Auswirkungen des US-Marktes auf die Immobilienpreise weltweit mit Schwerpunkt auf Bulgarien

<p>Die Beziehung zwischen der US-Wirtschaft und den Immobilienpreisen weltweit ist stark und vielschichtig. Als größte Volkswirtschaft mit einer führenden Reservewährung beeinflussen die Vereinigten Staaten die globalen Finanzbedingungen – insbesondere durch die Zinspolitik der Federal Reserve (Fed) und die Marktstimmung, die oft über nationale Grenzen hinausreicht. Dieser Einfluss ist in der Dynamik der Immobilienmärkte in verschiedenen Ländern, einschließlich Bulgarien, deutlich erkennbar. In den letzten zwei Jahrzehnten hat die Welt sowohl globale Immobilienbooms als auch starke Einbrüche erlebt, die oft Ereignisse auf dem US-Markt widerspiegelten oder sogar durch diese ausgelöst wurden. Ein klassisches Beispiel war die globale Finanzkrise 2008, die mit dem Zusammenbruch des US-Subprime-Hypothekenmarktes begann – sie führte zu einem massiven Rückgang der Immobilienpreise in vielen Ländern. In Bulgarien beispielsweise fielen die Immobilienpreise in den Jahren nach 2008 kumulativ um über 35 %. Auf diese Periode folgte eine lange Erholungsphase, die durch niedrige globale Zinsen und reichlich Liquidität begünstigt wurde. Seit etwa 2014 haben die nahezu null Zinsen auf Bankeinlagen viele Bulgaren dazu ermutigt, ihre Ersparnisse in Immobilien zu investieren, was einen neuen Aufwärtstrend auf dem Immobilienmarkt auslöste. Die Politik der führenden Zentralbanken, allen voran der Fed, hat somit ein Umfeld günstiger Kreditquellen geschaffen, was zu einem weltweiten Anstieg der Immobilienpreise geführt hat.<br /><br /> Zinssätze und Kreditverfügbarkeit. Eine der direktesten Verbindungen zwischen dem US-Markt und den globalen Immobilienpreisen sind die Zinssätze. Ändert die Fed ihre Leitzinsen, wirkt sich dies auf die internationalen Finanzmärkte aus und bestimmt das Handeln vieler anderer Zentralbanken. Niedrige Hypothekenzinsen machen den Hauskauf erschwinglicher, steigern die Nachfrage und führen entsprechend zu einem Preisanstieg. Umgekehrt verteuern steigende Zinsen Kredite, dämpfen die Kaufbereitschaft und können die Preise drücken. Der jüngste Zyklus verdeutlicht dies: Um die Inflation unter Kontrolle zu halten, hat die Federal Reserve seit März 2022 die aggressivste Zinserhöhungskampagne seit Jahrzehnten gestartet. Innerhalb weniger Monate stieg der US-Leitzins von nahe null auf 4,5–4,75 % – „im schnellsten Tempo seit zwei Jahrzehnten“. Dies führte auch zu einem starken Anstieg der typischen Hypothekenzinsen in den USA: Die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek erreichte rund 7 % – den höchsten Stand seit über 20 Jahren. Dieser sprunghafte Anstieg kühlte den amerikanischen Immobilienmarkt sofort ab: Die Zahl der Transaktionen begann zu sinken, und die Immobilienpreise stoppten ihren steilen Anstieg und verzeichneten sogar eine Abwärtskorrektur. Der Internationale Währungsfonds betont, dass die Zinssätze eine entscheidende Rolle für die Immobilienpreise spielen: Ein empirischer Anstieg der Realzinsen um einen Prozentpunkt verlangsamt das Wachstum der Immobilienpreise um etwa zwei Prozentpunkte. Anders ausgedrückt: Die Umkehr des globalen Zinstrends im Jahr 2022 – von einem kontinuierlichen Rückgang zu einem steilen Anstieg – führte auch zu einer Umkehr der Entwicklung der Immobilienmärkte. Bis Mitte 2023 verzeichneten zwei Drittel der OECD-Länder einen Rückgang der realen (inflationsbereinigten) Immobilienpreise. Diese synchrone Trendwende verdeutlicht, wie stark die Entscheidungen der Fed und anderer großer Zentralbanken die Erschwinglichkeit von Wohnungsbaudarlehen weltweit beeinflussen.<br /><br /> Die Auswirkungen waren auch in Europa deutlich zu spüren. Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte praktisch keine andere Wahl, als dem Beispiel der Fed zu folgen, nachdem die Inflation in der Eurozone 2022 ebenfalls stark anstieg – auf ein Niveau von 8–10 %, ein seit der Euro-Einführung nie dagewesenes. Die EZB erhöhte ihre Zinssätze zum ersten Mal seit 11 Jahren und beendete damit die Ära der 0 %-Zinssätze. Bis Ende 2022 erreichten die Leitzinsen in der Eurozone ~2,5 %, den höchsten Stand seit 2008. Die Ergebnisse waren unmittelbar sichtbar: Die Nachfrage nach Hypothekendarlehen ging stark zurück. In Europa schrumpfte die Zahl der neuen Wohnungsbaukredite dramatisch – bis Ende 2022 lag der Rückgang bei etwa 70 % im Vergleich zum Vorjahr. Viele Haushalte überdachten angesichts der höheren Kreditzahlungen ihre Pläne zum Immobilienkauf. In Bulgarien wies die Zinssituation einige Besonderheiten auf, doch der allgemeine Trend blieb auch an unserem Markt nicht spurlos vorüber. Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts lagen die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen in unserem Land auf einem historisch niedrigen Niveau (etwa 2,5–3 % pro Jahr), was die Kreditvergabe und den Kauf von Immobilien stark ankurbelte. Selbst im Jahr 2022 – als die Zinssätze im Westen rapide stiegen – hielten die bulgarischen Banken ein relativ niedriges Niveau. Der gewichtete Durchschnittszinssatz für neue Hypothekendarlehen in unserem Land lag Ende 2022 bei etwa 2,6–2,7 % und war damit der niedrigste in der gesamten EU. Experten erklären dies mit dem starken Wettbewerb zwischen den Banken und den Besonderheiten des Währungsregimes (Currency Board), die die Annäherung unserer Zinssätze an die steigenden europäischen Zinssätze verlangsamten. Erst Ende 2022 begann die Bulgarische Nationalbank (BNB), ihren Leitzins leicht anzuheben – im Januar 2023 lag er bei 1,42 %, ausgehend von Null ein Jahr zuvor. Die Geschäftsbanken reagierten zaghaft: Daten zufolge haben einige Banken Anfang 2023 die Hypothekenzinsen lediglich um 0,2 Prozentpunkte nach oben angepasst. Die Banken versicherten, dass eine etwaige Erhöhung sanft und moderat erfolgen werde, da kein Kreditgeber ein Interesse daran habe, dass Kunden massenhaft ihre Kredite nicht mehr bedienen würden.<br /> Diese relative Stabilität der Kreditzinsen in Bulgarien erklärt, warum der Immobilienmarkt in unserem Land weiter wuchs, selbst als die Preise in einer Reihe von entwickelten Volkswirtschaften bereits abkühlten. Allerdings beginnt sich auch hier der Trend zu höheren Kreditpreisen abzuzeichnen – Analysten erwarteten Anfang 2023, dass die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen in unserem Land bis zum Jahresende um insgesamt 1,5–2 Prozent steigen würden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Phase sehr niedriger globaler Zinssätze (2015–2021) den Anstieg der Immobilienpreise in Bulgarien erheblich unterstützt hat, und die Straffung der Geldpolitik, die 2022 begann, nimmt allmählich einen Teil dieses Stimulus ab. Dieser Prozess der Normalisierung der Zinssätze – obwohl in unserem Land verzögert – dürfte in Zukunft zu einem moderateren Wachstum der Immobilienpreise führen, da sich die Kreditverfügbarkeit verschlechtert.<br /><br /> Inflation und Geldpolitik der Fed. Das zweite wichtige Bindeglied zwischen dem US-amerikanischen und dem globalen Immobilienmarkt ist die Inflation – und die Reaktion der Zentralbanken darauf. Seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie wurde die Weltwirtschaft mit beispiellosen Konjunkturimpulsen überschwemmt: Die Fed und andere Großbanken senkten die Zinsen auf null und pumpten Billionen von Dollar in Liquidität, während die Regierungen massive Unterstützungspakete schnürten. Diese stark stimulierende Geld- und Fiskalpolitik, die in der Krise zwar notwendig