Impactul pieței americane asupra prețurilor imobiliare din întreaga lume, cu accent pe Bulgaria

<p>Relația dintre economia SUA și prețurile proprietăților din întreaga lume este puternică și complexă. Fiind cea mai mare economie cu o monedă de rezervă importantă, Statele Unite influențează condițiile financiare globale - în special prin politica Rezervei Federale (Fed) privind ratele dobânzii și prin sentimentul pieței, care adesea se extinde peste granițele naționale. Această influență este clar vizibilă în dinamica piețelor imobiliare din diferite țări, inclusiv din Bulgaria. În ultimele două decenii, lumea a cunoscut atât boom-uri imobiliare globale, cât și recesiuni bruște, care au fost adesea oglindite sau chiar declanșate de evenimentele de pe piața americană. Un exemplu clasic a fost criza financiară globală din 2008, care a început odată cu prăbușirea pieței creditelor ipotecare subprime din SUA - aceasta a dus la o scădere masivă a prețurilor proprietăților în multe țări. În Bulgaria, de exemplu, prețurile locuințelor au scăzut cumulativ cu peste 35% în anii de după 2008. Această perioadă a fost urmată de o lungă fază de redresare, stimulată de ratele dobânzilor globale scăzute și de lichiditatea abundentă. Din jurul anului 2014, ratele dobânzilor aproape zero la depozitele bancare i-au încurajat pe mulți bulgari să își direcționeze economiile către imobiliare, ceea ce a marcat începutul unui nou ciclu ascendent pe piață. Astfel, politicile principalelor bănci centrale, conduse de Fed, au creat un mediu cu resurse de credit ieftine, ceea ce a ajutat la aprecierea proprietăților imobiliare la scară globală.<br /><br /> Ratele dobânzilor și disponibilitatea creditelor. Una dintre cele mai directe legături dintre piața americană și prețurile globale ale proprietăților este prin intermediul ratelor dobânzilor. Atunci când Fed își modifică ratele dobânzilor cheie, efectul se răspândește pe piețele financiare internaționale și determină cursul de acțiune al multor alte bănci centrale. Ratele scăzute ale dobânzilor ipotecare fac achizițiile de locuințe mai accesibile, cresc cererea și, în consecință, duc la o creștere a prețurilor. În schimb, creșterea ratelor dobânzilor face creditele mai scumpe, răcește atitudinea cumpărătorilor și poate împinge prețurile în jos. Cel mai recent ciclu demonstrează acest lucru clar: pentru a controla inflația, din martie 2022, Rezerva Federală a întreprins cea mai agresivă campanie de creștere a ratelor dobânzilor din ultimele decenii. În câteva luni, rata dobânzii cheie din SUA a crescut de la aproape zero la intervalul 4,5-4,75% - „în cel mai rapid ritm din ultimele două decenii”. Acest lucru a dus, de asemenea, la o creștere bruscă a ratelor ipotecare tipice din SUA: ipoteca fixă medie pe 30 de ani a ajuns la aproximativ 7% - cel mai ridicat nivel din ultimii peste 20 de ani. O astfel de creștere a răcit imediat piața imobiliară din America: numărul tranzacțiilor a început să scadă, iar prețurile locuințelor și-au oprit creșterea bruscă și chiar au înregistrat corecții descendente. Fondul Monetar Internațional subliniază faptul că ratele dobânzilor joacă un rol esențial în prețurile proprietăților: o creștere empirică de 1 punct procentual a ratelor dobânzilor reale încetinește creșterea prețurilor locuințelor cu aproximativ 2 puncte. Cu alte cuvinte, inversarea tendinței globale a ratelor dobânzilor în 2022 – de la o scădere continuă la o creștere bruscă – a inversat și direcția piețelor imobiliare. Până la mijlocul anului 2023, două treimi din țările OCDE au înregistrat o scădere a prețurilor locuințelor în termeni reali (ținând cont de inflație). Această schimbare sincronă evidențiază cât de puternic afectează deciziile Fed și ale altor bănci centrale importante accesibilitatea creditelor ipotecare din întreaga lume.