имат критична роля за цените на имотите: емпирично повишение от 1 процентен пункт в реалната лихва забавя ръста на цените на жилищата с около 2 пункта. С други думи, обръщането на глобалния лихвен тренд през 2022 г. – от продължително понижаване към рязко покачване – преобърна и посоката на жилищните пазари. До средата на 2023 г. в две-трети от страните в ОИСР е отчетен спад на цените на жилищата в реално изражение (с отчитане на инфлацията). Този синхронен обрат подчертава колко силно решенията на Фед и другите големи централни банки влияят върху достъпността на жилищните кредити навсякъде по света.

Ефектът се усети отчетливо и в Европа. Европейската централна банка (ЕЦБ) практически нямаше избор освен да последва примера на Фед, след като инфлацията в еврозоната също рязко се ускори през 2022 г. – до нивата 8-10%, невиждани от въвеждането на еврото. ЕЦБ повиши лихвите си за пръв път от 11 години, слагайки край на ерата на 0% лихви. До края на 2022 г. базовите лихвени проценти в еврозоната достигнаха ~2,5%, най-високо равнище от 2008 г. насам. Резултатите бяха незабавни: търсенето на ипотечни кредити рязко намаля. В Европа броят на новите жилищни заеми се сви драстично – с около 70% спад на годишна база към края на 2022 г. Много домакинства преосмислиха плановете си за покупка на имот предвид по-високите вноски по заемите. В България ситуацията с лихвите имаше някои особености, но общата тенденция не подмина и нашия пазар. През по-голямата част на последното десетилетие лихвите по жилищните кредити у нас бяха в исторически нисък диапазон (около 2.5–3% годишно), което сериозно стимулира кредитирането и покупките. Дори през 2022 г. – когато на Запад лихвите стремително тръгнаха нагоре – българските банки запазиха относително ниски нива. Среднопретегленият лихвен процент по новите ипотечни кредити у нас бе около 2.6–2.7% към края на 2022 г., най-нисък в целия ЕС. Това се обяснява от експерти с високата конкуренция между банките и спецификата на паричния режим (валутния борд), които забавиха сближаването на нашите лихви с покачващите се европейски. Едва в края на 2022 г. Българската народна банка (БНБ) започна леко да повишава своя основен лихвен процент – към януари 2023 г. той стана 1.42%, тръгвайки от нулеви нива година по-рано. Търговските банки реагираха плахо: по данни в началото на 2023 г. някои банки коригираха лихвите по ипотеките само с 0.2 процентни пункта нагоре. Банките уверяваха, че всяко повишение ще бъде плавно и умерено, тъй като никой кредитор няма интерес клиентите масово да спрат да обслужват заемите си
. Тази относителна устойчивост на лихвите по кредитите в България обяснява защо имотният пазар у нас продължи да отчита ръст, дори когато в редица развити икономики цените вече се охлаждаха. Все пак, тенденцията към поскъпване на кредита започва да се проявява и тук – очакванията на анализатори в началото на 2023 г. бяха до края на годината лихвите по жилищните заеми у нас да се вдигнат с общо 1.5–2 процента. В обобщение, периодът на много ниски глобални лихви (2015–2021) значително подкрепи поскъпването на имотите в България, а започналото през 2022 г. затягане на паричната политика постепенно отнема част от този стимул. Този процес на нормализация на лихвените нива – макар и забавен у нас – вероятно ще доведе до по-умерен растеж на цените на имотите в бъдеще, тъй като достъпността на кредита се влошава.

