Строительство для сдачи в аренду: модель, которая меняет рынок жилья, и чему Болгария может научиться

<p>За последнее десятилетие в ряде развитых экономик появилась новая тенденция в жилищном строительстве и инвестициях в недвижимость: build-to-rent (BTR). Это не просто форма строительства, а комплексная инвестиционная модель, ориентированная на стабильный доход, долгосрочную занятость и профессиональное управление недвижимостью. Находясь на стыке жилого, коммерческого и финансового секторов, build-to-rent становится устойчивым ответом на жилищный кризис и изменение социальных установок.<br /><br /> Что такое BTR? Это модель, в которой здания или целые комплексы проектируются, строятся и управляются с единственной целью сдачи в аренду. Они не предназначены для продажи отдельным покупателям, как в стандартных жилых проектах, а остаются собственностью институционального инвестора или фонда, который управляет ими в долгосрочной перспективе. В Великобритании, США, Австралии и Германии эта модель переживает быстрый рост: в 2024 году только в Великобритании будет эксплуатироваться более 88 000 единиц BTR и еще более 150 000 будут строиться.<br /><br /> Институциональные инвесторы находят в этой модели преимущества, которых трудно достичь с помощью традиционных стратегий. Прежде всего — стабильный денежный поток. В эпоху экономической неопределенности и волатильности на рынках капитала доход от аренды становится ключевым фактором. Даже при снижении стоимости активов доход от аренды остается относительно стабильным, особенно если проекты хорошо управляются и расположены в востребованном месте. Кроме того, BTR позволяет контролировать весь пользовательский опыт — от дизайна до технологий и услуг для арендаторов. Это превращает недвижимость в «продукт», который можно дифференцировать, брендировать и позиционировать на рынке так, как отдельные квартиры в кондоминиуме сделать нельзя.<br /><br /> Молодое поколение — особенно миллениалы и поколение Z — также играет свою роль в растущей популярности BTR. Социологические и экономические факторы, такие как отсрочка покупки жилья, мобильность, поиск гибкости, отсутствие достаточных сбережений для первоначального взноса, а также изменение отношения к «владению» создают огромный и стабильный рынок для долгосрочных арендаторов. BTR обращается к этой аудитории с предложениями, которые включают в себя все: от коворкинг-пространств, фитнес-центров, зон для домашних животных до интеллектуального управления энергопотреблением и систем безопасности.<br /><br /> Также важно отметить разницу между BTR и buy-to-let — последняя является классической моделью, в которой индивидуальные инвесторы покупают недвижимость с намерением сдавать ее в аренду. В BTR масштаб совершенно другой: целые кварталы или высотные здания с десятками или сотнями квартир, профессионально управляемые, с централизованными услугами и обслуживанием. Это позволяет экономить на масштабе, стандартизировать обслуживание и снизить уровень вакантных площадей.<br /><br /> Платформы управления недвижимостью BTR также критически важны — с точки зрения технологий это часто интегрированные системы аренды, обслуживания, коммуникации с арендаторами, CRM-решения и даже динамические системы ценообразования (похожие на гостиничные). Это автоматизирует управление и приближает опыт арендатора к опыту высококлассного отеля — с четкими договорными условиями, круглосуточной поддержкой и возможностью предоставления мобильного сервиса.<br /><br /> Данные говорят сами за себя: в США только в 2023 году было завершено строительство более 97 000 единиц жилья с использованием модели BTR, и ожидается, что к 2026 году это число превысит 150 000. В Великобритании BTR составляет почти 10% всего нового жилищного строительства в городских центрах. Модель также набирает популярность в таких странах, как Германия, Польша, Нидерланды и Испания, где муниципалитеты все чаще рассматривают ее как решение проблемы нехватки жилья и высоких закупочных цен.<br /><br /> Однако чему Болгария может научиться из этой практики?<br /><br /> Прежде всего, в нашей стране наблюдается структурный дефицит профессионально управляемого арендного жилья. Преобладающая часть рынка неформальная — мелкие инвесторы, индивидуальные владельцы, без стандартов управления и обслуживания. Это создает неопределенность для арендаторов и непрозрачность для инвесторов. BTR предлагает возможность профессионализировать, стандартизировать и вывести этот сектор на новый уровень.<br /><br /> Во-вторых, BTR может решить часть проблемы пустующего нового жилья. В ряде городов есть здания, которые невозможно продать по запрашиваемым ценам, но при этом спрос на качественное арендное жилье остается высоким. Если инвесторы переориентируют часть своего портфеля на долгосрочную аренду с профессиональным управлением, это может оказаться прибыльной стратегией.<br /><br /> В-третьих, BTR имеет потенциал в университетских городах, промышленных зонах и даже в небольших поселениях с динамичным рынком труда. Мобильность рабочей силы ИТ-сектора, промышленные центры (Пловдив, Русе, Стара Загора) и миграция из Украины и других стран создают новые модели спроса — жилье, которое предлагает гибкость, удобство и низкие первоначальные затраты на размещение.<br /><br /> Конечно, есть и проблемы. Прежде всего, в секторе жилья в Болгарии не хватает институциональных инвесторов с долгосрочным горизонтом. Финансовые учреждения в нашей стране по-прежнему рассматривают жилье в основном как активы для индивидуальной продажи, а не как инструменты для долгосрочной прибыльности. Необходимо изменение менталитета, а также создание нормативной среды, которая поощряет такие инвестиции (в том числе посредством налоговых льгот, целевых муниципальных земель и стимулов для профессионального управления).<br /><br /> Кроме того, культурное восприятие «владения домом» в Болгарии все еще сильно. Огромная доля населения владеет домами, и рынок аренды воспринимается скорее как временное решение. Но в городах с более мобильным населением и высокими ценами на недвижимость — таких как София, Варна и Бургас — модель «строительство для сдачи в аренду» может оказаться хорошим решением для молодых специалистов, экспатриантов и людей, ищущих гибкости.<br /><br /> С городской точки зрения BTR также предлагает преимущества в планировании целых районов с интегрированными услугами, энергоэффективностью и устойчивым строительством. Это соответствует современным принципам городского планирования и может сочетаться с другими инновационными решениями, такими как энергетические кооперативы, устойчивый транспорт и зеленые зоны.<br /><br /> И последнее, но не менее важное: BTR позволяет развивать новые профессии — профессиональных управляющих недвижимостью, операторов платформ аренды, инженеров-эксплуатантов, специалистов по обслуживанию клиентов в жилых помещениях. Эти роли являются частью так называемой «экономики впечатлений», в которой жилье — это не просто квадратные метры, а услуга с добавленной стоимостью.<br /><br /> Build-to-rent — это модель, которая выходит за рамки жилищного строительства. Она представляет собой новую философию для жилья, городской среды и инвестиций. Хотя она пока неизвестна в Болгарии, ее потенциал там есть. Это потребует дальновидного подхода со стороны инвесторов, муниципалитетов и политиков, а также изменения культурных установок. Но в стране, где растет спрос на качественное, доступное и гибкое жилье, build-to-rent может оказаться не просто новинкой, а необходимостью.</p>