Развитие на лихвите по ипотечните кредити и прогноза за близко бъдеще

Тенденции при лихвените проценти през последните 5 години:

През периода 2019–2024 г. лихвените проценти по ново отпуснатите жилищни кредити в България отбелязаха значително по-умерено движение в сравнение с тези в Еврозоната. В началото на периода средните лихви по ипотеките у нас бяха около 3% – например към края на 2018 г. средната лихва по нов левов жилищен кредит беше 3.24%, а през 2019 г. се понижава до около 3.0%. В следващите години трендът е надолу: в началото на 2020 г. средната лихва по жилищните кредити в левове спада до 2.97%. Тези понижения продължават и през 2021 г., като лихвите достигат исторически ниски нива. Всъщност 2022 г. остава в историята като годината на рекордно ниските лихви по ипотечни заеми в България – през лятото на 2022 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити достига дъно от около 2.4% годишно. Например, през септември 2022 г. средната ефективна годишна лихва по жилищните заеми у нас е намаляла до 2.46% – безпрецедентно ниско ниво в новата кредитна история.

От есента на 2022 г. се наблюдава леко покачване, но то е минимално. За разлика от други страни, българските банки не предприеха рязко вдигане на лихвите през 2023 г. В края на 2023 г. средната лихва по ново отпуснатите ипотечни кредити беше около 2.5–2.6%, което е само незначително над рекордните дъна. По данни на Българската народна банка (БНБ) през септември 2023 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити в левове е 2.61%, при 2.47% година по-рано (септември 2022). Дори до края на 2024 г. лихвените проценти останаха близо до тези ниски стойности – през ноември 2024 г. средната лихва е 2.51%, дори по-ниска от ноември 2023 г. (когато е била 2.58%). Това означава, че в разгара на глобален цикъл на нарастване на лихвите, българските ипотечни кредити продължават да се отпускат при най-ниските лихви в Европейския съюз (след Малта). За сравнение, дори когато се включат всички такси и комисиони, средният Годишен процент на разходите (ГПР) по жилищните кредити в България през ноември 2024 г. е 2.82%, или под 3% – ниво, запазило се практически без промяна спрямо година по-рано.

Графика: Средни лихви по ново отпуснати ипотечни кредити в България и Еврозоната (2019–2024). Българските лихви (жълта линия) се понижават и задържат около 2.5%, докато средните лихви в Еврозоната (оранжева линия) нарастват рязко след 2021 г.

Фактори, влияещи върху лихвите у нас: Ниските лихви по ипотечните кредити в България през последните години се обуславят от няколко ключови фактора. Първо, паричната политика и финансовата система – България е с валутен борд и фиксиран курс лев/евро, което ограничава директните лихвени интервенции на БНБ. Основният лихвен процент (ОЛП), обявяван от БНБ, остана 0.00% в периода 2018–2021 и започна да се покачва едва в края на 2022 г. след повишенията на лихвите в еврозоната. Това означава, че вътрешната монетарна политика не наложи натиск за увеличение на лихвите по кредитите. БНБ обаче предприе други макропруденциални мерки с цел охлаждане на кредитния бум – постепенно увеличи антицикличния капиталов буфер за банките и въведе по-строги изисквания към ипотечното кредитиране. От октомври 2024 г. регулаторът задължи банките да отпускат жилищни заеми само при определени условия: максимум 85% съотношение кредит/стойност на имота, месечната вноска да не надвишава 50% от дохода на клиента и срокът на кредита да е до 30 години. Тези стъпки целят да ограничат рисковото кредитиране, без обаче пряко да повишават цената на заемите.

Второ, свръхликвидността на банковата система допринесе за евтиното кредитиране. През последното десетилетие депозитите на домакинствата нараснаха значително, докато лихвите по спестяванията останаха близки до нулата. Към август 2024 г. средната лихва, изплащана от банките по привлечените средства от фирми и граждани, е едва 0.11% – практически без разход за банките. В резултат банките разполагат с излишна ликвидност и могат да си позволят да кредитират агресивно на ниски лихви, запазвайки високи маржове на печалба. Конкуренцията за привличане на нови кредитополучатели допълнително стимулира банките да държат лихвите по новите ипотечни кредити възможно най-ниски. Всъщност статистиката на БНБ отчита само лихвите по новоотпуснати заеми, а именно за новите клиенти банките предлагат най-изгодни условия, докато по вече отпуснатите кредити напоследък се наблюдава бавно “пълзящо” повишение.

