Купувам жилище: сигурен ли е имотът, който съм избрал?

Поредица IMI.BG: „Купувам жилище“ – част 1 от 3

Младо семейство търси първия си собствен дом. След седмици разглеждане най-накрая се появява апартаментът, който изглежда „точно нашият“ – добър квартал, достатъчно стаи, близо до детска градина, прилична цена. Вече мислим къде ще бъде диванът, коя стая ще стане детска и дали на терасата ще има място за малка маса.

Точно тук обаче е моментът да оставим емоцията за малко настрана.

Защото въпросът „Какво трябва да проверя преди покупка на имот?“ всъщност е много по-важен от това дали кухнята ни харесва.

Първият въпрос е най-очевидният: как се проверява собствеността на имота?

Нотариалният акт, който продавачът ни показва, е отправната точка, но проверката не бива да приключва с него. Трябва да се установи кой действително е собственик, на какво основание е придобил имота и дали междувременно не са настъпили други обстоятелства.

Особено внимание е необходимо, когато имотът е наследствен, има няколко собственици, прехвърлян е многократно или продавачът действа чрез пълномощник. Ако например апартаментът е наследен от няколко лица, трябва да е ясно кой има право да го продава и дали всички необходими страни участват в сделката.

Следва вторият голям въпрос: как се проверява дали имотът има тежести?

Думата „тежести“ звучи абстрактно, докато не разберем какво може да стои зад нея – ипотека, възбрана, вписана искова молба, право на ползване или друго обстоятелство, което може пряко да засегне бъдещия собственик.

Добрата практика е проверката да бъде документална и актуална към момента на сделката. Не е достатъчно някой просто да каже: „Спокойно, апартаментът няма тежести“.

После идва въпросът, който много купувачи задават едва когато вече са дали капаро: какви документи трябват при покупка на имот?

Няма един универсален пакет за всяка сделка, защото документите зависят от историята и вида на имота. Обичайно трябва да се видят документът за собственост, актуална кадастрална схема или скица, данъчна оценка и други документи според конкретния случай.

Точно тук понякога излизат неприятните малки изненади.

Продавачът казва, че жилището е 92 кв.м, а документите показват друго. Мазето, което ни е показано като част от апартамента, не фигурира така, както очакваме. Паркомястото се оказва не самостоятелен обект, а идеални части от терен. Една усвоена тераса изглежда чудесно на оглед, но може да не съответства на одобрените строителни книжа.

Затова е добре да сравним не само документите помежду им, но и документите с това, което действително купуваме.

При новото строителство проверката става още по-важна. Там ни интересуват собствеността върху земята, правото на строеж, разрешението за строеж, етапът на сградата, Акт 14, Акт 15 и въвеждането в експлоатация според конкретния случай.

Добре е да знаем и какво точно означават рекламните „80 кв.м“ – чиста площ ли са, има ли общи части и какъв процент от общата площ заемат те.

Ако покупката ще бъде с ипотечен кредит, банката ще направи своя проверка. Това обаче не означава, че купувачът трябва напълно да разчита само на нея. Банката защитава обезпечението по кредита. Семейството защитава бъдещия си дом.

Особено внимание заслужава и предварителният договор. За много хора той изглежда като формалност преди „истинската“ сделка при нотариуса, но в него вече могат да бъдат договорени цена, срокове, капаро, условия за финансиране и последици при отказ.

Ако предстои да дадем значителна сума като капаро, проверката на документите и договора от специалист може да се окаже един от най-разумните разходи в цялата покупка.

Най-полезното правило за първия купувач е просто: не проверявайте апартамента само като жилище – проверете го и като юридически обект.

Красивата гледка, добрият квартал и новата кухня могат да ни накарат да харесаме един имот.

Но документите са тези, които трябва да ни позволят спокойно да кажем: „Да, можем да го купим.“

В следващата част от поредицата „Купувам жилище“ ще разгледаме другия голям въпрос – колко струва покупката извън цената в обявата и какви разходи трябва да предвидим предварително.