Влияние рынка США на цены на недвижимость во всем мире с акцентом на Болгарию

Связь между экономикой США и ценами на недвижимость во всем мире сильна и многогранна. Будучи крупнейшей экономикой с ведущей резервной валютой, Соединенные Штаты влияют на мировые финансовые условия — в частности, через политику процентных ставок Федеральной резервной системы (ФРС) и рыночные настроения, которые часто выходят за рамки национальных границ. Это влияние отчетливо видно в динамике рынков недвижимости в разных странах, включая Болгарию. За последние два десятилетия мир пережил как глобальные бумы на рынке недвижимости, так и резкие спады, которые часто отражались или даже были вызваны событиями на рынке США. Классическим примером был мировой финансовый кризис 2008 года, который начался с краха рынка субстандартной ипотеки в США — он привел к резкому снижению цен на недвижимость во многих странах. Например, в Болгарии цены на жилье в совокупности упали более чем на 35% за годы после 2008 года. За этим периодом последовала длительная фаза восстановления, стимулируемая низкими мировыми процентными ставками и обильной ликвидностью. Начиная с 2014 года, почти нулевые процентные ставки по банковским депозитам побудили многих болгар направить свои сбережения в недвижимость, что положило начало новому циклу бычьего рынка. Таким образом, политика ведущих центральных банков во главе с ФРС создала среду дешевых кредитных ресурсов, что способствовало росту цен на недвижимость во всем мире.

Процентные ставки и доступность кредитов. Одна из самых прямых связей между рынком США и мировыми ценами на недвижимость — через процентные ставки. Когда ФРС меняет свои ключевые процентные ставки, эффект распространяется на международные финансовые рынки и определяет курс действий многих других центральных банков. Низкие процентные ставки по ипотеке делают покупку жилья более доступной, увеличивают спрос и, соответственно, приводят к росту цен. И наоборот, рост процентных ставок делает кредит более дорогим, охлаждает отношение покупателей и может сбить цены. Последний цикл наглядно это демонстрирует: чтобы контролировать инфляцию, с марта 2022 года Федеральная резервная система проводит самую агрессивную кампанию по повышению процентных ставок за десятилетия. В течение нескольких месяцев ключевая процентная ставка в США выросла с почти нуля до диапазона 4,5–4,75% — «самыми быстрыми темпами за два десятилетия». Это также привело к резкому скачку типичных ипотечных ставок в США: средняя фиксированная 30-летняя ипотека достигла около 7% — самого высокого уровня за более чем 20 лет. Такой скачок немедленно охладил рынок недвижимости в Америке: количество сделок начало падать, а цены на жилье прекратили свой резкий рост и даже зафиксировали нисходящие коррекции. Международный валютный фонд подчеркивает, что процентные ставки играют важнейшую роль в ценах на недвижимость: эмпирическое увеличение реальных процентных ставок на 1 процентный пункт замедляет рост цен на жилье примерно на 2 пункта. Другими словами, разворот мирового тренда процентных ставок в 2022 году — с непрерывного снижения на резкий рост — также изменил направление рынков жилья. К середине 2023 года две трети стран ОЭСР зафиксировали снижение цен на жилье в реальном выражении (с учетом инфляции). Этот синхронный разворот подчеркивает, насколько сильно решения ФРС и других крупных центральных банков влияют на доступность ипотечных кредитов во всем мире.