<br /><br /> Efectul s-a resimțit clar și în Europa. Banca Centrală Europeană (BCE) nu a avut practic altă opțiune decât să urmeze exemplul Fed după ce inflația din zona euro a accelerat brusc în 2022 – la niveluri de 8-10%, nemaivăzute de la introducerea monedei euro. BCE și-a majorat ratele dobânzilor pentru prima dată în 11 ani, punând capăt erei ratelor dobânzilor de 0%. Până la sfârșitul anului 2022, ratele dobânzilor de bază din zona euro au ajuns la ~2,5%, cel mai ridicat nivel din 2008. Rezultatele au fost imediate: cererea de credite ipotecare a scăzut brusc. În Europa, numărul de noi credite ipotecare s-a redus dramatic – cu o scădere de aproximativ 70% față de anul precedent până la sfârșitul anului 2022. Multe gospodării și-au reconsiderat planurile de a achiziționa proprietăți, având în vedere ratele mai mari la credite. În Bulgaria, situația ratelor dobânzilor a prezentat unele particularități, dar tendința generală nu a trecut cu vederea pe piața noastră. În cea mai mare parte a ultimului deceniu, ratele dobânzilor la creditele ipotecare din țara noastră s-au situat într-un interval istoric scăzut (în jur de 2,5–3% pe an), ceea ce a stimulat serios creditarea și achizițiile. Chiar și în 2022 – când ratele dobânzilor în Occident creșteau rapid – băncile bulgare au menținut niveluri relativ scăzute. Rata medie ponderată a dobânzii la creditele ipotecare noi din țara noastră a fost în jur de 2,6–2,7% la sfârșitul anului 2022, cea mai mică din întreaga UE. Experții explică acest lucru prin concurența ridicată dintre bănci și specificul regimului monetar (consiliul monetar), care a încetinit convergența ratelor dobânzilor noastre cu cele europene în creștere. Abia la sfârșitul anului 2022, Banca Națională a Bulgariei (BNB) a început să își majoreze ușor rata dobânzii cheie – până în ianuarie 2023 aceasta a devenit 1,42%, pornind de la niveluri zero cu un an mai devreme. Băncile comerciale au reacționat timid: conform datelor de la începutul anului 2023, unele bănci au ajustat ratele ipotecare cu doar 0,2 puncte procentuale în sus. Băncile au dat asigurări că orice creștere va fi lină și moderată, deoarece niciun creditor nu are interesul ca clienții să înceteze să își ramburseze împrumuturile în masă.<br /> Această stabilitate relativă a ratelor dobânzilor la credite din Bulgaria explică de ce piața imobiliară din țara noastră a continuat să crească, chiar și atunci când prețurile se răceau deja într-o serie de economii dezvoltate. Cu toate acestea, tendința către prețuri mai mari la credite începe să se manifeste și aici - așteptările analiștilor de la începutul anului 2023 erau că până la sfârșitul anului, ratele dobânzilor la creditele ipotecare din țara noastră vor crește cu un total de 1,5-2%. În concluzie, perioada de rate ale dobânzilor globale foarte scăzute (2015-2021) a susținut semnificativ creșterea prețurilor proprietăților în Bulgaria, iar înăsprirea politicii monetare care a început în 2022 elimină treptat o parte din acest stimul. Acest proces de normalizare a ratelor dobânzilor - deși întârziat în țara noastră - este probabil să ducă la o creștere mai moderată a prețurilor proprietăților în viitor, pe măsură ce accesibilitatea creditului se deteriorează.<br /><br /> Inflația și politica monetară a Fed. A doua legătură cheie dintre piețele imobiliare din SUA și cele globale este inflația – și răspunsul băncilor centrale la aceasta. De la izbucnirea pandemiei de COVID-19, economia globală a fost inundată de stimulente fără precedent: Fed și alte bănci importante au redus ratele dobânzilor la zero și au injectat trilioane de dolari în lichidități, în timp ce guvernele au luat măsuri masive de sprijin. Această politică monetară și fiscală extrem de stimulativă, deși necesară în timpul crizei, a contribuit la o creștere bruscă a prețurilor pe măsură ce economiile și-au revenit. BNB notează că „perioada prelungită de politică monetară extrem de stimulativă urmărită de principalele bănci centrale” se numără printre factorii care au determinat inflația globală ridicată în ultimii ani. Combinată cu perturbarea aprovizionării și conflictul militar din Ucraina, rezultatul a fost o inflație de două cifre simultană în SUA, Europa și multe alte țări în 2022 – ceva ce nu s-a mai văzut de decenii. În SUA, inflația a atins cele mai ridicate niveluri din ultimii 40 de ani (peste 9% în iunie 2022), iar în UE – un record de 11,5% în octombrie 2022. Această situație a pus Fed în poziția de a înăspri urgent politica monetară (așa cum am descris deja). Aici a început spirala: ratele dobânzilor mai mari au răcit cererea de imobiliare, dar inflația în sine are și efecte specifice asupra imobiliarelor. Pe de o parte, inflația ridicată subminează puterea de cumpărare a gospodăriilor – veniturile rămân în urmă, economiile lor reale se topesc, ceea ce face dificilă strângerea de fonduri pentru achiziționarea unei locuințe. Pe de altă parte, însă, imobiliarele sunt adesea percepute ca un activ refugiu în perioadele de inflație ridicată. Atunci când oamenii se tem că inflația le va „mânca” economiile, tind să le investească în active mai durabile și reale, cum ar fi imobiliarele. Tocmai