Construcție pentru închiriere: Modelul care schimbă piața imobiliară și ce poate învăța Bulgaria

În ultimul deceniu, o nouă tendință în construcția de locuințe și investițiile imobiliare a apărut într-o serie de economii dezvoltate: construcția pentru închiriere (BTR). Nu este doar o formă de construcție, ci un model de investiții cuprinzător, axat pe venituri stabile, locuri de muncă pe termen lung și administrare profesională a proprietăților. Aflat la intersecția dintre sectoarele rezidențial, comercial și financiar, construcția pentru închiriere (build-to-rent) se impune ca un răspuns sustenabil la criza locuințelor și la schimbarea atitudinilor sociale.

Ce este mai exact un BTR (Build to Rent)? Este un model în care clădiri sau complexe întregi sunt proiectate, construite și gestionate cu unicul scop de a fi închiriate. Acestea nu sunt destinate a fi vândute către cumpărători individuali, ca în proiectele rezidențiale standard, ci rămân proprietatea unui investitor instituțional sau a unui fond care le administrează pe termen lung. În Marea Britanie, SUA, Australia și Germania, acest model cunoaște o creștere rapidă, cu peste 88.000 de unități BTR în funcțiune numai în Marea Britanie în 2024 și peste 150.000 în construcție.

Investitorii instituționali găsesc în acest model avantaje care sunt dificil de obținut prin strategii tradiționale. În primul rând - flux de numerar stabil. Într-o eră a incertitudinii economice și a volatilității piețelor de capital, veniturile din chirii devin un factor cheie. Chiar și cu o scădere a valorii activelor, veniturile din chirii rămân relativ stabile, mai ales dacă proiectele sunt bine gestionate și amplasate la cerere. În plus, BTR permite controlul asupra întregii experiențe a utilizatorului - de la design la tehnologie și servicii pentru chiriași. Acest lucru transformă proprietatea într-un „produs” care poate fi diferențiat, marcat și poziționat pe piață într-un mod în care apartamentele individuale dintr-un condominiu nu pot.

Generațiile mai tinere — în special milenialii și Generația Z — joacă, de asemenea, un rol în creșterea popularității chiriașilor pe termen lung (BTR). Factorii sociologici și economici, cum ar fi amânarea achizițiilor de locuințe, mobilitatea, căutarea flexibilității, lipsa economiilor suficiente pentru avans, precum și schimbarea atitudinii față de „proprietatea” creează o piață uriașă și stabilă pentru chiriașii pe termen lung. BTR se adresează acestui public cu oferte care includ totul, de la spații de coworking, centre de fitness, zone pentru animale de companie, până la sisteme inteligente de gestionare a energiei și securitate.

De asemenea, este important de menționat diferența dintre BTR (Buy-to-Let) și buy-to-let — acesta din urmă este modelul clasic în care investitorii individuali achiziționează o proprietate cu intenția de a o închiria. În BTR, scara este complet diferită: cartiere întregi sau clădiri înalte cu zeci sau sute de apartamente, administrate profesional, cu servicii și întreținere centralizate. Acest lucru permite economii de scară, standardizarea serviciilor și rate de neocupare mai mici.

Platformele de administrare a proprietăților BTR sunt, de asemenea, extrem de importante — din punct de vedere tehnologic, acestea sunt adesea sisteme integrate de închiriere, întreținere, comunicare cu chiriașii, soluții CRM și chiar sisteme de prețuri dinamice (similare hotelurilor). Acest lucru automatizează gestionarea și apropie experiența chiriașilor de cea a unui hotel de lux — cu termeni contractuali clari, asistență 24/7 și capacitatea de a oferi servicii mobile.