war, trug im Zuge der wirtschaftlichen Erholung zu einem starken Preisanstieg bei. Die BNB stellt fest, dass „die anhaltende Phase der stark stimulierenden Geldpolitik der führenden Zentralbanken“ zu den Faktoren gehört, die in den letzten Jahren die hohe globale Inflation vorangetrieben haben. In Kombination mit Versorgungsengpässen und dem militärischen Konflikt in der Ukraine führte dies 2022 zu einer zweistelligen Inflation in den USA, Europa und vielen anderen Ländern – so etwas gab es seit Jahrzehnten nicht mehr. In den USA erreichte die Inflation ihren höchsten Stand seit 40 Jahren (über 9 % im Juni 2022), in der EU einen Rekordwert von 11,5 % im Oktober 2022. Diese Situation zwang die Fed zu einer dringenden Straffung der Geldpolitik (wie bereits beschrieben). Hier begann die Spirale: Höhere Zinsen dämpften die Nachfrage nach Immobilien, doch die Inflation selbst hat auch spezifische Auswirkungen auf Immobilien. Einerseits untergräbt eine hohe Inflation die Kaufkraft der Haushalte – die Einkommen bleiben zurück, ihre realen Ersparnisse schwinden, was es schwierig macht, Geld für den Kauf eines Eigenheims aufzubringen. Andererseits werden Immobilien in Zeiten hoher Inflation oft als sicherer Hafen wahrgenommen. Wenn die Menschen befürchten, dass die Inflation ihre Ersparnisse „auffressen“ könnte, neigen sie dazu, diese in langlebigere und reale Vermögenswerte wie Immobilien zu investieren. Genau dieser Verhaltenseffekt zeigte sich in den Jahren 2021–2022 massenhaft. Nach Beobachtungen bulgarischer Experten ist die Angst vor einer Währungsabwertung zu einem der Hauptgründe auf dem Markt geworden: Viele Käufer beeilten sich, „sofort“ zu kaufen, um morgen höhere Preise und damit eine Entwertung des Bankguthabens zu vermeiden. Die Kombination aus billigen Krediten und beschleunigter Inflation führte zu einer Art Wettlauf zwischen den Käufern in unserem Land, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich überstieg. Dies trieb die Preise natürlich in die Höhe. Im Jahr 2022 erreichten die Immobilienpreise in Bulgarien einen historischen Höchststand – etwa 20 % über dem vorherigen Höchststand aus dem Jahr 2008. Auf Jahresbasis lag die nominale Aufwertung bei über 13 %, was jedoch bei einer Inflation von über 15 % einen leichten Rückgang des Realwerts bedeutet. Tatsächlich erreichte die Inflation in Bulgarien im September 2022 einen Jahreshöchststand von 18,7 % (gemessen am Verbraucherpreisindex) – den höchsten Stand seit 1998. Dieser Preisschock übertraf sogar das Immobilienwachstum, dennoch blieben Investitionen in Wohnimmobilien als Absicherung gegen einen noch unvorhersehbareren Anstieg der Lebenshaltungskosten attraktiv. Ein wichtiger Faktor war, dass die Zinsen auf Einlagen vernachlässigbar niedrig blieben (etwa 0–1 %), sodass ihre Realrendite stark negativ wurde. In einem solchen Umfeld erschien der Kauf von Immobilien mit einem festen Zinssatz von ~2,5 % pro Jahr vernünftig – der Kreditnehmer zahlte den Kredit effektiv mit abwertendem Geld zurück, während der Wert der Immobilie selbst zumindest teilweise mit der Inflation stieg. Dieses Phänomen – negative Realzinsen – war in vielen Ländern weit verbreitet und trug zur „Inflation“ der Vermögenspreise bei. Mit dem Abklingen des Inflationshöhepunkts in den Jahren 2023–2024 schwächte sich diese Unterstützung für den Immobilienmarkt jedoch allmählich ab. In Bulgarien hat sich die Inflation rapide auf einstellige Werte verlangsamt (ab Juni 2023 unter 10 %, bis Frühjahr 2025 ~3–4 % pro Jahr). Die Beruhigung der allgemeinen Aufwertung sollte den Druck verringern, zur Sicherung der Ersparnisse in Immobilien zu investieren. Wie Ivan Velkov von der bulgarischen Industriekammer anmerkt, normalisiert sich mit der Eindämmung der Inflation auch die Wertsteigerung von Immobilien. In ganz Europa ist zu beobachten, dass ein ruhigeres Inflationsumfeld zu einem moderateren Anstieg der Immobilienpreise führt. In diesem Sinne wird der Erfolg der Fed und anderer Zentralbanken bei der Eindämmung der Inflation ein Faktor zur Stabilisierung der Immobilienmärkte weltweit sein. Wenn Zinserhöhungen ihr Ziel erreichen und die Inflation nachhaltig sinkt, endet der Zyklus stetig steigender Zinsen – und dies wird es den Immobilienmärkten ermöglichen, nach den turbulenten Jahren ein neues Gleichgewicht zu finden.