Трето, икономическата среда и инфлацията в България също оказват влияние. В годините преди пандемията и по време на COVID-19 лихвите постепенно спаднаха на фона на ниска инфлация и стабилен растеж. През 2022 г. обаче България, както и целият свят, бе засегната от рязък скок на инфлацията – потребителските цени у нас се покачиха с над 15% през годината. Традиционно високата инфлация би трябвало да доведе и до по-високи лихви, но в случая банките избраха да погълнат част от инфлационния удар, запазвайки кредитните проценти ниски. Това може да се обясни с желанието им да увеличат пазарния си дял в сегмента на ипотечното кредитиране, както и с очакванията, че инфлацията ще е временна. Наистина, през 2023 г. инфлацията в България започна да спада (годишната инфлация към декември 2024 г. е едва 2.2%), което вероятно улеснява задържането на ниски лихви. Освен това пазарът на труда остана изключително силен – безработицата е на исторически дъна, а заплатите растат с двуцифрени темпове. Сигурният доход и високата заетост дават на банките доверие в платежоспособността на клиентите и позволяват по-спокойно кредитиране при ниски лихвени маржове, без сериозно нарастване на кредитния риск.

Четвърто, бурното търсене на имоти и ръстът на цените им в последните години създадоха предпоставки за ускорено нарастване на жилищното кредитиране. Много домакинства побързаха да купуват жилище, възползвайки се от ниските месечни вноски по ипотеките и от опасенията, че високата инфлация ще “изяде” спестяванията им, ако не ги вложат в недвижимост. Това породи истински кредитен бум – банките отпускат рекордни обеми жилищни заеми. Само през периода януари–ноември 2024 г. са отпуснати нови ипотеки за 7.2 млрд. лв. (без рефинансирания) – ръст от 44% спрямо същия период на 2023 г. На годишна база темповете на увеличение на ипотечния портфейл трайно са двуцифрени – например, през ноември 2023 г. новоотпуснатите жилищни кредити са с 22.5% повече от ноември 2022 г. Този кредитен подем допълнително мотивира банките да не вдигат лихвите, за да не загубят инерцията на пазара. Експертите предупреждават, че твърде лесният достъп до евтини заеми надува цените на имотите и потенциално води до дисбаланси. БНБ официално изрази притеснение от натрупване на средносрочни рискове – домакинствата повишават задлъжнялостта си и могат да срещнат трудности, ако вноските се покачат осезаемо в бъдеще. Засега обаче банковият сектор е добре капитализиран и печеливш, което му позволява да поема по-голям кредитен риск.

Прогнози за периода 2025–2026 г. в България: Перспективите са за постепенно и умерено повишение на лихвите по ипотечните кредити, но не и за резки скокове. В началото на 2025 г. няма индикации българските банки да увеличават процентите – конкуренцията за клиенти остава силна и те продължават да предлагат кредити при изгодни условия. Очакванията на анализаторите са, че евентуални повишения ще настъпят по-късно през годината и ще бъдат на малки стъпки. Например, прогноза на банков мениджър сочи, че през 2024 г. са възможни две повишения на лихвените индекси – с около 0.15–0.20 пр.п. в началото на годината и още ~0.20 пр.п. през юли. Това предполага, че дори и до края на 2025 г. средната лихва може да остане около или малко над 3% – все още ниско ниво в исторически план.

Важен фактор за бъдещите лихви ще бъде приемането на еврото. Ако България напредне към членство в еврозоната (възможно през 2025–2026 г.), банките може превантивно да коригират цената на кредитите. Причината е, че с влизането в еврозоната постепенно ще се изравнят условията с останалите страни – в това число лихвените проценти биха се покачили към средноевропейските нива. Експерти посочват, че перспективата за евро е сред факторите, които биха подтикнали банките да вдигнат лихвите, макар и плавно. Също така, ако БНБ реши да затегне допълнително кредитната експанзия (например да свали тавана на дълг/доход от 50% на 45% или да увеличи резервите), това косвено може да поскъпи ипотечните заеми.

Като цяло прогнозата е за умерено покачване: вероятно през 2025 г. лихвите по жилищните кредити ще нараснат с няколко десети от процента, но ще останат под тези в еврозоната. Дори има сценарии, при които до навлизане на еврото банките ще поддържат настоящите нива, особено ако инфлацията спадне до целевите 2% и Европейската централна банка (ЕЦБ) започне да намалява основните лихви. Някои анализатори считат, че по-осезаемо тръгване нагоре на лихвите е възможно едва към втората половина на 2026 г., и то ако икономическата конюнктура го налага. Във всички случаи нивата ще останат конкурентни и сравнително ниски за нашия пазар, тъй като банките ще продължат да се борят за клиенти и да балансират между доходността за акционерите и достъпността за кредитополучателите.