Эффект также был явно ощутим в Европе. У Европейского центрального банка (ЕЦБ) практически не было иного выбора, кроме как последовать примеру ФРС после того, как инфляция в еврозоне также резко ускорилась в 2022 году — до уровней 8–10%, невиданных с момента введения евро. ЕЦБ впервые за 11 лет повысил процентные ставки, положив конец эпохе нулевых процентных ставок. К концу 2022 года базовые процентные ставки в еврозоне достигли ~2,5%, самого высокого уровня с 2008 года. Результаты не заставили себя ждать: спрос на ипотечные кредиты резко упал. В Европе количество новых жилищных кредитов резко сократилось — примерно на 70% в годовом исчислении к концу 2022 года. Многие домохозяйства пересмотрели свои планы по покупке недвижимости из-за более высоких платежей по кредитам. В Болгарии ситуация с процентными ставками имела некоторые особенности, но общая тенденция не обошла стороной наш рынок. На протяжении большей части последнего десятилетия процентные ставки по жилищным кредитам в нашей стране находились в исторически низком диапазоне (около 2,5–3% в год), что серьезно стимулировало кредитование и покупки. Даже в 2022 году, когда процентные ставки на Западе стремительно росли, болгарские банки поддерживали относительно низкие уровни. Средневзвешенная процентная ставка по новым ипотечным кредитам в нашей стране на конец 2022 года составила около 2,6–2,7%, что является самым низким показателем во всем ЕС. Эксперты объясняют это высокой конкуренцией между банками и особенностями денежно-кредитного режима (валютного управления), что замедлило сближение наших процентных ставок с растущими европейскими. Только в конце 2022 года Болгарский народный банк (БНБ) начал немного повышать свою ключевую процентную ставку — к январю 2023 года она составила 1,42%, отталкиваясь от нулевых значений годом ранее. Коммерческие банки отреагировали робко: по данным на начало 2023 года, некоторые банки скорректировали ипотечные ставки всего на 0,2 процентных пункта в сторону увеличения. Банки заверили, что любое повышение будет плавным и умеренным, поскольку ни один кредитор не заинтересован в том, чтобы клиенты массово прекращали обслуживание своих кредитов.
. Эта относительная стабильность процентных ставок по кредитам в Болгарии объясняет, почему рынок недвижимости в нашей стране продолжал расти, даже когда в ряде развитых экономик цены уже снижались. Однако тенденция к повышению цен на кредиты начинает проявляться и здесь — аналитики в начале 2023 года ожидали, что к концу года процентные ставки по жилищным кредитам в нашей стране вырастут в общей сложности на 1,5–2 процента. Подводя итог, можно сказать, что период очень низких мировых процентных ставок (2015–2021 годы) существенно поддержал рост цен на недвижимость в Болгарии, а ужесточение денежно-кредитной политики, начавшееся в 2022 году, постепенно снимает часть этого стимула. Этот процесс нормализации процентных ставок — хотя и отложенный в нашей стране — вероятно, приведет к более умеренному росту цен на недвижимость в будущем, поскольку доступность кредитов ухудшается.

Инфляция и денежно-кредитная политика ФРС. Вторым ключевым звеном между рынками недвижимости США и мира является инфляция и реакция центральных банков на нее. С момента начала пандемии COVID-19 мировая экономика была затоплена беспрецедентными стимулами: ФРС и другие крупные банки снизили процентные ставки до нуля и влили триллионы долларов ликвидности, в то время как правительства приняли масштабные пакеты поддержки. Эта крайне стимулирующая денежно-кредитная и фискальная политика, хотя и необходимая в условиях кризиса, способствовала резкому росту цен по мере восстановления экономики. BNB отмечает, что «длительный период крайне стимулирующей денежно-кредитной политики, проводимой ведущими центральными банками» является одним из факторов, обусловливающих высокую мировую инфляцию в последние годы. В сочетании с перебоями в поставках и военным конфликтом на Украине результатом стала двузначная инфляция одновременно в США, Европе и многих других странах в 2022 году — чего не наблюдалось десятилетиями. В США инфляция достигла самого высокого уровня за 40 лет (более 9% в июне 2022 года), а в ЕС — рекордных 11,5% в октябре 2022 года. Такая ситуация поставила ФРС в положение для экстренного ужесточения денежно-кредитной политики (о чем мы уже рассказывали). Вот тут-то и началась спираль: более высокие процентные ставки охладили спрос на недвижимость, но и сама инфляция имеет определенные эффекты на недвижимость. С одной стороны, высокая инфляция подрывает покупательную способность домохозяйств — доходы отстают, реальные сбережения тают, что затрудняет сбор средств на покупку жилья. Однако