<br /><br /> Anlegerverhalten und der globale Immobilienmarkt. Neben Zinssätzen und Inflation manifestiert sich der Einfluss des amerikanischen Marktes auf die Welt auch im Anlegerverhalten. Im globalisierten Finanzsystem verteilen Großinvestoren (Fonds, Banken, multinationale Unternehmen) Kapital zwischen verschiedenen Ländern und Sektoren, um bei einem gegebenen Risiko bessere Renditen zu erzielen. Als die Zinssätze in den Vereinigten Staaten nahe Null lagen (z. B. in den Jahren 2009–2015 und 2020–2021), war die Rendite traditioneller Anlagen wie Anleihen niedrig – dies motivierte viele Anleger, nach Alternativen mit höheren Renditen zu suchen, darunter auch Immobilien weltweit. Dieses Phänomen der „Renditejagd“ führte zu erheblichen Kapitalzuflüssen in die Immobilienmärkte von London und Sydney bis Sofia. Internationale Investmentfonds kauften Gewerbeimmobilien, Einkaufszentren, Hotels und sogar Wohnimmobilienportfolios in Ländern mit attraktiveren Preisen auf, was die Bewertungen weiter in die Höhe trieb. Besonders aktiv waren die Jahre nach 2015, als das weltweite Volumen der Immobilieninvestitionen Rekordwerte erreichte. Einige dieser Gelder flossen auch nach Osteuropa, darunter nach Bulgarien. Obwohl unser Markt kleiner ist, nahm die Offenheit für Kapital aus der EU und anderen Regionen nach 2012 zu, als einige Beschränkungen für Ausländer aufgehoben wurden. Agenturdaten zeigen, dass in den letzten Jahren auch die Zahl ausländischer Käufer bulgarischer Immobilien, insbesondere aus der EU, zugenommen hat. Dazu zählen sowohl Privatinvestoren (z. B. solche, die Ferienhäuser an der Schwarzmeerküste oder günstige Stadtimmobilien suchen) als auch institutionelle Akteure. Somit beeinflusst die Stimmung globaler Investoren – oft geprägt von den Entwicklungen an der Wall Street oder der Politik der Fed – indirekt den bulgarischen Immobilienmarkt.<br /><br /> In den Jahren 2020–2021 beispielsweise erhöhten die Politik des „billigen Geldes“ zur Bewältigung der Pandemie und die hohe Liquidität die Risikobereitschaft. Investoren investierten massenhaft in Vermögenswerte wie Aktien und Immobilien und lösten einen Boom aus. In den USA war dieser Zeitraum durch Rekordpreise für Immobilien (manchmal um über 20 % pro Jahr) und eine starke Käuferaktivität gekennzeichnet. Ähnlich „heiße“ Märkte gab es in Kanada, Deutschland, Australien usw. – nicht zuletzt, weil globale Investoren Zugang zu billigen Dollarressourcen hatten und lokale Käufer zusätzlich von niedrigen Zinsen profitierten. Bulgarien bildete da keine Ausnahme: 2021 und 2022 gehörten gemessen am Transaktionsvolumen zu den stärksten Jahren für den Immobilienmarkt. Laut Daten der Registrierungsagentur erreichte oder übertraf die Zahl der Immobilienverkäufe in unserem Land im Jahr 2022 das Niveau vor der globalen Krise. Parallel dazu stiegen die Immobilienpreise im Jahr 2022 zweistellig und übertrafen den historischen Höchststand von 2008 bis zum Jahresende um etwa 20 %. Viele dieser Käufe wurden mit Eigenmitteln (Ersparnissen) oder einer Kombination aus Ersparnissen und Krediten finanziert – charakteristisch für Bulgarien ist der hohe Anteil von Transaktionen mit 100 % Barzahlung im Vergleich zu