Как разные страны относятся к иностранным инвестициям в недвижимость и как это влияет на местный рынок

Где-то в мире прямо сейчас один иностранец покупает квартиру с видом на океан, другой — дом в альпийской деревне, а третий — скромный домик на болгарском курорте. Иностранные инвестиции в недвижимость не являются чем-то новым. Они повсюду, формируют городские ландшафты, стимулируют экономику, но также вызывают социальные и политические волнения. И иногда они поднимают сложные вопросы — должны ли страны ограничивать доступ иностранцев на свои рынки недвижимости? Каково влияние на местных жителей того, что квартиры в центре города покупаются не для проживания, а для инвестиций?

Интересный пример — Канада. В 2022 году власти буквально сказали «стоп» иностранцам, желающим купить жилье. Серьезный скачок цен, особенно в Ванкувере и Торонто, привел к тому, что молодые канадцы почувствовали себя вытесненными с собственного рынка. В ответ был введен двухлетний запрет, а также специальный налог для владельцев, которые не проживают в купленных ими домах. Политика была спорной, но цель была ясна — стабильность и доступность для местных жителей.

На другом конце света, в Новой Зеландии, в 2018 году были приняты аналогичные меры. Покупка существующего жилья иностранцами была запрещена. Это не означает, что страна закрыта — иностранные инвестиции приветствуются, но только если они приводят к строительству новых зданий и реальной экономической выгоде. Таким образом, правительство пыталось избежать сценария, при котором целые кварталы превращаются в «города-призраки», заполненные дорогой, но необитаемой недвижимостью.

Португалия, со своей стороны, на протяжении многих лет была символом привлекательного направления для иностранцев. «Золотые визы» стали хитом — в обмен на определенные инвестиции, чаще всего в недвижимость, человек мог получить право на проживание. И все казалось замечательным, пока цены в Лиссабоне и Порту не начали стремительно расти. Местным жителям становилось все труднее покупать жилье, и протесты участились. Итак, программа была свернута — государство осознало, что какой бы прибыльной ни была эта стратегия, она имеет высокие социальные издержки.

Еще один интересный случай — Германия. Никаких ограничений там нет — иностранцы могут свободно приобретать недвижимость, без необходимости получения виз или соблюдения особых условий. Однако рынок остается относительно стабильным. Причина в культуре и правилах. Немцы традиционно предпочитают жить в съемном жилье, законы строго защищают арендаторов, а строительство находится под постоянным контролем. Нет необходимости в запретах — сама система препятствует спекуляциям.

Англия уже давно является местом притяжения для богатых людей со всего мира. Лондон — витрина мира — заполнялся роскошными апартаментами, часто необитаемыми. Власти отреагировали введением более высоких налогов для иностранцев и на вторую недвижимость. Эффект? Цены остаются высокими, и местным жителям по-прежнему сложно купить жилье. Остается открытым вопрос: достаточно ли налоговой политики или необходимы более радикальные меры?

Теперь обратимся к Болгарии. В нашей стране правила относительно либеральны. Граждане ЕС могут покупать свободно, в то время как граждане стран, не входящих в союз, могут делать это с некоторыми ограничениями, которые часто можно обойти, зарегистрировав компанию. Налоговая система одинакова для всех — иностранцы и болгары платят одинаково. Это делает Болгарию привлекательной для инвестиций, особенно со стороны западных европейцев, ищущих недорогую недвижимость у моря или в деревнях.

Влияние на рынок в нашей стране слабее, чем в других странах, но оно есть. Вдоль побережья Черного моря есть целые комплексы, которые пустуют большую часть года. В некоторых деревнях, особенно в Северной Болгарии, наблюдается рост цен, вызванный интересом иностранцев — в основном британцев и россиян. София и Пловдив ощущают давление, но оно обусловлено в основном местным спросом, а не столько иностранным капиталом.

Это ставит нас перед дилеммой. Хотим ли мы поощрять иностранные инвестиции? Конечно. Но какой ценой? Нужны ли нам дополнительные налоговые механизмы для ограничения спекулятивных покупок? Можно ли стимулировать строительство жилья для постоянного проживания, а не только для сезонного использования? Можем ли мы помочь молодым болгарам остаться в стране за счет доступного жилья, вместо того чтобы конкурировать с иностранным капиталом?

Правда в том, что у Болгарии все еще есть шанс избежать негативных сценариев, которые уже пережили другие страны. Но для этого нужна активная политика. Прозрачность. Налоговые льготы для тех, кто здесь фактически проживает. И правила, которые защищают общественные интересы, не отпугивая инвесторов.

Рынок недвижимости — это не просто экономика. Это социальная структура, которая связывает людей с местом, где они живут. Если мы потеряем эту связь, все остальное станет неважным. Может быть, пришло время выйти за рамки цифр и задать себе простой вопрос: хотим ли мы города, полные жизни, или просто здания, полные капитала?