с другой стороны, недвижимость часто воспринимается как актив-убежище в периоды высокой инфляции. Когда люди опасаются, что инфляция «съест» их сбережения, они склонны вкладывать их в более долговечные и реальные активы, такие как недвижимость. Именно такой поведенческий эффект массово проявился в 2021–2022 годах. По наблюдениям болгарских экспертов, страх девальвации валюты стал ведущим мотивом на рынке: многие покупатели спешили купить «сейчас», чтобы избежать высоких цен завтра, и обесценили деньги в банке. Сочетание дешевого кредита и ускоренной инфляции создало своего рода гонку между покупателями в нашей стране, при этом спрос значительно превышал предложение. Это, естественно, подбросило цены вверх. В 2022 году цены на жилье в Болгарии достигли исторического максимума — примерно на 20% выше предыдущего пика 2008 года. В годовом исчислении удорожание в номинальном выражении составило более 13%, что, однако, при инфляции выше 15% означает небольшое снижение реальной стоимости. Фактически, в сентябре 2022 года инфляция в Болгарии достигла пика в 18,7% в годовом исчислении (по ИПЦ) — самого высокого уровня с 1998 года. Этот ценовой шок даже превзошел рост недвижимости, но тем не менее инвестиции в жилье оставались привлекательными как хедж против еще более непредсказуемого роста стоимости жизни. Важным фактором было то, что процентные ставки по депозитам оставались пренебрежимо низкими (около 0–1%), так что их реальная доходность стала глубоко отрицательной. В такой обстановке покупка недвижимости с фиксированной процентной ставкой ~2,5% в год казалась разумной — заемщик фактически погашал кредит обесценивающимися деньгами, в то время как стоимость самой недвижимости хотя бы частично увеличивалась вместе с инфляцией. Это явление — отрицательные реальные процентные ставки — было широко распространено во многих странах и способствовало «инфляции» цен на активы. Однако по мере того, как пик инфляции в 2023–2024 годах спадал, эта поддержка рынка недвижимости постепенно ослабевала. В Болгарии инфляция быстро замедлилась до однозначных цифр (с июня 2023 года ниже 10%, к весне 2025 года ~3–4% в год). Успокоение общего повышения курса должно снизить давление, побуждающее вкладывать средства в недвижимость как в защиту сбережений. Как отмечает Иван Велков из Болгарской промышленной палаты, когда инфляция укрощена, нормализуется и рост стоимости недвижимости — по всей Европе видно, что более спокойная инфляционная обстановка приводит к более умеренному росту цен на жилье. В этом смысле успех ФРС и других центральных банков в укрощении инфляции станет фактором стабилизации рынков недвижимости во всем мире. Если повышение процентных ставок достигнет своей цели, а инфляция устойчиво снизится, цикл постоянно растущих процентных ставок закончится — и это позволит рынкам жилья найти новый баланс после бурных лет.

Поведение инвесторов и мировой рынок недвижимости. Помимо процентных ставок и инфляции, влияние американского рынка на мир также проявляется через призму поведения инвесторов. В глобализированной финансовой системе крупные инвесторы (фонды, банки, транснациональные компании) перенаправляют капитал между разными странами и секторами в поисках лучшей доходности при заданном уровне риска. Когда процентные ставки в США были близки к нулю (например, в период 2009–2015 и 2020–2021 годов), доходность традиционных активов, таких как облигации, была низкой — это мотивировало многих инвесторов искать альтернативы с более высокой доходностью, в том числе недвижимость по всему миру. Этот феномен «погони за доходностью» привел к значительному притоку капитала на рынки недвижимости от Лондона и Сиднея до Софии. Международные инвестиционные фонды скупали коммерческую недвижимость, торговые центры, отели и даже жилые портфели в странах с более привлекательными ценами, что еще больше увеличивало оценки. Особенно активными были годы после 2015 года, когда глобальный объем инвестиций в недвижимость достиг рекордов. Часть этих средств также пришла в Восточную Европу, включая Болгарию — хотя наш рынок меньше, открытость для капитала из ЕС и других регионов возросла после 2012 года, когда были сняты некоторые ограничения для иностранцев. Данные агентства показывают, что в последние годы также наблюдается рост иностранных покупателей болгарской недвижимости, особенно из ЕС. Сюда входят как индивидуальные инвесторы (например, те, кто ищет дома отдыха на побережье Черного моря или дешевую городскую недвижимость), так и институциональные игроки. Таким образом, настроение глобальных инвесторов — часто формируемое тем, что происходит на Уолл-стрит или политикой ФРС — косвенно влияет на болгарский рынок недвижимости.