Datele vorbesc de la sine: în SUA, peste 97.000 de unități au fost finalizate folosind modelul BTR numai în 2023, iar numărul este de așteptat să depășească 150.000 până în 2026. În Regatul Unit, BTR reprezintă aproape 10% din totalul construcțiilor de locuințe noi din centrele orașelor. Modelul este în creștere și în țări precum Germania, Polonia, Olanda și Spania, unde municipalitățile îl privesc din ce în ce mai mult ca o soluție la deficitul de locuințe și la prețurile ridicate de achiziție.

Totuși, ce poate învăța Bulgaria din această practică?

În primul rând, există o lipsă structurală de locuințe de închiriat administrate profesional în țara noastră. Partea predominantă a pieței este informală - mici investitori, proprietari individuali, fără standarde de management sau servicii. Acest lucru creează incertitudine pentru chiriași și opacitate pentru investitori. BTR oferă o oportunitate de a profesionaliza, standardiza și aduce acest sector la un nou nivel.

În al doilea rând, BTR (Build to Rent) ar putea rezolva o parte din problema locuințelor noi goale. Într-o serie de orașe, există clădiri care nu pot fi vândute la prețurile cerute, dar, în același timp, cererea de locuințe de închiriat de calitate rămâne mare. Dacă investitorii își reorientează o parte din portofoliul către închirieri pe termen lung cu management profesionist, aceasta s-ar putea dovedi a fi o strategie profitabilă.

În al treilea rând, BTR are potențial în orașele universitare, zonele industriale și chiar în așezările mai mici cu o piață a muncii dinamică. Mobilitatea forței de muncă din sectorul IT, centrele industriale (Plovdiv, Ruse, Stara Zagora) și migrația din Ucraina și alte țări creează noi modele de cerere - locuințe care oferă flexibilitate, confort și costuri inițiale reduse pentru cazare.

Desigur, există provocări. În primul rând, există o lipsă de investitori instituționali cu o perspectivă pe termen lung în sectorul imobiliar din Bulgaria. Instituțiile financiare din țara noastră încă văd locuințele în principal ca active pentru vânzări individuale, mai degrabă decât ca instrumente pentru profitabilitate pe termen lung. Este necesară o schimbare de mentalitate, precum și crearea unui mediu de reglementare care să încurajeze astfel de investiții (inclusiv prin scutiri de taxe, terenuri municipale specifice și stimulente pentru management profesional).

În plus, percepția culturală despre „deținerea unei case” în Bulgaria este încă puternică. O mare parte a populației deține locuințe, iar piața de închirieri este percepută mai degrabă ca o soluție temporară. Însă în orașele cu o populație mai mobilă și prețuri ridicate la proprietăți - cum ar fi Sofia, Varna și Burgas - modelul „build-to-rent” se poate dovedi a fi o soluție bună pentru tinerii profesioniști, expatriați și persoanele care caută flexibilitate.

Dintr-o perspectivă urbană, transportul durabil oferă avantaje și în planificarea cartierelor întregi cu servicii integrate, eficiență energetică și construcții durabile. Acest lucru este în conformitate cu principiile moderne de planificare urbană și poate fi combinat cu alte soluții inovatoare, cum ar fi cooperativele energetice, transportul durabil și zonele verzi.

Nu în ultimul rând, BTR permite dezvoltarea de noi profesii - administratori de proprietăți profesioniști, operatori de platforme de închiriere, ingineri operaționali, specialiști în experiența clienților rezidențiali. Aceste roluri fac parte din așa-numita „economie a experienței”, în care locuința nu este doar o suprafață mare, ci un serviciu cu valoare adăugată.

„Build-to-rent” este un model care depășește construcția de locuințe. Reprezintă o nouă filozofie pentru locuințe, mediu urban și investiții. Deși este încă necunoscut în Bulgaria, potențialul său există. Acest lucru va necesita o abordare vizionară din partea investitorilor, municipalităților și politicienilor, precum și o schimbare a atitudinilor culturale. Însă într-o țară în care cererea de locuințe de calitate, accesibile și flexibile este în creștere, „build-to-rent” s-ar putea dovedi nu doar o noutate, ci o necesitate.