Инфлацията и паричната политика на Фед. Втората ключова връзка между САЩ и глобалните имотни пазари е инфлацията – и реакцията на централните банки към нея. След избухването на пандемията COVID-19 световната икономика бе залята от стимули без прецедент: Фед и другите големи банки намалиха лихвите до нула и инжектираха трилиони долари ликвидност, правителствата предприеха мащабни пакети за подкрепа. Тази силно стимулираща парична и фискална политика, макар и нужна в кризата, допринесе за рязък скок на цените, когато икономиките се възстановиха. БНБ отбелязва, че „продължителният период на силно стимулираща парична политика, провеждана от водещите централни банки“ е сред факторите, обуславящи високата глобална инфлация в последните години. В комбинация с нарушените доставки и военния конфликт в Украйна, резултатът бе двуцифрена инфлация едновременно в САЩ, Европа и много други страни през 2022 г. – нещо невиждано от десетилетия. В САЩ инфлацията достигна най-високи нива за 40 години (над 9% през юни 2022), а в ЕС – рекордни 11.5% през октомври 2022. Тази ситуация постави Фед пред необходимостта спешно да затегне паричната политика (както вече описахме). Оттук се завъртя спиралата: по-високите лихви охладиха търсенето на имоти, но и самата инфлация оказва специфични влияния върху недвижимостите. От една страна, високата инфлация подкопава покупателната способност на домакинствата – доходите изостават, реалните им спестявания се топят, което затруднява събирането на средства за покупка на жилище. От друга страна обаче, недвижимите имоти често се възприемат като актив-убежище в периоди на висока инфлация. Когато хората се страхуват, че инфлацията „ще изяде“ спестяванията им, те са склонни да ги вложат в по-трайни и реални активи като имоти. Именно такъв поведенчески ефект се прояви масово през 2021–2022 г. По наблюдения на български експерти, страхът от обезценяване на парите се превърна в водещ мотив на пазара: много купувачи бързаха да купят „сега“, за да избегнат по-високи цени утре и обезценени пари в банката. Комбинацията от евтин кредит и ускорена инфлация създаде у нас своеобразна надпревара между купувачите, като търсенето значително превиши предлагането. Това естествено изстреля цените нагоре. През 2022 г. цените на жилищата в България достигнаха исторически връх – около 20% над предишния пик от 2008 г. На годишна база поскъпването в номинално изражение бе над 13%, което обаче при инфлация над 15% означава лек спад в реална стойност. Всъщност през септември 2022 г. инфлацията в България достигна връх от 18.7% на годишна база (по CPI) – най-високо равнище от 1998 г. насам. Този ценови шок надмина даже ръста на имотите, но въпреки това вложенията в жилища останаха атрактивни като защита срещу още по-непредсказуемо поскъпване на живота. Важен фактор бе, че лихвите по депозитите останаха пренебрежимо ниски (около 0–1%), така че реалната им доходност стана дълбоко отрицателна. При такава среда купуването на недвижим имот с фиксирана лихва ~2.5% годишно се явяваше разумно – кредитополучателят на практика изплаща заем в обезценяващи се пари, докато стойността на самия имот поне частично нараства с инфлацията. Това явление – отрицателни реални лихви – бе масово в много страни и допринесе за „надуване“ цените на активите. С отшумяването на инфлационния пик през 2023–2024 г. обаче, тази подкрепа за имотния пазар постепенно отслабва. В България инфлацията бързо се забави до едноцифрени стойности (от юни 2023 г. под 10%, към пролет 2025 г. ~3–4% годишно). Успокояването на общото поскъпване би трябвало да намали натиска за бягство към имоти като защита на спестяванията. Както отбелязва Иван Велков от Българската стопанска камара, когато инфлацията се укроти, поскъпването на имотите също се нормализира – вижда се по цяла Европа, че по-спокойната инфлационна среда води до по-умерен ръст на цените на жилища. В този смисъл, успехът на Фед и останалите централни банки в укротяването на инфлацията ще бъде фактор за стабилизиране на пазарите на недвижими имоти в глобален мащаб. Ако лихвените повишения постигнат целта си и инфлацията трайно спадне, цикълът на постоянно нарастващи лихви ще приключи – а това ще даде възможност на жилищните пазари да намерят нов баланс след турбулентните години.

Поведение на инвеститорите и глобален пазар на недвижими имоти. Освен чрез лихвите и инфлацията, отражението на американския пазар върху света се проявява и през призмата на инвеститорското поведение. В глобализираната финансова система големите инвеститори (фондове, банки, мултинационални компании) пренасочват капитали между различни страни и сектори в търсене на по-добра доходност при дадено ниво на риск. Когато в САЩ лихвите бяха близки до нулата (например в периода 2009–2015 и 2020–2021), доходността на традиционни активи като облигации бе ниска – това мотивира много инвеститори да търсят алтернативи с по-висока възвръщаемост, включително недвижими имоти по цял свят. Този феномен на „гонене на доходност“ доведе до значителни капитали, вливащи се в имотни пазари от Лондон и Сидни до София. Международни инвестиционни фондове изкупуваха бизнес имоти, търговски центрове, хотели и дори жилищни портфейли в страни с по-атрактивни цени, което допълнително покачваше оценките. Особено активни бяха годините след 2015 г., когато глобалният обем на инвестиции в недвижими имоти достигна рекорди. Част от тези средства дойдоха и в Източна Европа, включително България – макар нашият пазар да е по-малък, отвореността към капитали от ЕС и други региони се увеличи след 2012 г., когато бяха премахнати някои ограничения за чужденци. Данни на агенции показват, че в последните години се наблюдава ръст и на чуждестранните купувачи на български имоти, особено от ЕС. Това включва както индивидуални инвеститори (например търсещи ваканционни жилища по Черноморието или евтини градски имоти), така и институционални играчи. Така настроенията на глобалните инвеститори – често оформяни от случващото се на Wall Street или политиките на Фед – косвено влияят и върху българския имотен пазар.