Лихвените проценти в Европейския съюз: политики, кризи и сравнения

Политика на ЕЦБ и инфлационен натиск: През последните години лихвената картина в Европейския съюз (и най-вече в еврозоната) беше доминирана от драматичния обрат в политиката на Европейската централна банка. В периода 2019–2021 г. ЕЦБ поддържаше рекордно ниски основни лихви, дори отрицателни по депозитите, в опит да стимулира кредитирането и икономиката. Това доведе и до исторически ниски ипотечни лихви в повечето държави – към края на 2021 г. средната лихва по новите жилищни кредити в еврозоната е била едва 1.32%. Всичко се промени през 2022 г., когато рязко покачване на инфлацията (провокирано от енергийната криза, възстановяването след пандемията и войната в Украйна) принуди ЕЦБ да затегне паричната политика. От пролетта на 2022 г. Централната банка стартира най-бързия цикъл на повишаване на лихвите в своята история – основните лихвени проценти бяха увеличени от 0% до 4% само за около година и половина. Тази промяна се пренесе директно към кредитния пазар: средните лихви по ипотеките в еврозоната скочиха от около 1.3% в края на 2021 г. до близо 4% през втората половина на 2023 г. Конкретно, средната лихва по новоотпуснати жилищни кредити в страните от еврозоната нарасна до 3.88% към август 2023 г., сравнено с 2.20% година по-рано (август 2022). Този троен скок за кратко време постави рекорд и надмина темпа на поскъпване, наблюдаван дори преди Голямата финансова криза.

Рязкото повишение на лихвите имаше охлаждащ ефект върху жилищните пазари в много държави. От една страна, месечните вноски по новите кредити чувствително се увеличиха, което намали достъпността на жилищата за купувачите. От друга страна, банките затегнаха стандартите за кредитиране – тъй като очакват по-високите лихви да затруднят обслужването на заемите, финансовите институции станаха по-предпазливи. В резултат на това обемите новоотпуснати ипотечни кредити спаднаха, а в няколко страни от ЕС нетният поток на жилищно кредитиране дори стана отрицателен през 2023 г. (погасяванията надвишават новите кредити). Тенденцията е особено силна в държавите, където преобладават плаващите лихви по ипотеките и домакинствата са силно задлъжнели – например Швеция, където заради масово променливите лихви годишните разходи за лихви на домакинствата скочиха от 1.5% на 6.8% от доходите им в рамките на 2022 г. Като цяло, ефектът на поскъпналия кредит в ЕС се проявява в забавяне на имотните пазари: в много страни цените на жилищата спряха да растат или започнаха да спадат след 2022 г., особено там, където преди това имаше „прегряване“ (Германия, Нидерландия, Чехия и др.).

Енергийна криза, геополитическа нестабилност и влиянието им: Енергийната криза от 2021–2022 г., провокирана от рязкото поскъпване на газа и петрола, изигра решаваща роля за ускоряване на инфлацията в Европа. Повишените цени на електроенергията и горивата се пренесоха в цялата икономика, покачвайки разходите на домакинствата и бизнеса. Годишната инфлация в еврозоната достигна връх от над 10% през октомври 2022 г. – най-високата стойност в историята на еврото. Този ценови шок принуди ЕЦБ да реагира със затягане на паричната политика, което – както посочихме – доведе до скок на лихвените равнища. Геополитическата нестабилност също допринесе: войната в Украйна наруши енергийните доставки в Европа, увеличи несигурността и изостри инфлационните очаквания. Инвеститорите започнаха да изискват по-висока доходност по облигации, което се отрази и на референтните лихви в икономиката. Банковият сектор калкулира по-голям рисков марж в лихвите по кредитите, имайки предвид повишената геополитическа и икономическа несигурност.

Наред с това централните банки извън еврозоната предприеха още по-драстични действия. В страни като Полша, Чехия, Унгария, Румъния – които бяха ударени от двуцифрена инфлация – основните лихви бяха вдигнати до много високи нива (напр. Полската централна банка качи лихвата си до 6.75%, Унгарската до над 13% през 2022 г.). Това се отрази и на лихвите по ипотечните кредити там, като в някои случаи увеличението беше още по-драматично отколкото в Еврозоната. Например в края на 2023 г. средните лихви по жилищни заеми достигнаха около 7–8% в Полша, 6.5% в Унгария, докато в държави като Германия, Франция, Италия останаха в диапазона 3–4%. Това подчертава влиянието на националните политики и рискови премии – там, където инфлацията беше по-висока и валутният курс – по-слаб, ипотеките поскъпнаха повече.

Сравнение между страните в ЕС: Картината на лихвените проценти по ипотечни кредити в Европа към началото на 2025 г. показва значителни различия (Таблица 1). В таблицата са приведени средните лихви по новоотпуснати жилищни кредити в няколко избрани страни от ЕС:
Държава Средна лихва по ипотечен кредит
(началото на 2025 г.)

Таблица 1: Сравнителни лихвени проценти по жилищни кредити в избрани страни от ЕС (процент годишно).**

*Източник: данни от централните банки, обобщени в GlobalPropertyGuide.

