Πώς αντιμετωπίζουν οι διαφορετικές χώρες τις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα και η επίδρασή τους στην τοπική αγορά

Κάπου στον κόσμο αυτή τη στιγμή, ένας ξένος αγοράζει ένα διαμέρισμα με θέα στον ωκεανό, ένας άλλος ένα σπίτι σε ένα χωριό των Άλπεων και ένας τρίτος ένα μέτριο σπίτι σε ένα βουλγαρικό θέρετρο. Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα δεν είναι κάτι καινούργιο. Βρίσκονται παντού, διαμορφώνοντας τα αστικά τοπία, προωθώντας τις οικονομίες, αλλά και προκαλώντας κοινωνική και πολιτική αναταραχή. Και μερικές φορές εγείρουν δύσκολα ερωτήματα — θα πρέπει οι χώρες να περιορίσουν την πρόσβαση στις αγορές ακινήτων τους σε αλλοδαπούς; Ποιες είναι οι επιπτώσεις στους ντόπιους όταν τα διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης αγοράζονται όχι για να ζουν, αλλά για να επενδύουν;

Ο Καναδάς είναι ένα ενδιαφέρον παράδειγμα. Το 2022 οι αρχές εκεί είπαν κυριολεκτικά «στοπ» στους ξένους που ήθελαν να αγοράσουν σπίτια. Μια σοβαρή αύξηση των τιμών, ειδικά στο Βανκούβερ και το Τορόντο, έχει αφήσει τους νέους Καναδούς να αισθάνονται ότι έχουν αποκλειστεί από την ίδια τους την αγορά. Σε απάντηση, εισήχθη απαγόρευση δύο ετών, καθώς και ειδικός φόρος για τους ιδιοκτήτες που δεν διαμένουν στα σπίτια που αγόρασαν. Η πολιτική ήταν αμφιλεγόμενη, αλλά ο στόχος ήταν σαφής—σταθερότητα και προσβασιμότητα για τους ντόπιους.

Στην άλλη άκρη του κόσμου, η Νέα Ζηλανδία έλαβε παρόμοια μέτρα το 2018. Η αγορά υφιστάμενων κατοικιών από αλλοδαπούς απαγορεύτηκε. Αυτό δεν σημαίνει ότι η χώρα είναι κλειστή - οι ξένες επενδύσεις είναι ευπρόσδεκτες, αλλά μόνο εάν οδηγήσουν στην κατασκευή νέων κτιρίων και σε πραγματικό οικονομικό όφελος. Με αυτόν τον τρόπο, η κυβέρνηση προσπάθησε να αποφύγει το σενάριο στο οποίο ολόκληρες γειτονιές θα γίνονταν «πόλεις-φαντάσματα» γεμάτες ακριβές αλλά ακατοίκητες ιδιοκτησίες.

Η Πορτογαλία, από την πλευρά της, αποτελούσε για πολλά χρόνια σύμβολο ελκυστικού προορισμού για τους ξένους. Οι «χρυσές βίζες» ήταν επιτυχία - σε αντάλλαγμα για μια συγκεκριμένη επένδυση, συνήθως σε ακίνητα, ένα άτομο μπορούσε να αποκτήσει το δικαίωμα διαμονής. Και όλα φαίνονταν υπέροχα μέχρι που οι τιμές στη Λισαβόνα και το Πόρτο άρχισαν να εκτοξεύονται. Γινόταν ολοένα και πιο δύσκολο για τους ντόπιους να αγοράσουν σπίτι και οι διαμαρτυρίες γίνονταν πιο συχνές. Έτσι, το πρόγραμμα τερματίστηκε — το κράτος συνειδητοποίησε ότι ανεξάρτητα από το πόσο κερδοφόρα ήταν αυτή η στρατηγική, είχε υψηλό κοινωνικό κόστος.

Η Γερμανία είναι μια άλλη ενδιαφέρουσα περίπτωση. Δεν υπάρχουν περιορισμοί εκεί — οι αλλοδαποί μπορούν ελεύθερα να αγοράσουν ακίνητα, χωρίς την ανάγκη βίζας ή ειδικών όρων. Ωστόσο, η αγορά παραμένει σχετικά σταθερή. Ο λόγος είναι η κουλτούρα και οι κανονισμοί. Οι Γερμανοί παραδοσιακά προτιμούν να ζουν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες, οι νόμοι προστατεύουν αυστηρά τους ενοικιαστές και η κατασκευή βρίσκεται υπό συνεχή έλεγχο. Δεν υπάρχει ανάγκη για απαγορεύσεις—το ίδιο το σύστημα αποθαρρύνει την κερδοσκοπία.

