Цените на имотите падат ли, или само така излежда?

Парадоксът на имотния пазар: Защо сделките падат, а цените в обявите отказват да ги последват?
Всеки, който в момента прелиства платформите за недвижими имоти, си задава един и същ въпрос: падат ли най-накрая цените на жилищата, или просто на купувачите много им се иска? Ако погледнете официалните оферти в портали като imi.bg, отговорът изглежда категоричен – цените стоят стабилно и продавачите продължават да държат на своето. Професионалният анализ на пазара обаче разкрива много по-сложна картина. Намираме се в период на т.нар. „купуваческа стачка“, която променя правилата на играта, без това все още да е видимо по витрините на агенциите.

Големият парадокс: Спад в активността при стабилни оферти

Статистиката за последната година е красноречива. Броят на реално сключените сделки с имоти в големите градове на България бележи сериозен двуцифрен спад – между 15% и 22% на годишна база. В някои ваканционни региони по Черноморието охлаждането е още по-драстично и достига до близо 37%.
По законите на класическата икономика, когато търсенето намалее толкова рязко, цените би следвало да тръгнат надолу. На българския имотен пазар обаче това не се случва веднага. Номиналните стойности в София твърдо държат нивата си (средно между 2600 и 2700 евро на квадратен метър), а в Пловдив и Варна се наблюдава сходно плато. Причината за това явление се крие в психологията на българския продавач. Жилището у нас се възприема като най-сигурния сейф за спестявания. Собствениците са склонни да „стискат“ имотите си с месеци и дори години, отказвайки да свалят официалната цена, освен ако няма извънредна лична причина за бърза продажба.

Истинският спад е в „невидимите“ отстъпки

Макар цените в интернет обявите да изглеждат непоклатими, реалността по време на преговори е съвсем различна. Големият спад на цените в момента е скрит и се случва „под масата“.
Данните от бранша показват, че над 55% от сделките в София и до 60% от тези в Пловдив в момента се сключват след договаряне на сериозна отстъпка. Времето, в което купувачите се надпреварваха и капарираха апартаменти „на зелено“ без оглед, приключи. Днес купувачът е предпазлив, оглежда десетки обекти и диктува условията. Ако един имот стои на пазара повече от 6 месеца, продавачите стават много по-склонни да отстъпят между 5 000 и 10 000 евро от първоначално обявената сума, за да финализират сделката. Така реалните пазарни цени на изповядване всъщност леко се коригират надолу, въпреки че статистиката на офертите отчита стабилност.

Кои три фактора държат пазара на повърхността?

Защо все пак не виждаме масов срив на цените? Пазарът в момента се крепи от три основни стълба:
1. Изключително евтиното банково финансиране: Лихвите по ипотечните кредити в България остават на исторически ниски нива – около 2.4% – 2.5%. Това прави месечната вноска по заема все още психологически поносима за хората с добри доходи.
2. Ниска безработица и растящи заплати: Доходите в големите градове и особено в IT и аутсорсинг секторите продължават да растат, което помага на купувачите да догонват скъпите жилища.
3. Феноменът на „тъмните прозорци“: Само в София има над 230 000 необитаеми имоти. Техните собственици нямат спешна нужда от пари, не ги отдават под наем и не ги продават. Това изкуствено ограничава предлагането на качествени готови жилища и държи цените им високи.

Какво предстои на имотния пазар?

Макар някои икономически анализатори да прогнозират по-видима номинална корекция надолу с 20-30% в по-дългосрочен план, в момента пазарът просто е в състояние на изчакване и балансиране. Периодът на спекулативните цени и бързите печалби приключи.
За купувачите сега е отлично време за спокоен избор и твърди преговори, а за продавачите – момент на отрезвяване, в който правилното ценообразуване е единственият начин имотът им да не се превърне в поредната „вечна“ обява в мрежата.