Build-to-Rent: Das Modell, das den Wohnungsmarkt verändert und was Bulgarien lernen kann

Im letzten Jahrzehnt hat sich in vielen Industrieländern ein neuer Trend im Wohnungsbau und bei Immobilieninvestitionen herausgebildet: Build-to-Rent (BTR). Es handelt sich nicht nur um eine Bauform, sondern um ein umfassendes Anlagemodell, das auf stabiles Einkommen, langfristige Beschäftigung und professionelles Immobilienmanagement setzt. An der Schnittstelle zwischen Wohn-, Gewerbe- und Finanzsektor entwickelt sich Build-to-Rent zu einer nachhaltigen Antwort auf die Wohnungskrise und veränderte gesellschaftliche Einstellungen.

Was genau ist ein BTR? Es handelt sich um ein Modell, bei dem Gebäude oder ganze Komplexe ausschließlich zur Vermietung geplant, gebaut und verwaltet werden. Sie sind nicht wie herkömmliche Wohnprojekte für den Verkauf an einzelne Käufer vorgesehen, sondern bleiben Eigentum eines institutionellen Investors oder Fonds, der sie langfristig verwaltet. In Großbritannien, den USA, Australien und Deutschland verzeichnet dieses Modell ein rasantes Wachstum. Allein in Großbritannien werden im Jahr 2024 über 88.000 BTR-Einheiten in Betrieb sein, und über 150.000 weitere befinden sich im Bau.

Institutionelle Anleger profitieren von diesem Modell, das mit traditionellen Strategien nur schwer zu erreichen ist. An erster Stelle steht der stabile Cashflow. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und Volatilität an den Kapitalmärkten werden Mieteinnahmen zu einem Schlüsselfaktor. Selbst bei sinkenden Immobilienwerten bleiben die Mieteinnahmen relativ stabil, insbesondere wenn die Projekte gut gemanagt und in gefragten Lagen liegen. Darüber hinaus ermöglicht BTR die Kontrolle über das gesamte Nutzererlebnis – vom Design über die Technologie bis hin zum Mieterservice. Dadurch wird die Immobilie zu einem „Produkt“, das sich differenzieren, vermarkten und am Markt positionieren lässt, was bei einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus nicht möglich ist.

Auch jüngere Generationen – insbesondere Millennials und die Generation Z – tragen zur wachsenden Beliebtheit von BTR bei. Soziologische und wirtschaftliche Faktoren wie der Aufschub von Hauskäufen, Mobilität, der Wunsch nach Flexibilität, fehlende Ersparnisse für eine Anzahlung sowie eine veränderte Einstellung zum Thema „Eigentum“ schaffen einen riesigen und stabilen Markt für Langzeitmieter. BTR spricht diese Zielgruppe mit Angeboten an, die von Coworking Spaces, Fitnesscentern und Tierbereichen bis hin zu intelligentem Energiemanagement und Sicherheitssystemen reichen.

Wichtig ist auch der Unterschied zwischen BTR und Buy-to-let – letzteres ist das klassische Modell, bei dem Privatinvestoren eine Immobilie mit der Absicht erwerben, sie zu vermieten. Bei BTR ist der Maßstab völlig anders: Ganze Stadtteile oder Hochhäuser mit Dutzenden oder Hunderten von Wohnungen, professionell verwaltet, mit zentralisierter Betreuung und Wartung. Dies ermöglicht Skaleneffekte, Standardisierung der Dienstleistungen und geringere Leerstandsquoten.

BTR-Immobilienverwaltungsplattformen sind ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Technologisch gesehen handelt es sich dabei häufig um integrierte Mietsysteme, Wartung, Mieterkommunikation, CRM-Lösungen und sogar dynamische Preissysteme (ähnlich wie in Hotels). Dies automatisiert die Verwaltung und bringt das Mietererlebnis näher an das eines Luxushotels heran – mit klaren Vertragsbedingungen, 24/7-Support und der Möglichkeit, mobilen Service anzubieten.

Die Daten sprechen für sich: In den USA wurden allein im Jahr 2023 über 97.000 Einheiten nach dem BTR-Modell fertiggestellt, und bis 2026 wird diese Zahl voraussichtlich auf über 150.000 steigen. In Großbritannien macht BTR fast 10 % aller Neubauten in Stadtzentren aus. Auch in Ländern wie Deutschland, Polen, den Niederlanden und Spanien gewinnt das Modell zunehmend an Bedeutung, wo Kommunen es zunehmend als Lösung für Wohnungsknappheit und hohe Kaufpreise betrachten.