Η Αγγλία αποτελεί επίσης από καιρό πόλο έλξης για τους πλούσιους από όλο τον κόσμο. Το Λονδίνο —η βιτρίνα του κόσμου— γέμιζε με πολυτελή διαμερίσματα, συχνά ακατοίκητα. Η αντίδραση των αρχών ήταν να εισαγάγουν υψηλότερους φόρους για τους αλλοδαπούς και για τα δεύτερα ακίνητα. Το αποτέλεσμα; Οι τιμές παραμένουν υψηλές και εξακολουθεί να είναι δύσκολο για τους ντόπιους να αγοράσουν σπίτι. Το ερώτημα παραμένει ανοιχτό: επαρκεί η φορολογική πολιτική ή χρειάζονται πιο δραστικά μέτρα;

Ας στραφούμε τώρα στη Βουλγαρία. Στη χώρα μας, οι κανόνες είναι σχετικά φιλελεύθεροι. Οι πολίτες της ΕΕ μπορούν να αγοράζουν ελεύθερα, ενώ όσοι βρίσκονται εκτός ένωσης μπορούν με ορισμένους περιορισμούς, οι οποίοι συχνά παρακάμπτονται με την εγγραφή μιας εταιρείας. Το φορολογικό σύστημα είναι το ίδιο για όλους — οι ξένοι και οι Βούλγαροι πληρώνουν το ίδιο. Αυτό καθιστά τη Βουλγαρία ελκυστική για επενδύσεις, ιδίως από τους Δυτικοευρωπαίους που αναζητούν φθηνά ακίνητα δίπλα στη θάλασσα ή στα χωριά.

Η επίδραση στην αγορά στη χώρα μας είναι ηπιότερη από ό,τι σε άλλες χώρες, αλλά υπάρχει. Υπάρχουν ολόκληρα συγκροτήματα κατά μήκος των ακτών της Μαύρης Θάλασσας που είναι άδεια για το μεγαλύτερο μέρος του έτους. Σε ορισμένα χωριά, ειδικά στη Βόρεια Βουλγαρία, παρατηρείται αύξηση των τιμών, λόγω του ενδιαφέροντος ξένων - κυρίως Βρετανών και Ρώσων. Η Σόφια και η Φιλιππούπολη αισθάνονται πίεση, αλλά αυτή προέρχεται κυρίως από την τοπική ζήτηση και όχι τόσο από το ξένο κεφάλαιο.

Αυτό μας θέτει ενώπιον ενός διλήμματος. Θέλουμε να ενθαρρύνουμε τις ξένες επενδύσεις; Φυσικά. Αλλά με ποιο κόστος; Χρειαζόμαστε πρόσθετους φορολογικούς μηχανισμούς για να περιορίσουμε τις κερδοσκοπικές αγορές; Είναι δυνατόν να τονωθεί η κατασκευή κατοικιών για μόνιμη κατοικία, όχι μόνο για εποχιακή χρήση; Μπορούμε να στηρίξουμε τους νέους Βούλγαρους να παραμείνουν στη χώρα μέσω προσιτής στέγασης, αντί να ανταγωνιζόμαστε το ξένο κεφάλαιο;

Η αλήθεια είναι ότι η Βουλγαρία έχει ακόμη την ευκαιρία να αποφύγει τα αρνητικά σενάρια που έχουν ήδη βιώσει άλλες χώρες. Αλλά αυτό απαιτεί μια προληπτική πολιτική. Διαφάνεια. Φορολογικά κίνητρα για όσους ζουν πραγματικά εδώ. Και κανονισμούς που προστατεύουν το δημόσιο συμφέρον χωρίς να διώχνουν τους επενδυτές.

Η αγορά ακινήτων δεν είναι απλώς μια οικονομία. Είναι ένας κοινωνικός ιστός που συνδέει τους ανθρώπους με τον τόπο στον οποίο ζουν. Αν χάσουμε αυτή τη σύνδεση, όλα τα άλλα θα χάσουν την αξία τους. Ίσως ήρθε η ώρα να κοιτάξουμε πέρα από τους αριθμούς και να θέσουμε στον εαυτό μας ένα απλό ερώτημα - θέλουμε πόλεις γεμάτες ζωή ή απλώς κτίρια γεμάτα κεφάλαιο;