Как различните държави се справят с чуждестранните инвестиции в имоти и ефекта върху местния пазар

Някъде по света в момента някой чужденец си купува апартамент с изглед към океана, друг — къща в алпийско селце, а трети — скромно жилище в български курорт. Чуждестранните инвестиции в недвижими имоти не са нещо ново. Те са навсякъде, оформят пейзажите на градовете, движат икономики, но също така предизвикват социални и политически вълнения. И понякога поставят трудни въпроси — трябва ли държавите да ограничават достъпа до своите имотни пазари за чужденци? Какъв е ефектът върху местните хора, когато апартаментите в центъра на града се купуват не за живеене, а за инвестиции?

Канада е интересен пример. През 2022 г. властите там буквално казаха "стоп" на чужденците, желаещи да купуват жилища. Сериозен скок в цените, особено във Ванкувър и Торонто, накара младите канадци да се чувстват изтласкани от собствения си пазар. В отговор се въведе двугодишна забрана, както и специален данък за собственици, които не обитават закупените от тях жилища. Политиката беше оспорвана, но целта беше ясна — стабилност и достъпност за местните.

От другата страна на света, Нова Зеландия предприе подобни действия още през 2018 г. Забрани се покупката на вече съществуващи жилища от чужденци. Това не означава, че страната е затворена — чуждестранните инвестиции са добре дошли, но само ако водят до строеж на нови сгради и реална икономическа полза. Така правителството се опита да избегне сценария, при който цели квартали се превръщат в "градове-призраци", пълни със скъпи, но необитавани имоти.

Португалия, от своя страна, беше дълги години символ на привлекателна дестинация за чужденци. "Златните визи" бяха хит — срещу определена инвестиция, най-често в недвижим имот, човек можеше да получи право на пребиваване. И всичко изглеждаше чудесно, докато цените в Лисабон и Порто не започнаха да скачат с невероятна скорост. Ставаше все по-трудно за местните да си позволят дом, а протестите зачестиха. И така, програмата беше прекратена — държавата си даде сметка, че колкото и да е доходоносна тази стратегия, тя има висока социална цена.

Германия е друг интересен случай. Там няма ограничения — чужденците могат свободно да купуват имоти, без нужда от визи или специални условия. Въпреки това пазарът остава сравнително стабилен. Причината е в културата и регулациите. Германците по традиция предпочитат да живеят под наем, законите силно защитават наемателите, а строителството е под постоянен контрол. Няма нужда от забрани — системата сама по себе си обезсърчава спекулации.

Англия също дълго време беше магнит за богатите от цял свят. Лондон — витрината на света — се пълнеше с луксозни апартаменти, често необитавани. Реакцията на властите беше да въведат по-високи данъци за чужденци и за втори имоти. Ефектът? Цените продължават да бъдат високи, а за местните е все така трудно да си купят дом. Въпросът остава открит: дали данъчната политика е достатъчна или трябват и по-драстични мерки?

А сега нека се обърнем към България. У нас правилата са сравнително либерални. Граждани на ЕС могат да купуват свободно, а тези извън съюза — с някои ограничения, които често се заобикалят чрез регистрация на фирма. Данъчната система е еднаква за всички — чужденци и българи плащат едно и също. Това прави България привлекателна за инвестиции, особено от страна на западноевропейци, които търсят евтини имоти край морето или в селата.

Ефектът върху пазара у нас е по-мек в сравнение с други страни, но той съществува. По Черноморието има цели комплекси, които са празни през по-голямата част от годината. В някои села, особено в Северна България, се наблюдава ръст в цените, движен от интереса на чужденци — най-вече британци и руснаци. София и Пловдив усещат натиск, но той е предимно от местно търсене, не толкова от външен капитал.

Това ни поставя пред дилема. Искаме ли да насърчаваме чуждестранните инвестиции? Разбира се. Но на каква цена? Нуждаем ли се от допълнителни данъчни механизми, които да ограничат спекулативните покупки? Възможно ли е да стимулираме строежа на жилища за постоянно живеене, а не само за сезонна употреба? Можем ли да подкрепим младите българи да останат в страната чрез достъпно жилище, вместо да се конкурират с външен капитал?

Истината е, че България все още има шанс да избегне негативните сценарии, които други страни вече изживяха. Но това изисква проактивна политика. Прозрачност. Данъчни стимули за тези, които реално живеят тук. И регулации, които защитават обществения интерес, без да гонят инвеститорите.

Имотният пазар не е само икономика. Той е социална тъкан, която свързва хората с мястото, в което живеят. Ако загубим тази връзка, всичко останало става без значение. Може би е време да погледнем отвъд цифрите и да си зададем простичък въпрос — искаме ли градове, пълни с живот, или просто сгради, пълни с капитали?