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Neue Steuern und Gebühren für Immobilien im vergangenen Jahr 2024

Autor: imi.bg | Hochgeladen vor 4 месеца

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Im Jahr 2024 erlebte der Immobiliensektor in Bulgarien bedeutende Veränderungen, die teilweise durch die wirtschaftlichen Realitäten in Europa und neue politische Maßnahmen auf nationaler und lokaler Ebene bedingt waren. Die größte Aufmerksamkeit erregten dabei die Änderungen bei der Grundsteuer und die Einführung neuer Gebühren und Steuern, die sowohl natürliche als auch juristische Personen betrafen, die im Immobilien- und Baubereich tätig sind. Obwohl einige dieser Änderungen bereits für 2023 diskutiert und erwartet wurden, begannen ihre tatsächlichen Auswirkungen erst im Jahr 2024 spürbar zu werden, als eine Reihe von Gesetzes- und Verordnungsakten in Kraft traten. Die Änderungen betreffen ein breites Spektrum an Aspekten: von der Grundsteuer über die Müllgebühr bis hin zur Einführung neuer Regelungen für „leerstehende“ oder unbewohnte Häuser sowie neuen Umweltsteuern im Zusammenhang mit der Energieeffizienz von Gebäuden. Ziel dieser Maßnahmen ist nicht nur die Erhöhung der Einnahmen in den kommunalen Haushalten, sondern auch die Schaffung eines nachhaltigeren, energieeffizienteren und verantwortungsvolleren Verhaltens der Eigentümer. Auf nationaler Ebene traten im Januar 2024 Änderungen am Gesetz über lokale Steuern und Gebühren (LTFA) in Kraft, die es den Gemeinden ermöglichen, eine flexiblere Steuerpolitik gegenüber Immobilien anzuwenden. Der feste Steuersatz wurde abgeschafft und die lokalen Behörden erhielten die Befugnis, die Steuersätze je nach Wirtschaftstätigkeit und den spezifischen Bedürfnissen des jeweiligen Gebiets zu erhöhen oder zu senken. Dies führte zu erheblichen Unterschieden zwischen den Gemeinden – während in kleineren Siedlungen die Erhöhung symbolisch war (bis zu 10 %), wurden in Sofia, Varna und Plovdiv einige Immobilienkategorien um bis zu 25 % höher besteuert als im Vorjahr. Eine weitere wichtige Neuerung war die eingeführte Möglichkeit einer höheren Besteuerung „unbewohnter“ Häuser. Gemäß den neuen Änderungen sind Eigentümer von Immobilien, die nicht genutzt oder nicht vermietet werden, verpflichtet, den Status der Immobilie zu deklarieren. Bei einer Nichtnutzung von mehr als sechs Monaten im Jahr wird eine zusätzliche jährliche Abgabe erhoben, die zwischen 0,1 % und 0,3 % der Steuerveranlagung liegt. Ziel dieser Maßnahme ist es, die spekulative Haltung von Wohnraum in Großstädten einzuschränken und die aktive Nutzung von Immobilien anzuregen. Auch die Hausmüllgebühr wurde grundlegend umgestaltet. Zur Berechnung der Abfallmenge wurde in einigen Kommunen erstmals seit Jahren eine „dynamische Formel“ eingeführt, die nicht nur auf der Steuerbemessungsgrundlage oder der Grundstücksfläche basiert, sondern auch auf der tatsächlich anfallenden Abfallmasse, nachgewiesen durch einzelne Container oder Container mit Chip. Obwohl sich diese Initiative noch in der Pilotphase befindet, wurde sie von Bürger- und Umweltorganisationen als Teil der Bemühungen zur Einführung des Verursacherprinzips begrüßt. Im Hinblick auf die Klimaziele und die grüne Transformation wurden 2024 zudem neue Umweltsteuern eingeführt, die an die Energieeffizienz von Gebäuden gekoppelt sind. Eigentümer von Gebäuden mit einer Energieeffizienz unterhalb der Klasse „C“ müssen eine zusätzliche Gebühr entrichten, deren Höhe sich nach dem Verbrauch von Strom