stärker entwickelten Ländern. Dies erklärt teilweise, warum der Zinsanstieg im Jahr 2022 nicht sofort zu einem Markteinbruch führte – ein erheblicher Teil der Käufer war nicht direkt auf Bankfinanzierung angewiesen und reagierte eher auf die Angst vor Inflation als auf steigende Zinsen. Ende 2022 und Anfang 2023 wurden jedoch Anzeichen einer Zyklusumkehr sichtbar: Die Käufer wurden vorsichtiger, der Markt kühlte sich ab und es zeichnete sich ein Kräftegleichgewicht zwischen Verkäufern und Käufern ab. Wie ein Immobilienunternehmen in seinem Marktbericht feststellt, konnten viele Käufer im vierten Quartal 2022 und im ersten Quartal 2023 bereits Rabatte auf die Angebotspreise aushandeln – etwas, das auf dem Höhepunkt des Booms selten war. Dieser vorübergehende Rückgang der Aktivität fiel mit der größten Unsicherheit in Bezug auf Inflation und Zinsen zusammen. Ab Mitte 2023 verbesserte sich die globale Stimmung jedoch teilweise: Die Inflation begann zu sinken, und die Zentralbanken verlangsamten das Tempo ihrer Zinserhöhungen in der Hoffnung, dass der Höhepunkt erreicht sei. Investoren, auch im Immobilienmarkt, reagierten mit gewissem Optimismus. In vielen Ländern war die Rede davon, dass die Zinssätze nahe ihrer Obergrenze lägen und eine Stabilisierung oder sogar ein Rückgang innerhalb der Jahre 2024 und 2025 erwartet würden. Diese Erwartung belebte die Nachfrage nach Wohnraum – beispielsweise in den USA im Frühjahr 2023. Der Markt erholte sich nach der Korrektur teilweise, und in einigen europäischen Ländern begannen die Immobilienpreise Ende 2023 und Anfang 2024 wieder zu steigen. Somit schien der globale Konjunkturzyklus in eine neue Phase vorsichtiger Erholung eingetreten zu sein, im Einklang mit den Hoffnungen auf eine sanfte Landung der Volkswirtschaften.<br /><br /> In Bulgarien kam es 2023 zu einer Phase verlangsamten Wachstums – der Anstieg der Immobilienpreise sank auf Jahresbasis auf etwa 10 % (im Vergleich zu über 13 % im Vorjahr), und in einigen Großstädten wurden sogar vierteljährlich leichte Abwärtskorrekturen verzeichnet (z. B. in Sofia -0,1 % im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum dritten Quartal 2023). Dies war ein Indikator dafür, dass Käufer sensibler auf Preisniveau und Kreditbedingungen reagierten. Gleichzeitig blieb Bulgariens Wirtschaft stabil – die Arbeitslosigkeit war niedrig, die Löhne stiegen weiter, wenn auch zeitweise unter der Inflationsrate. Im Jahr 2024 zeigte sich ein interessantes Paradoxon: Der Immobilienmarkt in unserem Land gewann trotz höherer Zinsen wieder an Dynamik. Laut NSI-Daten erreichte die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2024 einen Rekordwert – rund 95.000 Transaktionen, was etwa 40 % über dem Durchschnitt vor der Immobilienkrise 2008 liegt. Der Gesamtwert der Immobilientransaktionen überstieg 2024 12 Milliarden BGN und überschritt damit erstmals die psychologische Schwelle von 10 Milliarden. Und der Preisanstieg beschleunigte sich erneut: In der zweiten Jahreshälfte 2024 stieg das jährliche Wachstum auf beeindruckende 18,3 % – das höchste in der gesamten EU für diesen Zeitraum. Bulgarien führte im vierten Quartal 2024 die Rangliste der Immobilienpreissteigerungen in der EU an, vor Ungarn (+13 %) und Portugal (+11,6 %). Dieser neue Preishöhepunkt in unserem Land lässt sich durch mehrere spezifische Faktoren erklären, die den globalen Zinsdruck vorübergehend überwogen. Erstens sind die Haushaltseinkommen in Bulgarien in den letzten drei bis vier Jahren stetig gestiegen – sogar schneller als das durchschnittliche Wachstum der Immobilienpreise im gleichen Zeitraum. Die gestiegene Kaufkraft, gepaart mit angesammelten Ersparnissen, heizte die Nachfrage nach hochwertigeren und geräumigeren Wohnungen an. Zweitens gehörten, wie