Кой ще живее в апартаментите, които строим днес, след 20 години?

Новото строителство в България продължава да расте, кварталите се разширяват, свободните парцели намаляват, а все повече градски пространства се превръщат в жилищни зони. На пръв поглед всичко изглежда логично – хората търсят жилища, инвеститорите строят, банките финансират, а купувачите приемат имота не само като дом, но и като форма на сигурност. Малко по-рядко обаче задаваме един по-неудобен въпрос: кой ще живее във всички тези апартаменти след 20 години?

Днес голяма част от пазара се движи от усещането, че жилището е актив, който трудно губи стойност. Купува се за лично ползване, за дете, за отдаване под наем, като защита от инфлация или просто защото „имотът си остава имот“. Това мислене има дълбоки корени у нас и вероятно няма да изчезне скоро. Но жилищният пазар не съществува самостоятелно. Той зависи от хората, а броят, възрастта и начинът им на живот се променят.

След 20 години днешният млад купувач ще е в съвсем различен етап от живота си. Част от семействата ще имат пораснали деца, други ще са сменили град, държава или начин на работа. Много от апартаментите, които днес се купуват „за бъдещето“, може тогава да се окажат втори, трети или наследствени имоти. Това поставя въпроса не само колко жилища ще има, а колко от тях реално ще са необходими.

България вече познава феномена на празните жилища. В малки населени места цели къщи стоят необитаеми, но същото се наблюдава и в големите градове – жилища, които формално имат собственик, но не участват активно нито на пазара за продажби, нито на пазара за наеми. Причините са различни: наследство, инвестиция, нежелание за отдаване под наем, очакване за по-висока цена или просто липса на нужда от средствата.

Ако тази тенденция се съчетае с продължаващо строителство, след две десетилетия можем да се окажем в интересна ситуация – да имаме повече жилища, отколкото домакинства, които реално искат да живеят в тях.

Това не означава непременно срив на пазара. Имотите не са еднакви и бъдещето вероятно ще направи разликите между тях още по-видими. Един добре разположен апартамент в район с транспорт, училище, зелени площи и нормален достъп може да остане желан десетилетия. Друг, построен в квартал без инфраструктура, с труден достъп и високи разходи за поддръжка, може постепенно да губи привлекателност дори ако днес се продава успешно.

Точно тук вероятно ще настъпи една от големите промени в начина, по който оценяваме жилищата. В последните години купувачите свикнаха да гледат цена на квадратен метър, изложение, етаж, година на строителство и паркомясто. След 20 години много по-важни могат да бъдат качеството на средата, енергийната ефективност, разходите за отопление и охлаждане, достъпът до услуги и способността на квартала да се адаптира към по-възрастно население.

Демографията също ще има значение. Все повече домакинства се състоят от един или двама души. Това постепенно променя и нуждите от жилищна площ. Големият апартамент, който днес изглежда като разумна семейна инвестиция, утре може да се окаже твърде скъп за поддръжка и твърде голям за реалните нужди на собственика. В същото време добре проектираните по-малки жилища могат да станат още по-търсени.

Не бива да подценяваме и наследяването. Следващите десетилетия ще прехвърлят огромен обем собственост между поколенията. Човек, който днес купува жилище за детето си, може след време да установи, че това дете вече е наследило още един или два имота. Това не е непременно проблем, но постепенно променя логиката на търсенето. Когато собствеността се концентрира в семейства, които вече имат повече жилища, пазарът започва да зависи все по-малко от необходимостта от дом и все повече от инвестиционните решения.

Работата също може да промени картината. Ако дистанционният и хибридният модел продължат да се развиват, близостта до офис може да има по-малко значение, а качеството на живот – повече. Това може да даде нов шанс на по-малките градове и населените места около големите центрове. Част от жилищата, които днес изглеждат периферни, могат да станат привлекателни. Други райони могат да останат без достатъчно основания човек да избере да живее именно там.

Има и още един фактор, за който тепърва ще говорим повече – климатът. Апартамент на последен етаж със западно изложение и огромни стъклени фасади може днес да изглежда впечатляващо, но при по-дълги и по-горещи лета разходите за охлаждане ще се превърнат в реална част от стойността на жилището. Сянката, зеленината и добрата изолация постепенно могат да струват повече от мраморното фоайе.

Всичко това не означава, че строим прекалено много или че днешните покупки са грешни. По-скоро означава, че въпросът „Колко ще струва този апартамент след 20 години?“ може би не е най-важният.

По-важният е: „Ще има ли някой, който ще иска да живее точно тук?“

Защото един имот може да има отлична локация според днешните представи, модерна фасада и добра цена на квадратен метър, но дългосрочната му стойност в крайна сметка ще зависи от нещо много по-просто – дали следващото поколение ще го възприема като добро място за живот.

И може би именно това е въпросът, който трябва да задаваме, когато гледаме към новите квартали, които днес растат около нас. Не само колко апартамента строим, а какъв живот ще бъде възможен в тях след две десетилетия.