През 2020–2021 г. например, политиката на „евтини пари“ за справяне с пандемията и високата ликвидност повишиха апетита за риск. Инвеститорите масово наляха средства в активи като акции и имоти, предизвиквайки бум. В САЩ този период се характеризира с рекордно поскъпване на жилища (над 20% годишно на места) и силна активност на купувачите. Сходни „горещи“ пазари се видяха в Канада, Германия, Австралия и др. – не на последно място и защото глобалните инвеститори имаха достъп до евтин доларов ресурс, а и местните купувачи се възползваха от ниски лихви. България не беше изключение: 2021 и 2022 г. бяха сред най-силните за имотния пазар от гледна точка на обем сделки. По данни на Агенцията по вписванията, броят продажби на имоти у нас през 2022 г. достигна или дори надмина нивата отпреди световната криза. Успоредно с това цените на жилищата през 2022 г. нараснаха с двуцифрен темп, като до края на годината надхвърлиха историческия максимум от 2008 г. с около 20%. Много от тези покупки бяха финансирани със собствени средства (спестявания) или комбинация от спестявания и кредит – характерно за България е, че делът на сделките със 100% кешово плащане е висок в сравнение с по-развитите страни. Това донякъде обяснява защо повишението на лихвите през 2022 г. не доведе мигновено до срив на пазара – значителна част от купувачите не бяха пряко зависими от банково финансиране и реагираха повече на страха от инфлация, отколкото на покачващите се лихвени проценти. Въпреки това, сигналите за обръщане на цикъла станаха видими в края на 2022 и началото на 2023 г.: купувачите станаха по-предпазливи, пазарът се охлади и започна да се наблюдава изравняване на силите между продавачи и купувачи. Както отбелязва имотна компания в свой пазарен обзор, през четвъртото тримесечие на 2022 и първите на 2023 г. мнозина купувачи вече успяваха да договорят отстъпки от офертните цени – нещо рядко срещано в разгара на бума. Този временен спад в активността съвпадна с най-високите нива на несигурност около инфлацията и лихвите. След средата на 2023 г. обаче глобалните настроения частично се подобриха: инфлацията започна да отстъпва, а централните банки забавиха темпа на повишение на лихвите с надежда, че пикът е достигнат. Инвеститорите, включително тези на имотния пазар, реагираха с известен оптимизъм. В много страни се заговори, че лихвените проценти са близо до тавана си и предстои стабилизация или дори намаление в рамките на 2024–2025 г. Това очакване вдъхна нов живот на жилищното търсене – например в САЩ през пролетта на 2023 г. пазарът частично се съживи след корекцията, а в редица европейски държави цените на имотите отново тръгнаха нагоре в края на 2023 и началото на 2024 г. Така глобалният цикъл сякаш навлезе в нова фаза на предпазливо възстановяване, в унисон с надеждите за „меко приземяване“ на икономиките.