Например, в 2020–2021 годах политика «дешевых денег» для борьбы с пандемией и высокой ликвидностью усилила аппетит к риску. Инвесторы массово вкладывали средства в такие активы, как акции и недвижимость, вызвав бум. В США этот период характеризовался рекордными ценами на жилье (местами более 20% в год) и высокой активностью покупателей. Похожие «горячие» рынки наблюдались в Канаде, Германии, Австралии и т. д. — не в последнюю очередь потому, что глобальные инвесторы имели доступ к дешевым долларовым ресурсам, а местные покупатели также выигрывали от низких процентных ставок. Болгария не стала исключением: 2021 и 2022 годы стали одними из самых сильных для рынка недвижимости по объему сделок. По данным Агентства по регистрации, количество продаж недвижимости в нашей стране в 2022 году достигло или даже превысило уровни до мирового кризиса. Параллельно с этим цены на жилье в 2022 году росли двузначными темпами, превысив исторический максимум 2008 года примерно на 20% к концу года. Многие из этих покупок финансировались за счет собственных средств (сбережений) или комбинации сбережений и кредита — для Болгарии характерна высокая доля сделок со 100% оплатой наличными по сравнению с более развитыми странами. Это отчасти объясняет, почему рост процентных ставок в 2022 году не сразу привел к обвалу рынка — значительная часть покупателей не зависела напрямую от банковского финансирования и больше реагировала на страх инфляции, чем на рост процентных ставок. Однако в конце 2022 года и начале 2023 года стали заметны сигналы разворота цикла: покупатели стали осторожнее, рынок остыл и стало наблюдаться выравнивание сил между продавцами и покупателями. Как отмечает в своем обзоре рынка компания по недвижимости, в четвертом квартале 2022 года и первом квартале 2023 года многие покупатели уже смогли договориться о скидках на запрашиваемые цены — что было редкостью в разгар бума. Это временное падение активности совпало с наивысшим уровнем неопределенности вокруг инфляции и процентных ставок. Однако после середины 2023 года мировые настроения частично улучшились: инфляция начала снижаться, а центральные банки замедлили темпы повышения процентных ставок в надежде, что пик уже достигнут. Инвесторы, в том числе на рынке недвижимости, отреагировали с некоторым оптимизмом. Во многих странах заговорили о том, что процентные ставки близки к своему потолку и в течение 2024–2025 годов ожидается их стабилизация или даже снижение. Это ожидание вдохнуло новую жизнь в спрос на жилье — например, в США весной 2023 года. Рынок частично ожил после коррекции, а в ряде европейских стран цены на недвижимость снова начали расти в конце 2023 года и начале 2024 года. Таким образом, глобальный цикл, похоже, вошел в новую фазу осторожного восстановления, что соответствовало надеждам на «мягкую посадку» экономик.