Doch was kann Bulgarien aus dieser Praxis lernen?

Erstens herrscht in unserem Land ein struktureller Mangel an professionell verwaltetem Mietwohnungsmarkt. Der überwiegende Teil des Marktes ist informell – Kleinanleger, Einzeleigentümer, ohne Management- oder Servicestandards. Dies schafft Unsicherheit für Mieter und Intransparenz für Investoren. BTR bietet die Chance, diesen Sektor zu professionalisieren, zu standardisieren und auf ein neues Niveau zu heben.

Zweitens könnte BTR einen Teil des Leerstandsproblems im Neubau lösen. In vielen Städten gibt es Gebäude, die nicht zu den geforderten Preisen verkauft werden können, gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen hoch. Wenn Investoren einen Teil ihres Portfolios auf langfristige Mietwohnungen mit professionellem Management umstellen, könnte sich dies als profitable Strategie erweisen.

Drittens bietet BTR Potenzial in Universitätsstädten, Industriegebieten und sogar in kleineren Siedlungen mit einem dynamischen Arbeitsmarkt. Die Mobilität der IT-Arbeitskräfte, Industriezentren (Plovdiv, Ruse, Stara Zagora) sowie die Migration aus der Ukraine und anderen Ländern schaffen neue Nachfragemuster – Wohnraum, der Flexibilität, Komfort und niedrige Anschaffungskosten bietet.

Natürlich gibt es Herausforderungen. Zunächst mangelt es in Bulgarien an institutionellen Investoren mit langfristigem Anlagehorizont im Immobiliensektor. Finanzinstitute in unserem Land betrachten Immobilien nach wie vor hauptsächlich als Vermögenswerte für den Einzelverkauf und nicht als Instrument langfristiger Rentabilität. Ein Mentalitätswandel ist notwendig, ebenso wie die Schaffung eines regulatorischen Umfelds, das solche Investitionen fördert (unter anderem durch Steuererleichterungen, gezielte kommunale Grundstücke und Anreize für professionelles Management).

Darüber hinaus ist die kulturelle Wahrnehmung des Eigenheimbesitzes in Bulgarien nach wie vor stark ausgeprägt. Ein großer Teil der Bevölkerung besitzt ein Eigenheim, und der Mietmarkt wird eher als vorübergehende Lösung wahrgenommen. In Städten mit mobilerer Bevölkerung und hohen Immobilienpreisen – wie Sofia, Varna und Burgas – kann sich das Build-to-Rent-Modell jedoch als gute Lösung für junge Berufstätige, Expatriates und Menschen erweisen, die Flexibilität suchen.

Aus städtebaulicher Sicht bietet BTR zudem Vorteile bei der Planung ganzer Stadtteile mit integrierten Dienstleistungen, Energieeffizienz und nachhaltiger Bauweise. Dies entspricht den Prinzipien moderner Stadtplanung und lässt sich mit anderen innovativen Lösungen wie Energiegenossenschaften, nachhaltigem Verkehr und Grünflächen kombinieren.

Nicht zuletzt ermöglicht BTR die Entwicklung neuer Berufe – professionelle Immobilienverwalter, Betreiber von Mietplattformen, Betriebsingenieure und Spezialisten für das Kundenerlebnis im Wohnbereich. Diese Rollen sind Teil der sogenannten „Erlebnisökonomie“, in der Wohnen nicht nur Quadratmeter, sondern eine Mehrwertdienstleistung ist.

Build-to-Rent ist ein Modell, das über den Wohnungsbau hinausgeht. Es steht für eine neue Philosophie für Wohnen, städtische Umwelt und Investitionen. Obwohl es in Bulgarien noch unbekannt ist, ist sein Potenzial vorhanden. Dies erfordert einen visionären Ansatz von Investoren, Kommunen und Politikern sowie einen Wandel der kulturellen Einstellungen. Doch in einem Land, in dem die Nachfrage nach hochwertigem, bezahlbarem und flexiblem Wohnraum wächst, könnte sich Build-to-Rent nicht nur als Neuheit, sondern als Notwendigkeit erweisen.