Νέοι φόροι και τέλη για ακίνητα κατά το παρελθόν έτος 2024

Το 2024, ο τομέας των ακινήτων στη Βουλγαρία γνώρισε σημαντικούς μετασχηματισμούς, οι οποίοι υπαγορεύτηκαν εν μέρει από την οικονομική πραγματικότητα στην Ευρώπη και τις νέες πολιτικές που εισήχθησαν σε εθνικό και τοπικό επίπεδο. Μεταξύ αυτών, η μεγαλύτερη προσοχή προσέλκυσαν οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και η εισαγωγή νέων τελών και φόρων, οι οποίες επηρέασαν τόσο τα φυσικά όσο και τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων και των κατασκευών. Παρόλο που ορισμένες από αυτές τις αλλαγές συζητήθηκαν και αναμενόταν ήδη από το 2023, ο πραγματικός αντίκτυπός τους άρχισε να γίνεται αισθητός μόλις το 2024, όταν τέθηκαν σε ισχύ ορισμένες νομοθετικές και κανονιστικές πράξεις.

Οι τροποποιήσεις επηρεάζουν ένα ευρύ φάσμα πτυχών: από τον φόρο ακίνητης περιουσίας, μέσω του τέλους αποκομιδής απορριμμάτων, έως την εισαγωγή νέων κανονισμών για «άδειες» ή ακατοίκητες κατοικίες, καθώς και νέους περιβαλλοντικούς φόρους που σχετίζονται με την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Αυτά τα μέτρα δεν στοχεύουν μόνο στην αύξηση των εσόδων στους δημοτικούς προϋπολογισμούς, αλλά και στη δημιουργία μιας πιο βιώσιμης, ενεργειακά αποδοτικής και υπεύθυνης συμπεριφοράς από τους ιδιοκτήτες.

Σε εθνικό επίπεδο, τον Ιανουάριο του 2024, τέθηκαν σε ισχύ τροποποιήσεις στον Νόμο περί Τοπικών Φόρων και Τελών (LTFA), οι οποίες επιτρέπουν στους δήμους να εφαρμόσουν μια πιο ευέλικτη φορολογική πολιτική έναντι των ακινήτων. Το σταθερό χρονικό διάστημα για τον προσδιορισμό της φορολογικής εκτίμησης καταργήθηκε, δίνοντας στις τοπικές αρχές την εξουσία να αυξάνουν ή να μειώνουν τους συντελεστές ανάλογα με την οικονομική δραστηριότητα και τις συγκεκριμένες ανάγκες της αντίστοιχης περιοχής. Αυτό οδήγησε σε σημαντικές διαφορές μεταξύ των δήμων - ενώ σε μικρότερους οικισμούς η αύξηση ήταν συμβολική (έως 10%), στη Σόφια, τη Βάρνα και τη Φιλιππούπολη ορισμένες κατηγορίες ακινήτων φορολογήθηκαν έως και 25% υψηλότερα από το προηγούμενο έτος.

Μια άλλη σημαντική καινοτομία ήταν η εισαγωγή της δυνατότητας υψηλότερης φορολόγησης των «ακατοίκητων» κατοικιών. Σύμφωνα με τις νέες αλλαγές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν χρησιμοποιούνται ή δεν ενοικιάζονται υποχρεούνται να δηλώσουν την ιδιότητα του ακινήτου και, σε περίπτωση μη χρήσης για περισσότερους από 6 μήνες του έτους, επιβάλλεται επιπλέον ετήσιο τέλος, το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 0,1% και 0,3% του φορολογικού ποσού. Στόχος αυτού του μέτρου είναι ο περιορισμός της κερδοσκοπικής κατοχής κατοικιών στις μεγάλες πόλεις και η τόνωση της ενεργού χρήσης ακινήτων.

Το τέλος «οικιακών απορριμμάτων» υπέστη επίσης σημαντική αναδιάρθρωση. Για πρώτη φορά μετά από χρόνια, σε ορισμένους δήμους εισήχθη ένας «δυναμικός τύπος» για τον υπολογισμό του μεγέθους του, με βάση όχι μόνο την φορολογική εκτίμηση ή την επιφάνεια του ακινήτου, αλλά και την πραγματική μάζα των παραγόμενων αποβλήτων, η οποία αποδεικνύεται μέσω μεμονωμένων κάδων ή κάδων με τσιπ. Αν και βρίσκεται ακόμη σε πιλοτικό στάδιο, η πρωτοβουλία αυτή έτυχε θερμής υποδοχής από πολιτικές και περιβαλλοντικές οργανώσεις στο πλαίσιο των προσπαθειών για την εισαγωγή της αρχής «ο ρυπαίνων πληρώνει».

Ενόψει των κλιματικών στόχων και του πράσινου μετασχηματισμού, το 2024 εισήχθησαν επίσης νέοι περιβαλλοντικοί φόροι που συνδέονται με την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Οι ιδιοκτήτες κτιρίων με ενεργειακή απόδοση κάτω από την κατηγορία «C» υποχρεούνται να καταβάλλουν πρόσθετο τέλος, το ύψος του οποίου ποικίλλει ανάλογα με την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας και θερμότητας. Το μέτρο αυτό στοχεύει στην τόνωση της ανακαίνισης του κτιριακού αποθέματος, μεταξύ άλλων μέσω προγραμμάτων ανακαίνισης και αντικατάστασης εγκαταστάσεων.

