Ще започнат ли празните жилища да тежат на имотния пазар?

В България има един особен парадокс. В много градове се строи активно, цените на жилищата остават високи, а в същото време значителен брой имоти стоят празни. Някои са наследствени, други са купени като инвестиция, трети чакат „по-добър момент“ за продажба, а четвърти просто не се използват. Засега това не изглежда като сериозен проблем. Но ако броят на празните жилища продължи да расте, въпросът постепенно ще стане по-важен: може ли един ден именно те да започнат да тежат на пазара?

На пръв поглед празният апартамент не пречи на никого. Има собственик, плащат се данъци, жилището може да бъде продадено или отдадено под наем, когато се появи нужда. В индивидуален план това е напълно логично. Когато обаче такива имоти станат много, те започват да променят поведението на целия пазар.

Причините за празните жилища у нас са различни. Част от тях са наследени и собствениците нямат непосредствен интерес да продават. Други са купени като форма на спестяване. За някои семейства жилището остава най-сигурният актив – не е нужно да носи доходност всеки месец, достатъчно е да запази стойността си. Има и собственици, които не желаят да отдават под наем заради риск от некоректни наематели, ремонти и административни ангажименти.

Този модел работи, докато търсенето е достатъчно силно. Ако населението на даден град расте, ако има нови работни места и приток на хора, празните жилища не са особено тревожни. Те могат постепенно да бъдат усвоени от пазара. По-различно става, когато броят на жилищата расте по-бързо от броя на домакинствата.

Тогава започва да се натрупва скрито предлагане.

То не се вижда непременно в порталите за имоти, защото тези апартаменти може изобщо да не са обявени за продажба. Но са там. И ако икономическата ситуация се промени, ако разходите за поддръжка станат по-високи или ако собствениците решат, че имотът вече не е толкова добра инвестиция, голяма част от това скрито предлагане може да се появи на пазара почти едновременно.

Това е моментът, в който празните жилища могат да започнат да влияят върху цените.

Не е задължително резултатът да бъде рязък спад. По-вероятно е първо да се появи по-силна конкуренция между продавачите. Купувачите ще имат повече избор, сделките ще се случват по-бавно, а имотите с недостатъци ще трябва да правят по-големи компромиси в цената.

Именно тук ще се види една важна разлика – празен имот не означава автоматично качествен имот.

Ако на пазара има повече предлагане, купувачът ще започне да избира още по-внимателно. Апартамент с добра локация, нормален достъп, паркомясто, качествено строителство и разумни разходи за поддръжка ще запази интереса. Жилище в район без инфраструктура, с трудно паркиране или със сериозни нужди от ремонт може да остане непродаваемо дълго време, независимо от това колко е „поскъпнало“ на хартия през предходните години.

Особено интересен е въпросът с наследствените имоти. През следващите десетилетия все повече жилища ще преминават към поколения, които вече имат собствено имущество. Един човек може да наследи апартамент от родител, друг от баба и дядо, а в същото време вече да притежава свое жилище. В такъв момент допълнителният имот вече не изпълнява функцията на дом. Той се превръща в актив, който трябва да бъде управляван, отдаден или продаден.

Ако подобни случаи станат масови, това постепенно може да увеличи предлагането.

Проблемът се усложнява и от факта, че в България собствеността на жилище традиционно се възприема като по-сигурна от други форми на инвестиция. Това води до ситуация, в която хората купуват имоти не защото имат нужда от тях, а защото не знаят къде другаде да вложат средствата си. Докато цените растат, стратегията изглежда разумна. Ако обаче пазарът започне да се движи по-бавно, все повече собственици ще си задават въпроса дали има смисъл да държат жилище, което стои празно и генерира само разходи.

Възможно е в бъдеще да се променят и данъчните политики. В някои европейски градове вече се обсъждат или прилагат по-високи данъци за необитавани жилища, именно с цел да се активира жилищният фонд. Подобни мерки в България засега не изглеждат непосредствени, но при задълбочаване на жилищния проблем темата вероятно ще се появява все по-често.

Друг важен ефект е върху самите квартали. Сграда, в която голяма част от жилищата са необитаеми, има различен живот. Има по-малко постоянни жители, по-слабо участие в поддръжката на общите части и по-малка местна активност. Ако цели комплекси се превърнат в инвестиционни активи вместо в реални жилищни общности, това може постепенно да повлияе и на качеството на средата.

Разбира се, празното жилище невинаги е проблем. То може да бъде временно свободно, да се подготвя за наематели, да се използва сезонно или да чака семейна промяна. Въпросът е какво се случва, когато временният статут се превърне в масова и дългосрочна тенденция.

Тогава имотният пазар започва да изглежда малко по-различно.

Може да се окаже, че истинският въпрос не е колко нови жилища се строят всяка година, а колко от съществуващите реално се използват.

Защото един град може да има хиляди нови апартаменти и въпреки това да изпитва жилищен недостиг, ако голяма част от тях стоят заключени. И обратното – може да изглежда, че жилищният фонд е ограничен, докато всъщност огромно количество собственост остава извън активния пазар.

Затова празните жилища вероятно ще бъдат една от най-интересните теми за имотния пазар през следващите години. Те засега са почти невидими, но при промяна на демографията, доходите, данъците или нагласите към инвестициите могат да се превърнат във фактор, който влияе едновременно върху цените, наемите и развитието на цели квартали.

И може би един ден ще се окаже, че най-голямото предлагане на пазара не е това, което виждаме в обявите, а това, което все още стои със спуснати щори.