bereits erwähnt, die Hypothekenzinsen in unserem Land weiterhin zu den niedrigsten in Europa. Mit durchschnittlich 2,3–2,5 % in den letzten Jahren lagen diese Werte deutlich unter der Inflationsrate, was die Kreditvergabe ankurbelte. Ein dritter Faktor ist die anhaltend hohe, wenn auch abschwächende Inflation in den Jahren 2021–2023, die die Menschen zu Investitionen in Sachwerte veranlasste. Nicht zuletzt spielten spekulative Erwartungen im Zusammenhang mit Bulgariens künftigem Beitritt zur Eurozone eine Rolle. Viele Käufer und Investoren gingen davon aus, dass der für 2025–2026 geplante Beitritt zum Euro zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen würde – ähnlich wie die Erfahrungen anderer Länder vor der Euro-Einführung. Diese Erwartung selbst wurde zur treibenden Kraft: Die Marktteilnehmer beeilten sich, dem möglichen Preisanstieg zuvorzukommen und trugen so tatsächlich schon im Vorfeld zu seiner Realisierung bei. Alexander Bochev, Vorsitzender des Nationalen Immobilienverbandes, weist darauf hin, dass 2025 wahrscheinlich ein Spitzenjahr mit einem Preiswachstum von bis zu 18 % sein wird (ähnlich dem ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr) und dass nach der Einführung des Euro eine Normalisierung des jährlichen Preiswachstums auf etwa 10 % erwartet wird. Dies wird durch die Erfahrungen Kroatiens untermauert, das 2023 der Eurozone beitrat und zeigt, dass der Markt nach einem einmaligen Anstieg der Immobilienpreise um ~17 % im Vorjahr zu einem moderateren Wachstum (6–10 % pro Jahr) zurückkehrt. Das heißt, ein gewisser Teil des spekulativen Preisanstiegs in unserem Land ist bereits im Voraus eingetreten, und der Markt wird sich wahrscheinlich selbst regulieren, sobald die Euphorie um den Euro abgeklungen ist.<br /><br /> All diese Beobachtungen deuten darauf hin, dass die von den USA festgelegten Zinssätze und monetären Bedingungen zwar den Rahmen für die Entwicklung der globalen Immobilienmärkte bilden, spezifische lokale Faktoren den Effekt jedoch vorübergehend verstärken oder abschwächen können. Im Falle Bulgariens wird die starke Reflexion des US-Marktes (durch teure Dollar und globale Antiinflationspolitik) durch die lokale Realität von nachholenden Einkommen, begrenztem Angebot und einem Currency Board ausgeglichen. Das Currency Board und der feste Lew-Euro-Wechselkurs führen dazu, dass die BNB weitgehend der Politik der EZB folgt, die wiederum verzögert auf die Fed reagiert. Dies ermöglichte eine gewisse Verlangsamung – und sogar eine „Überhitzung“ – unseres Marktes in Zeiten, in denen sich andernorts bereits Abkühlung abzeichnete. Es ist jedoch eine Frage der Zeit, bis globale Trends in unserem Land voll spürbar werden. Wenn die Fed die Zinsen „längerfristig höher“ hält (wie sie es 2023 signalisiert hat) und die EZB die Zinserhöhungen fortsetzt, werden die Kreditpreise in Bulgarien unweigerlich steigen und die Kauflust dämpfen. Sollte es den USA hingegen gelingen, die Inflation zu zügeln und nach 2024 mit einer schrittweisen Senkung der Zinssätze zu beginnen, wäre dies ein günstiges Szenario – es würde das Risiko eines starken Einbruchs des Immobilienmarktes verringern und nach Jahren des schnellen Wachstums eine sanfte Landung gewährleisten. Derzeit sind die Prognosen vorsichtig: In Bulgarien dürften die Immobilienpreise in den nächsten ein bis zwei Jahren auf einstellige Werte sinken, ohne dass es zu dramatischen Rückgängen kommt. Eine ähnliche Prognose – Beruhigung, aber kein Einbruch – teilen viele andere Länder, deren Immobilienmärkte die Hauptkorrektur durch die gestiegenen Zinssätze bereits reflektiert haben und sich nun angesichts der niedrigeren Inflation und der weiterhin soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten stabilisieren.</p>