Будівництво для оренди: модель, яка змінює ринок житла, і чого може навчитися Болгарія

Протягом останнього десятиліття в низці розвинених країн з'явилася нова тенденція в житловому будівництві та інвестиціях у нерухомість: будівництво з метою здачі в оренду (BTR). Це не просто форма будівництва, а комплексна інвестиційна модель, орієнтована на стабільний дохід, довгострокову зайнятість та професійне управління нерухомістю. Існуючи на перетині житлового, комерційного та фінансового секторів, будівництво з метою здачі в оренду стає сталою відповіддю на житлову кризу та зміну соціальних установок.

Що ж таке BTR? Це модель, в якій будівлі або цілі комплекси проектуються, будуються та управляються з єдиною метою здачі в оренду. Вони не призначені для продажу окремим покупцям, як у стандартних житлових проектах, а залишаються власністю інституційного інвестора або фонду, який управляє ними в довгостроковій перспективі. У Великій Британії, США, Австралії та Німеччині ця модель переживає швидке зростання, і лише у Великій Британії у 2024 році експлуатувалося понад 88 000 одиниць BTR, а ще понад 150 000 перебували в стадії будівництва.

Інституційні інвестори знаходять у цій моделі переваги, яких важко досягти за допомогою традиційних стратегій. Перш за все — стабільний грошовий потік. В епоху економічної невизначеності та волатильності на ринках капіталу дохід від оренди стає ключовим фактором. Навіть за умови зниження вартості активів, дохід від оренди залишається відносно стабільним, особливо якщо проекти добре керовані та користуються попитом. Крім того, BTR дозволяє контролювати весь користувацький досвід — від дизайну до технологій та послуг для орендарів. Це перетворює нерухомість на «продукт», який можна диференціювати, брендувати та позиціонувати на ринку так, як окремі квартири в кондомініумі не можуть.

Молодші покоління, особливо міленіали та покоління Z, також відіграють певну роль у зростанні популярності оренди житла на довгостроковій основі. Соціологічні та економічні фактори, такі як відкладання покупки житла, мобільність, пошук гнучкості, відсутність достатніх заощаджень для початкового внеску, а також зміна ставлення до «володіння», створюють величезний та стабільний ринок для довгострокових орендарів. BTR звертається до цієї аудиторії з пропозиціями, які включають все: від коворкінгів, фітнес-центрів, зон для домашніх тварин до інтелектуального управління енергією та систем безпеки.

Також важливо відзначити різницю між BTR та buy-to-let — остання є класичною моделлю, в якій індивідуальні інвестори купують нерухомість з наміром здавати її в оренду. У BTR масштаб зовсім інший: цілі райони або висотні будівлі з десятками чи сотнями квартир, професійно керовані, з централізованими послугами та обслуговуванням. Це дозволяє досягти економії на масштабі, стандартизації послуг та зниження рівня вакантності.

Платформи управління нерухомістю BTR також критично важливі — з точки зору технологій, це часто інтегровані системи оренди, обслуговування, комунікації з орендарями, CRM-рішення та навіть системи динамічного ціноутворення (подібно до готелів). Це автоматизує управління та наближає досвід орендарів до досвіду висококласного готелю — з чіткими договірними умовами, цілодобовою підтримкою та можливістю надання мобільного обслуговування.

Дані говорять самі за себе: у США лише у 2023 році було збудовано понад 97 000 одиниць житла за моделлю BTR, і очікується, що до 2026 року ця кількість перевищить 150 000. У Великій Британії BTR становить майже 10% від усього нового житлового будівництва в центрах міст. Модель також зростає в таких країнах, як Німеччина, Польща, Нідерланди та Іспанія, де муніципалітети все частіше розглядають її як рішення проблеми дефіциту житла та високих цін на житло.

Однак, чого може навчитися Болгарія з цієї практики?

Перш за все, у нашій країні існує структурний дефіцит професійно керованого орендного житла. Переважна частина ринку є неформальною — дрібні інвестори, індивідуальні власники, без стандартів управління чи обслуговування. Це створює невизначеність для орендарів та непрозорість для інвесторів. BTR пропонує можливість професіоналізувати, стандартизувати та вивести цей сектор на новий рівень.

По-друге, BTR може вирішити частину проблеми порожнього нового житла. У низці міст є будівлі, які неможливо продати за заявленими цінами, але водночас попит на якісне орендне житло залишається високим. Якщо інвестори переорієнтують частину свого портфеля на довгострокову оренду з професійним управлінням, це може виявитися прибутковою стратегією.

По-третє, BTR має потенціал в університетських містах, промислових зонах і навіть у менших населених пунктах з динамічним ринком праці. Мобільність робочої сили ІТ-сектору, промислові центри (Пловдів, Русе, Стара Загора) та міграція з України та інших країн створюють нові моделі попиту — житло, яке пропонує гнучкість, зручність та низькі початкові витрати на проживання.

Звичайно, є й виклики. Перш за все, у житловому секторі Болгарії бракує інституційних інвесторів з довгостроковим горизонтом. Фінансові установи в нашій країні досі розглядають житло переважно як активи для індивідуального продажу, а не як інструменти для довгострокової прибутковості. Потрібна зміна менталітету, а також створення регуляторного середовища, яке заохочує такі інвестиції (зокрема, через податкові пільги, цільові муніципальні землі та стимули для професійного управління).

Крім того, культурне сприйняття «володіння житлом» у Болгарії все ще сильне. Величезна частина населення володіє житлом, а ринок оренди сприймається радше як тимчасове рішення. Але в містах з більш мобільним населенням та високими цінами на нерухомість, таких як Софія, Варна та Бургас, модель «будівництво для здачі в оренду» може виявитися хорошим рішенням для молодих фахівців, експатріантів та людей, які шукають гнучкості.

З міської точки зору, BTR також пропонує переваги в плануванні цілих районів з інтегрованими послугами, енергоефективністю та сталим будівництвом. Це відповідає сучасним принципам міського планування та може поєднуватися з іншими інноваційними рішеннями, такими як енергетичні кооперативи, сталий транспорт та зелені зони.

І останнє, але не менш важливе: BTR сприяє розвитку нових професій — професійних керуючих нерухомістю, операторів платформ оренди, інженерів-операторів, спеціалістів з обслуговування клієнтів у житловому секторі. Ці ролі є частиною так званої «економіки вражень», у якій житло — це не просто квадратні метри, а послуга з доданою вартістю.

«Будівництво для оренди» – це модель, яка виходить за рамки житлового будівництва. Вона являє собою нову філософію житла, міського середовища та інвестицій. Хоча в Болгарії вона ще маловідома, її потенціал є. Це вимагатиме далекоглядного підходу від інвесторів, муніципалітетів та політиків, а також зміни культурних установок. Але в країні, де зростає попит на якісне, доступне та гнучке житло, «будівництво для оренди» може виявитися не просто новинкою, а необхідністю.