Кадастрална карта на София: Как да проверим имот онлайн безплатно и без регистрация?

Когато човек реши да се докосне до темата за недвижимите имоти в България, независимо дали като купувач, наследник или дългогодишен собственик, той неминуемо се сблъсква с понятието кадастрална карта.

В миналото уреждането на имотните въпроси изискваше безкрайно чакане пред гишета, разходки до общински служби и попълване на хартиени заявления. Днес обаче дигитализацията е напреднала дотолкова, че голяма част от тези процеси са пренесени в интернет пространството. Най-ценният и достъпен инструмент сред тях е официалният онлайн портал на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, по-известен просто като КАИС. Този сайт позволява на абсолютно всеки гражданин да се информира за имотите в България, където има одобрена кадастрална карта, напълно безплатно. За целта не са необходими специални компютърни умения, електронен подпис или дори регистрация с потребителско име и парола.

Кадастралната карта не е просто обикновена географска карта с улици и квартали. Тя е огромна дигитална база данни, в която всеки един имот, всяка една сграда и всеки отделен апартамент имат своя собствена електронна следа. Този инструмент е създаден, за да въведе ред в собствеността и да даде ясна представа за това къде свършва един имот и къде започва друг. За масовия потребител това е безценен източник на информация особено в София, динамично развиващ се град, където всеки квадратен метър земя има своята история и своята цена.. Нови кооперации изникват на мястото на стари къщи, затварят се междублокови пространства, променят се пътеки и зелени площи. Често се случва хората да живеят с усещането, че притежават определена част от двора, само за да разберат години по-късно, че оградата им е поставена грешно или че съседът е навлязъл в тяхната територия. Ето защо възможността за бърза и безплатна проверка е толкова важна. Тя действа като първа линия на защита срещу грешки, недоразумения и потенциални имотни спорове.

Процесът на самата проверка е максимално улеснен, за да може всеки да се справи безпроблемно. Всичко започва с посещението на интернет адреса на системата КАИС – kais.cadastre.bg. На началната страница трябва просто да намерите и изберете секцията за обществената карта. След като кликнете върху нея, пред вас се разкрива интерактивна карта на цяла България. Тъй като нашият интерес е насочен конкретно към столицата София, следващата стъпка е локализирането на конкретния обект. Тук системата предлага изключително удобни и гъвкави начини за търсене. Най-естественият начин за повечето хора е простото въвеждане на административен адрес. В полето за търсене можете да изпишете името на града, квартала, улицата и номера на сградата, която ви интересува. Система веднага започва да ви предлага варианти за автоматично допълване. След като потвърдите адреса, картата се приближава автоматично и ви пренася директно над покрива на търсената сграда или в границите на конкретния парцел.

Има обаче и един друг, много по-точен начин за навигация, който изключва всякаква опасност от объркване поради дублиращи се или променени имена на улици в София, както и в други населени места. Това е търсенето чрез така наречения кадастрален идентификатор. Този идентификатор на практика представлява нещо като Единен граждански номер (ЕГН) за имота. Нито един друг обект в държавата няма същата комбинация от цифри. За територията на град София този номер винаги започва с една много специфична петцифрена комбинация, а именно 68134 (ЕКАТТЕ - Единен класификатор на административно-териториалните и териториалните единици). Тези цифри са официалният код на град София по Единния класификатор на административно-териториалните и териториалните единици. След тези първи пет цифри следват други групи от числа, разделени с точки, които показват конкретния кадастрален район, номера на поземления имот, номера на сградата и накрая номера на самостоятелния обект (апартамент или офис). Ако разполагате с този номер от някакъв документ или стара скица, въвеждането му в търсачката ще ви отведе директно и безпогрешно до имота на екрана.

След като системата ви позиционира върху правилното място на картата, пред очите ви се разкрива графична реалност, съставена от линии, цифри и цветове. Всеки поземлен имот е очертан с ясни граници, които показват неговата официално регистрирана форма. Ако кликнете с мишката вътре в рамките на този имот, на екрана изскача малък информационен прозорец, който предлага изненадващо голямо количество безплатни технически данни. На първо място, вие ще видите точния и актуален идентификатор. Веднага след това се изписва площта на имота по кадастрални данни, изразена в квадратни метри. Това е изключително ценно, защото понякога площта в старите нотариални актове се различава от реално заснетото на терена, което е сигнал за необходимост от допълнително проучване. Освен това системата ви казва какво е трайното предназначение на територията – дали става въпрос за урбанизирана зона, предназначена за жилищно строителство, или пък за земетелска земя, гора или зелена площ.

Един от най-впечатляващите инструменти в безплатната обществена карта е възможността за промяна на фоновия слой. По подразбиране картата се зарежда в схематичен вид, където виждате просто линии на сив или бял фон. В менюто за слоеве обаче можете да превключите към така наречената ортофотокарта или сателитна снимка. Когато направите това, официалните кадастрални граници се налагат директно върху реална снимка от въздуха. Това ви позволява веднага да видите как границите от документите съвпадат с реалния свят. Можете да разгледате дали очертанията на парцела съвпадат с реално изградените огради или дали някой съсед не е построил сграда, която навлиза във вашата земя. Този визуален анализ е изключително полезен при покупка на къща или парцел например в покрайнините на София – например в райони като Панчарево, Банкя, Драгалевци или Бояна, където релефът е сложен и границите между съседите често са били предмет на спорове през годините.

Въпреки огромните си предимства, безплатната проверка в КАИС има и някои съвсем естествени ограничения, за които потребителите трябва да знаят, за да не останат с грешни очаквания. На първо място, от съображения за защита на личните данни, безплатната обществена карта никога не показва информация за това кой е собственикът на имота. В информационния прозорец няма да намерите имена, ЕГН-та или данни за нотариални актове. Вие виждате техническите параметри на земята и сградите, но не и техния правен статус. Другото важно ограничение е, че това визуално извлечение на екрана няма силата на официален документ. Не можете да го разпечатате на домашния си принтер и да го занесете при нотариус, за да изповяда сделка за продажба, нито пък можете да го използвате в съда като доказателство при спор със съседите. За такива официални цели държавата изисква издаването на официална скица или схема, което вече е платена услуга, изискваща регистрация в системата.

Въпреки това стойността на безплатната проверка остава огромна, защото тя ни дава възможност да бъдем информирани и подготвени. Една бърза, петминутна проверка на обществената кадастрална карта може да разкрие неща, които никой не ви е казал при оглед. Например може да се окаже, че предлаганият за покупка гараж изобщо не съществува в кадастъра като самостоятелен обект, което ще направи прехвърлянето му при нотариус изключително сложно или дори невъзможно, докато не се нанесе в картата. По същия начин собствениците на по-стари имоти в София могат периодично да хвърлят по едно око на картата, за да се уверят, че при някое ново заснемане на квартала не е допусната техническа грешка, която е отрязала парче от тяхната земя. Онлайн порталът на кадастъра премахва мистерията около имотните граници в София и дава възможност на всеки от нас да контролира и защитава своите интереси директно от екрана на своя компютър или телефон.