Build-to-Rent: Моделът, който променя пазара на жилища и какво може да научи България

През последното десетилетие в редица развити икономики се наблюдава нов тренд в жилищното строителство и инвестициите в недвижими имоти — build-to-rent (BTR), или "строителство за отдаване под наем". Това не е просто форма на строителство, а цялостен инвестиционен модел, ориентиран към стабилен доход, дългосрочна заетост и професионално управление на имоти. Съществуващ на границата между жилищен, търговски и финансов сектор, build-to-rent се утвърждава като устойчив отговор на жилищната криза и променящите се социални нагласи.

Какво всъщност представлява BTR? Това е модел, при който сгради или цели комплекси се проектират, изграждат и управляват с една-единствена цел — да се отдават под наем. Те не са предвидени за продажба на индивидуални купувачи, както при стандартните жилищни проекти, а остават собственост на институционален инвеститор или фонд, който ги управлява дългосрочно. Във Великобритания, САЩ, Австралия и Германия този модел бележи ускорен ръст, като само във Великобритания през 2024 г. има над 88 000 BTR единици в експлоатация и още над 150 000 в процес на строеж.

Институционалните инвеститори откриват предимства в този модел, които трудно се постигат чрез традиционни стратегии. Преди всичко — стабилен паричен поток. В епоха на икономическа несигурност и волатилност на капиталовите пазари, наемният доход се превръща в ключов фактор. Дори при спад в стойността на активите, приходите от наеми остават относително устойчиви, особено ако проектите са добре управлявани и разположени на места с търсене. В допълнение, BTR позволява контрол над цялото потребителско изживяване — от дизайна, през технологиите, до услугите за наематели. Това превръща имота в „продукт“, който може да бъде диференциран, брандиран и позициониран на пазара по начин, по който индивидуалните апартаменти в етажна собственост не могат.

Младите поколения — особено милениълите и поколението Z — също изиграват своята роля в нарастващата популярност на BTR. Социологически и икономически фактори като отлагане на покупката на жилище, мобилност, търсене на гъвкавост, липса на достатъчно спестявания за първоначална вноска, както и промени в нагласите към „притежанието“, създават огромен и стабилен пазар за дългосрочни наематели. BTR адресира именно тази аудитория с предложения, които включват всичко — от coworking пространства, фитнес, зони за домашни любимци до интелигентни системи за управление на енергията и сигурността.

Важно е да се отбележи и разликата между BTR и buy-to-let — последният е класическият модел, при който индивидуални инвеститори закупуват имот с цел отдаване под наем. При BTR мащабът е съвсем различен: цели квартали или високи сгради с десетки или стотици жилища, управлявани професионално, с централизирани услуги и поддръжка. Това позволява икономии от мащаба, стандартизация на услугата и по-ниски нива на загуби от незаети единици (vacancy rates).

Платформите за управление на BTR имоти също са критично важни — в технологично отношение това често са интегрирани системи за наеми, поддръжка, комуникация с наематели, CRM решения и дори системи за динамично ценообразуване (подобно на хотелите). Така управлението се автоматизира, а преживяването на наемателя се доближава до това в хотел от висок клас — с ясни договорни условия, поддръжка 24/7 и възможност за мобилно обслужване.

Данните говорят сами: в САЩ над 97 000 единици са били завършени по модела BTR само през 2023 г., а броят им се очаква да надхвърли 150 000 до 2026 г. Във Великобритания BTR представлява близо 10% от всички новопостроени жилища в градски центрове. Този модел се разраства и в страни като Германия, Полша, Нидерландия и Испания, където общините все по-често го разглеждат като решение на жилищния недостиг и на високите цени на покупка.

Какво обаче може да научи България от тази практика?

На първо място, у нас има структурен недостиг на професионално управлявани жилища под наем. Преобладаващата част от пазара е неформална — малки инвеститори, индивидуални собственици, без стандарти на управление или обслужване. Това създава несигурност за наемателите и непрозрачност за инвеститорите. BTR предлага възможност този сектор да бъде професионализиран, стандартизиран и изведен на ново ниво.

На второ място, БТР би могъл да реши част от проблема с празните новопостроени жилища. В редица градове има сгради, които не могат да се продадат на исканите цени, но същевременно търсенето на качествени жилища под наем остава високо. Ако инвеститорите преориентират част от портфолиото си към дългосрочно отдаване под наем с професионално управление, това може да се окаже печеливша стратегия.

На трето място, BTR има потенциал в университетски градове, индустриални зони и дори в по-малки населени места с динамичен трудов пазар. Мобилността на работната сила в ИТ сектора, индустриалните хъбове (Пловдив, Русе, Стара Загора) и миграцията от Украйна и други държави създават нови модели на търсене — жилища, които предлагат гъвкавост, удобство и ниски начални разходи за настаняване.

Разбира се, има и предизвикателства. На първо място — липса на институционални инвеститори с дългосрочен хоризонт в жилищния сектор в България. Финансовите институции у нас все още гледат на жилищата главно като активи за индивидуални продажби, а не като инструменти за дългосрочна доходност. Необходимо е промяна на манталитета, както и създаване на регулаторна среда, която да насърчава подобни инвестиции (включително чрез данъчни облекчения, целеви общински терени и стимули за професионално управление).

Освен това културното възприятие на „собствен дом“ в България все още е силно. Огромен дял от населението притежава жилища, а наемният пазар се възприема по-скоро като временно решение. Но в градовете с по-мобилно население и високи цени на имотите — например София, Варна и Бургас — моделът build-to-rent може да се окаже добро решение за млади професионалисти, чуждестранни служители и хора, търсещи гъвкавост.

От урбанистична гледна точка, BTR предлага и предимства при планирането на цели квартали с интегрирани услуги, енергийна ефективност и устойчиво строителство. Това съответства на съвременните градоустройствени принципи и може да се комбинира с други иновативни решения като енергийни кооперативи, устойчив транспорт и зелени зони.

Не на последно място, BTR дава възможност за развитие на нови професии — професионални мениджъри на имоти, оператори на платформи за наем, инженери по експлоатация, специалисти по клиентско изживяване в жилищна среда. Тези роли са част от така наречената „икономика на преживяването“, в която жилището не е просто квадратни метри, а услуга с добавена стойност.

Вuild-to-rent е модел, който надхвърля рамките на жилищното строителство. Той представлява нова философия за настаняване, градска среда и инвестиции. Въпреки че в България той все още е непознат, потенциалът му е налице. За това ще са нужни визионерски подход от страна на инвеститори, общини и политици, както и промяна в културните нагласи. Но в една страна, където търсенето на качествено, достъпно и гъвкаво настаняване нараства, build-to-rent може да се окаже не просто новост, а необходимост.