В Болгарии в 2023 году наблюдался период замедления роста – рост цен на жилье снизился примерно до 10% в годовом исчислении (по сравнению с более чем 13% годом ранее), а в некоторых крупных городах даже были зарегистрированы небольшие корректировки в сторону понижения в квартальном исчислении (например, в Софии -0,1% в четвертом квартале 2023 года по сравнению с третьим кварталом 2023 года). Это было показателем того, что покупатели становятся более чувствительными к уровню цен и условиям кредитования. В то же время экономика Болгарии оставалась стабильной – безработица была низкой, заработные платы продолжали расти, хотя и ниже уровня инфляции в течение части периода. К 2024 году возник интересный парадокс: рынок недвижимости в нашей стране снова набрал обороты, несмотря на более высокие процентные ставки. По данным NSI, в 2024 году количество сделок с жилой недвижимостью было рекордным – около 95 тыс. сделок, что на ~40% выше среднего показателя до кризиса недвижимости 2008 года. Общая стоимость сделок с жильем в 2024 году превысила 12 млрд левов, впервые перейдя психологический рубеж в 10 млрд. И цены снова ускорились: во второй половине 2024 года годовой рост подскочил до впечатляющих 18,3% — самого высокого показателя во всем ЕС за этот период. Болгария возглавила рейтинг роста цен на жилье в ЕС в четвертом квартале 2024 года, опередив Венгрию (+13%) и Португалию (+11,6%). Этот новый ценовой пик в нашей стране можно объяснить несколькими конкретными факторами, которые временно перевесили давление мировых процентных ставок. Во-первых, доходы домохозяйств в Болгарии стабильно растут в течение последних 3-4 лет — даже быстрее, чем средний рост цен на жилье за тот же период. Рост покупательной способности в сочетании с накопленными сбережениями подпитывал спрос на более качественное и просторное жилье. Во-вторых, как мы уже отмечали, процентные ставки по ипотеке в нашей стране оставались одними из самых низких в Европе. В среднем 2,3–2,5% в последние годы эти уровни были значительно ниже инфляции, что стимулировало кредитование. Третьим фактором является сохраняющаяся, хотя и ослабевающая, высокая инфляция в 2021–2023 годах, что подтолкнуло людей к поиску инвестиций в реальные активы. Наконец, свою роль сыграли спекулятивные ожидания, связанные с будущим вступлением Болгарии в еврозону. Многие покупатели и инвесторы предполагали, что присоединение к евро (запланированное на 2025–2026 годы) приведет к дополнительному росту цен на недвижимость — аналогично опыту других стран до принятия евро. Это ожидание само по себе стало движущей силой: участники рынка поспешили «предвосхитить» возможный рост цен, тем самым фактически способствуя его реализации еще до свершившегося факта. Александр Бочев, председатель Национальной ассоциации недвижимости, отмечает, что 2025 год, скорее всего, станет пиковым годом с ростом цен до 18% (аналогично первому кварталу 2025 года по сравнению с годом ранее) и что после введения евро ожидается нормализация годового роста цен до примерно 10%. В подтверждение этому опыт Хорватии, которая вошла в еврозону в 2023 году, показывает, что после единовременного скачка цен на недвижимость на ~17% в предыдущем году рынок возвращается к более умеренному росту (6–10% в год). То есть определенная часть спекулятивного роста цен в нашей стране уже произошла заранее, и рынок, вероятно, саморегулируется после того, как спадет эйфория вокруг евро.

Все эти наблюдения указывают на то, что, хотя процентная ставка и денежно-кредитные условия, установленные США, задают рамки для движения рынков недвижимости во всем мире, определенные местные факторы могут временно усилить или смягчить эффект. В случае Болгарии мощное отражение рынка США (через дорогие доллары и глобальную антиинфляционную политику) уравновешивается местной реальностью догоняющих доходов, ограниченным предложением и валютным советом. Валютный совет и фиксированный обменный курс лев-евро означают, что BNB в значительной степени следует политике ЕЦБ, который, в свою очередь, реагирует с задержкой на ФРС. Это допускало некоторое замедление — и даже «перегрев» — нашего рынка в те времена, когда охлаждение уже происходило в других местах. Однако это вопрос времени, когда глобальные тенденции полностью проявятся в нашей стране. Если ФРС будет удерживать процентные ставки «выше дольше» (как она сигнализировала в 2023 году), а ЕЦБ продолжит ужесточать политику, стоимость кредита в Болгарии неизбежно вырастет и ослабит энтузиазм покупателей. С другой стороны, если США удастся обуздать инфляцию и начать постепенное снижение процентных ставок после 2024 года, это будет благоприятным сценарием — это снизит риск резкого спада на рынке недвижимости и обеспечит мягкую посадку после многих лет быстрого роста. Пока прогнозы осторожны: ожидается, что цены на жилье в Болгарии замедлятся до однозначных показателей в течение следующих 1-2 лет, без резких спадов. Похожий прогноз — успокаивающий, но не крах — разделяют многие другие страны, где рынки недвижимости уже отразили основную коррекцию от повышения процентных ставок и сейчас стабилизируются ввиду более низкой инфляции и по-прежнему прочных экономических основ.