und Wärme richtet. Ziel dieser Maßnahme ist es, die Sanierung des Gebäudebestands anzuregen, unter anderem durch Programme zur Sanierung und zum Austausch von Anlagen. Besondere Aufmerksamkeit verdienen die für Luxusimmobilien eingeführten Änderungen. Zum ersten Mal wurde im Gesetz über lokale Steuern und Gebühren eine Definition von „Luxusimmobilien“ eingeführt – so genannte „Luxusimmobilien“ (über 200 Quadratmeter Wohnfläche, in zentraler Lage oder mit einem Marktwert von über 1,5 Millionen BGN) unterliegen einer zusätzlichen Besteuerung durch die sog. eine „Solidaritätssteuer“, die als Beitrag zu Sozialprogrammen und Infrastrukturprojekten dienen soll. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2 % und 0,5 %, wobei die Einnahmen einem speziellen kommunalen Fonds zufließen. Auch der Unternehmenssektor war von Gesetzesänderungen betroffen. Für juristische Personen, die Immobilien besitzen, die für gewerbliche oder industrielle Zwecke bestimmt sind, wurde im Jahr 2024 eine differenzierte Besteuerung eingeführt, die sich nicht nur an der Fläche, sondern auch an der Energieeffizienz der Gebäude, der Anzahl der Beschäftigten und der Art der Nutzung der Immobilie orientiert. Ziel ist es, eine rationellere Nutzung der Vermögenswerte zu fördern und Unternehmen zu nachhaltigen Praktiken zu bewegen. Neben den oben beschriebenen Änderungen wurden auch einige Verwaltungsgebühren im Zusammenhang mit der Übertragung und Registrierung von Eigentumsrechten aktualisiert. Die Gebühren für notarielle Beurkundungen, Grundbucheintragungen und die Ausstellung von Steuerbescheiden wurden je nach Standort um durchschnittlich 10–15 % erhöht, um den Verwaltungsaufwand zu decken und die Digitalisierung der Dienstleistungen zu verbessern. Die Änderungen blieben in der Fachwelt nicht ohne Reaktion. Der Verband der Immobilieneigentümer in Bulgarien (ASIB), die Baukammer und die bulgarische Industriekammer äußerten ihre Besorgnis über eine mögliche Destabilisierung des Mietmarktes, insbesondere vor dem Hintergrund der bereits hohen Preise für Wohnraum und Dienstleistungen. Daher wurden Maßnahmen vorgeschlagen, um die Einführung einiger neuer Abgaben für neu errichtete oder sich im Inbetriebnahmeprozess befindliche Immobilien zu verschieben. Auf internationaler Ebene spiegeln die Veränderungen in Bulgarien einen allgemeinen Trend wider, der in einer Reihe europäischer Länder zu beobachten ist. Auch Frankreich, Deutschland und die Niederlande haben Mechanismen zur Besteuerung unbewohnter Immobilien eingeführt und in Italien wurde eine Sondersteuer auf saisonal genutzte Zweitwohnungen erhoben. In diesem Zusammenhang werden die bulgarischen Maßnahmen als Teil eines umfassenderen europäischen Rahmens betrachtet, der auf die Regulierung der Nachfrage, die Bekämpfung der Spekulation und die Gewährleistung einer nachhaltigen Entwicklung städtischer Gebiete abzielt. Das Jahr 2024 erwies sich als dynamisches Jahr für die Umgestaltung der Immobilienbesteuerung in Bulgarien. Trotz anfänglicher Widerstände und Bedenken von Eigentümern und Unternehmen finden die gesetzten Ziele der Effizienzsteigerung, der nachhaltigen Nutzung von Ressourcen und einer gerechten Besteuerung allmählich öffentliche Akzeptanz. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Maßnahmen auf die langfristigen Trends in der Branche auswirken und ob es ihnen gelingt, ein Gleichgewicht zwischen öffentlichem Interesse und wirtschaftlicher Realität herzustellen.

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