В България през 2023 г. имаше период на забавяне на ръста – увеличението на цените на жилищата се понижи до около 10% на годишна база (спрямо над 13% година по-рано), а в някои големи градове дори се регистрираха леки корекции надолу на тримесечна база (напр. в София -0.1% през Q4 2023 спрямо Q3 2023). Това бе индикатор, че купувачите стават по-чувствителни към ценовите нива и кредитните условия. В същото време икономиката на България остана стабилна – безработицата беше ниска, заплатите продължиха да растат, макар и под темпа на инфлация през част от периода. Към 2024 г. се очерта интересен парадокс: пазарът на имоти у нас отново набра скорост въпреки по-високите лихви. По данни на НСИ през 2024 г. броят сделки с жилищни имоти е рекорден – около 95 хил. транзакции, което е с ~40% над средното преди имотната криза от 2008. Общата стойност на сделките за жилища през 2024 г. надхвърли 12 млрд. лв., преминавайки за пръв път психологическата граница от 10 млрд.А цените се ускориха отново: през второто полугодие на 2024 г. годишният ръст скочи до впечатляващите 18.3% – най-висок в целия ЕС за този период. България оглави класацията по поскъпване на жилищата в ЕС през четвъртото тримесечие на 2024 г., изпреварвайки Унгария (+13%) и Португалия (+11.6%). Този нов ценови пик у нас може да се обясни с няколко специфични фактора, които временно надделяха над глобалния лихвен натиск. На първо място, доходите на домакинствата в България през последните 3-4 години нарастваха устойчиво – дори по-бързо от средния ръст на цените на жилищата за същия период. Увеличената покупателна способност, съчетана с натрупани спестявания, подхрани търсенето на по-качествени и просторни жилища. Второ, както вече отбелязахме, лихвите по ипотеките у нас останаха едни от най-ниските в Европа. Средно 2.3–2.5% през последните години, тези нива бяха значително под инфлацията, което стимулираше кредитирането. Третият фактор е продължаващата, макар и отслабваща, висока инфлация през 2021–2023 г., която тласна хората да търсят вложения в реални активи. И не на последно място, спекулативните очаквания около бъдещото влизане на България в еврозоната изиграха роля. Много купувачи и инвеститори предположиха, че присъединяването към еврото (планирано за 2025–2026 г.) ще доведе до допълнително поскъпване на имотите – аналогично на опита на други страни преди приемане на еврото. Това очакване само по себе си се превърна в двигател: участниците на пазара побързаха „да изпреварят“ евентуалното вдигане на цените, с което фактически допринесоха то да се реализира още преди факта. Александър Бочев, председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“, отбелязва, че 2025 г. вероятно ще е пикова година с до 18% ръст на цените (подобно на първото тримесечие на 2025 спрямо година по-рано) и че след приемането на еврото се очаква нормализиране на годишния ценови ръст до около 10%. В подкрепа на това, опитът на Хърватия – която влезе в еврозоната през 2023 г. – показва, че след еднократен скок на имотите с ~17% в преходната година, пазарът се връща към по-умерен ръст (6–10% годишно). Тоест известна част от спекулативното поскъпване у нас вече се е случило авансово и пазарът вероятно ще се саморегулира след отпадане на еуфорията около еврото.

Всички тези наблюдения сочат, че макар лихвените и монетарни условия, зададени от САЩ, да поставят рамката за движението на имотните пазари глобално, конкретни локални фактори могат временно да усилват или омекотяват ефекта. В случая с България, мощното отражение на американския пазар (чрез скъпите долари и световната анти - инфлационна политика) се балансира от местната реалност на наваксващи доходи, ограничено предлагане и валутен борд. Паричният съвет и фиксираният курс лев-евро означават, че БНБ до голяма степен следва политиката на ЕЦБ, която пък реагира със закъснение на Фед. Това позволи известно забавяне – и дори „прегряване“ – на нашия пазар в моменти, когато другаде вече се стигаше до охлаждане. Въпрос на време е обаче глобалните тенденции да се усетят пълноценно и у нас. Ако Фед задържи лихвите „по-високи за по-дълго“ (както сигнализира през 2023 г.), а ЕЦБ продължи да затяга, неминуемо цената на кредита в България ще расте и ще притъпи ентусиазма на купувачите. От друга страна, ако САЩ успеят да укротят инфлацията и започнат постепенно намаление на лихвите след 2024 г., това би било благоприятен сценарий – би намаляло рискът от рязък спад на имотния пазар и би осигурило меко приземяване след годините на бурен ръст. За момента прогнозите са предпазливи: очаква се поскъпването на жилищата в България да се забави до едноцифрени темпове през следващите 1-2 години, без драматични спадове. Подобна перспектива – успокояване, но не срив – се споделя и за много други страни, където имотните пазари вече отразиха основната корекция от повишените лихви и сега се стабилизират с оглед на по-слаба инфлация и все още здрави икономически фундаментални показатели.