Οι αλλαγές που εισήχθησαν για τα πολυτελή ακίνητα αξίζουν ιδιαίτερης προσοχής. Για πρώτη φορά, ο ορισμός της «πολυτελούς ιδιοκτησίας» υιοθετήθηκε στον Νόμο περί Τοπικών Φόρων και Τελών - τα λεγόμενα «πολυτελή ακίνητα» (άνω των 200 τ.μ. κατοικήσιμης επιφάνειας, σε κεντρικές περιοχές ή με αγοραία αξία άνω του 1,5 εκατομμυρίου λέβα) υπόκεινται σε πρόσθετη φορολογία μέσω του λεγόμενου. ένας «φόρος αλληλεγγύης» που στοχεύει στη συμβολή σε κοινωνικά προγράμματα και έργα υποδομών. Το ποσοστό κυμαίνεται μεταξύ 0,2% και 0,5%, με τα έσοδα να καταβάλλονται σε ειδικό δημοτικό ταμείο.

Ο εταιρικός τομέας επηρεάστηκε επίσης από τις νομοθετικές αλλαγές. Για τις νομικές οντότητες που κατέχουν ακίνητα που προορίζονται για εμπορική ή βιομηχανική δραστηριότητα, εισήχθη διαφοροποιημένη φορολογία το 2024, με βάση όχι μόνο την επιφάνεια, αλλά και την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, τον αριθμό των εργαζομένων και τον τρόπο χρήσης του ακινήτου. Στόχος είναι η ενθάρρυνση της ορθολογικότερης χρήσης των περιουσιακών στοιχείων και η στροφή των επιχειρήσεων προς βιώσιμες πρακτικές.

Παράλληλα με τις προαναφερθείσες αλλαγές, ενημερώθηκαν επίσης ορισμένα διοικητικά τέλη που σχετίζονται με τη μεταβίβαση και την καταχώριση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Τα τέλη για συμβολαιογραφική πιστοποίηση, εγγραφή στο μητρώο ακινήτων και έκδοση πιστοποιητικών φορολογικής εκτίμησης αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 10-15% ανάλογα με την τοποθεσία, προκειμένου να καλυφθούν τα διοικητικά έξοδα και να βελτιωθεί η ψηφιοποίηση των υπηρεσιών.

Οι αλλαγές δεν πέρασαν χωρίς αντίδραση από την επαγγελματική κοινότητα. Ο Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων στη Βουλγαρία (ASIB), το Επιμελητήριο Οικοδόμων και το Βουλγαρικό Βιομηχανικό Επιμελητήριο εξέφρασαν ανησυχία για την πιθανή αποσταθεροποίηση της αγοράς ενοικίασης, ιδίως στο πλαίσιο των ήδη υψηλών τιμών κατοικιών και υπηρεσιών. Ως αποτέλεσμα, προτάθηκαν μέτρα για την αναβολή ορισμένων από τους νέους φόρους για νεόδμητα ακίνητα ή για εκείνα που βρίσκονται στο στάδιο της έναρξης λειτουργίας.

Σε διεθνές επίπεδο, οι αλλαγές στη Βουλγαρία αντικατοπτρίζουν μια γενική τάση που παρατηρείται σε ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες. Η Γαλλία, η Γερμανία και η Ολλανδία έχουν επίσης εισαγάγει μηχανισμούς για τη φορολόγηση των ακατοίκητων ακινήτων, ενώ στην Ιταλία επιβλήθηκε ειδικός φόρος στις «δεύτερες κατοικίες» που χρησιμοποιούνται εποχιακά. Σε αυτό το πλαίσιο, τα βουλγαρικά μέτρα θεωρούνται μέρος ενός ευρύτερου ευρωπαϊκού πλαισίου που αποσκοπεί στη ρύθμιση της ζήτησης, στην καταπολέμηση της κερδοσκοπίας και στη διασφάλιση της βιώσιμης ανάπτυξης των αστικών περιοχών.

Το 2024 αποδείχθηκε δυναμικό για τον μετασχηματισμό της φορολογίας ακινήτων στη Βουλγαρία. Παρά την αρχική αντίσταση και τις ανησυχίες των ιδιοκτητών και των επιχειρήσεων, οι στόχοι που έχουν τεθεί για την αύξηση της αποδοτικότητας, τη βιώσιμη χρήση των πόρων και τη δίκαιη φορολογία αρχίζουν να κερδίζουν την αποδοχή του κοινού. Μένει να δούμε πώς αυτά τα μέτρα θα επηρεάσουν τις μακροπρόθεσμες τάσεις στον τομέα και κατά πόσον θα επιτύχουν την ισορροπία μεταξύ δημόσιου συμφέροντος και οικονομικής πραγματικότητας.