Ясно личи, че държавите от еврозоната като Малта, Франция, Италия, Испания, Германия имат средни лихвени нива между ~3% и 3.5%. Това отразява до голяма степен единната парична политика на ЕЦБ – всички те преживяха сходен процентен скок от около 1% към 3–4% за последните две години. В същото време България продължава да се откроява с по-ниски лихви (~2.8%), въпреки че не е член на еврозоната – ефект от специфичните ни вътрешни условия, разгледани по-горе. Малта е специален случай с най-евтини ипотеки (~1.7%), което се дължи на комбинация от фактори като висок дял фиксирани лихви, държавни субсидии и по-бавно предаване на решенията на ЕЦБ към местния пазар. От другата страна на спектъра са някои източноевропейски страни извън еврозоната – Полша и Унгария – където борбата с инфлацията доведе до много по-високи лихви (6–8%). Техните ипотечни пазари буквално „изстинаха“: в Полша например новото ипотечно кредитиране се срина след като лихвите скочиха над 7%, а много домакинства изпитаха затруднения с плаващите си стари заеми.

Очаквания за бъдещето (ЕС, 2025–2026): В началото на 2025 г. основният въпрос е дали лихвите в Европа са достигнали своя връх. Повечето анализи сочат, че пикът е близо или вече преминат. Инфлацията в еврозоната постепенно се забавя (проекциите на ЕЦБ са за средно 2.0% през 2025 г. и 1.6% през 2026 г.), което би позволило на ЕЦБ да спре повишенията на лихвите и дори да обмисли намаления. Очакванията на пазара са, че през втората половина на 2024 г. основните лихви ще се стабилизират, а през 2025 г. може да започне постепенно понижение – прогнозира се, че депозитната лихва на ЕЦБ до края на 2025 г. може да се върне към 2–3% (от 4% в момента). Ако тези прогнози се сбъднат, лихвите по ипотеките в еврозоната също ще тръгнат плавно надолу. Вече има леки индикации за това: например в Ирландия средният лихвен процент по новите ипотечни договори в края на март 2025 г. е 3.77%, леко понижен спрямо предходните месеци. Подобна тенденция – на плавна стабилизация и минимално спадане – може да се наблюдава и в други страни с висок скок през 2022–2023 г.

Трябва обаче да се отбележи, че ефектът на забавяне във времето може да задържи лихвите на кредити високи, дори след като ЕЦБ промени курса. Много от вече отпуснатите кредити са с фиксиран лихвен процент за първите 5–10 години, поради което средните нива на новите сделки ще отразяват по-скоро вече внедрените увеличения. С други думи, дори ЕЦБ да започне да намалява основните ставки през 2025 г., ипотечните лихви ще спадат бавно – банките ще изчакват потвърждение, че инфлацията е овладяна, и ще преценяват рисковете. Сценарият за спад може да се ускори, ако европейската икономика изпадне в по-силно забавяне или рецесия – тогава централната банка би понижила агресивно лихвите и кредиторите биха последвали. Но към момента базисният сценарий е за плавна стабилизация: лихвите да се задържат около достигнатите нива през 2024 г. и евентуално да се понижат с 0.5–1 пр.п. до края на 2026 г. Това би оставило средната лихва по жилищните кредити в еврозоната някъде около 3% след две години – все още по-висока от екстремно ниските стойности от 2020 г., но далеч под пика от почти 4% през 2023 г.

Несигурности и рискове пред прогнозите: Въпреки относително оптимистичния изглед (че най-лошото е зад гърба ни), остава значителна несигурност. Нов геополитически шок – например ескалация на войната или други международни конфликти – може отново да разклати енергийните пазари и да възроди инфлацията, принуждавайки ЕЦБ да поддържа високи лихви по-дълго. Също така, ако инфлацията се окаже по-устойчива (например базисната инфлация без енергоносители остане над целта), централните банкери биха могли да забавят или отменят планираните намаления. Отделно, различията между страните ще продължат – южните страни с традиционно по-ниски лихви (като Малта, Португалия) вероятно ще запазят предимството си, докато държави с хронично по-висока инфлация (като Унгария, Полша) може да не успеят бързо да свалят своите кредитни проценти.

Европейската лихвена политика навлиза в нова фаза на нормализация след шоковете от 2022–2023 г. За професионалистите в сектора на недвижимите имоти това означава, че трябва да се планира в среда на умерено по-високи лихви, без да се разчита повече на почти нулевите проценти от миналото десетилетие. Въпреки това, спрямо историческите стандарти, очакваните нива от ~3% за еврозоната и ~3% за България все още ще бъдат благоприятни и управляеми. Ключово ще бъде пазачите на пазара – централните банки – успешно да укротят инфлацията, без да предизвикат нови сътресения, така че лихвеният хоризонт да остане предвидим и устойчив.