un astfel de efect comportamental s-a manifestat în masă în perioada 2021–2022. Conform observațiilor experților bulgari, teama de devalorizarea monedei a devenit un motiv principal pe piață: mulți cumpărători s-au grăbit să cumpere „acum” pentru a evita prețuri mai mari mâine și au depreciat banii din bancă. Combinația dintre creditul ieftin și inflația accelerată a creat un fel de cursă între cumpărători în țara noastră, cererea depășind semnificativ oferta. Acest lucru a dus în mod natural la creșterea prețurilor. În 2022, prețurile locuințelor din Bulgaria au atins un vârf istoric - cu aproximativ 20% peste vârful anterior din 2008. Pe bază anuală, aprecierea în termeni nominali a fost de peste 13%, ceea ce, însă, cu o inflație peste 15%, înseamnă o ușoară scădere a valorii reale. De fapt, în septembrie 2022, inflația din Bulgaria a atins un vârf de 18,7% pe bază anuală (conform IPC) - cel mai ridicat nivel din 1998. Acest șoc al prețurilor a depășit chiar și creșterea pieței imobiliare, dar, cu toate acestea, investițiile în locuințe au rămas atractive ca o protecție împotriva unei creșteri și mai imprevizibile a costului vieții. Un factor important a fost faptul că ratele dobânzilor la depozite au rămas neglijabil scăzute (în jur de 0–1%), astfel încât randamentul lor real a devenit profund negativ. Într-un astfel de mediu, cumpărarea de proprietăți imobiliare cu o rată fixă a dobânzii de ~2,5% pe an părea rezonabilă - împrumutatul rambursa efectiv un împrumut în bani depreciați, în timp ce valoarea proprietății în sine creștea cel puțin parțial odată cu inflația. Acest fenomen - ratele dobânzilor reale negative - a fost răspândit în multe țări și a contribuit la „inflația” prețurilor activelor. Cu toate acestea, pe măsură ce vârful inflației a scăzut în 2023–2024, acest sprijin pentru piața imobiliară a slăbit treptat. În Bulgaria, inflația a încetinit rapid la o singură cifră (din iunie 2023 sub 10%, până în primăvara anului 2025 ~3–4% pe an). Calmarea aprecierii generale ar trebui să reducă presiunea de a recurge la proprietăți ca protecție pentru economii. După cum notează Ivan Velkov de la Camera de Comerț din Bulgaria, atunci când inflația este temperată, și aprecierea proprietăților se normalizează - se observă în întreaga Europă că un mediu inflaționist mai calm duce la o creștere mai moderată a prețurilor locuințelor. În acest sens, succesul Fed și al altor bănci centrale în temperarea inflației va fi un factor în stabilizarea piețelor imobiliare la scară globală. Dacă creșterile ratelor dobânzilor își ating obiectivul, iar inflația scade sustenabil, ciclul ratelor dobânzilor în continuă creștere se va încheia – iar acest lucru va permite piețelor imobiliare să găsească un nou echilibru după anii turbulenți.<br /><br /> Comportamentul investitorilor și piața imobiliară globală. Pe lângă ratele dobânzilor și inflație, impactul pieței americane asupra lumii se manifestă și prin prisma comportamentului investitorilor. În sistemul financiar globalizat, marii investitori (fonduri, bănci, companii multinaționale) redirecționează capitalul între diferite țări și sectoare în căutarea unor randamente mai bune la un anumit nivel de risc. Când ratele dobânzilor din Statele Unite erau apropiate de zero (de exemplu, în perioada 2009–2015 și 2020–2021), randamentul activelor tradiționale, cum ar fi obligațiunile, era scăzut - acest lucru a motivat mulți investitori să caute alternative cu randamente mai mari, inclusiv imobiliare din întreaga lume. Acest fenomen de „urmărire a randamentului” a dus la fluxuri semnificative de capital pe piețele imobiliare de la Londra și Sydney la Sofia. Fondurile internaționale de investiții au cumpărat proprietăți comerciale, centre comerciale, hoteluri și chiar portofolii rezidențiale în țări cu prețuri mai atractive, ceea ce a crescut și mai mult evaluările. Anii de după 2015 au fost deosebit de activi, când volumul global al investițiilor imobiliare a atins niveluri record. Unele dintre aceste fonduri au ajuns și în Europa de Est, inclusiv în Bulgaria – deși piața noastră este mai mică, deschiderea către capitalul din UE și din alte regiuni a crescut după 2012, când au fost ridicate unele restricții pentru străini. Datele agenției arată că în ultimii ani s-a înregistrat și o creștere a numărului de cumpărători străini de proprietăți bulgărești, în special din UE. Aceasta include atât investitori individuali (de exemplu, cei care caută case de vacanță pe coasta Mării Negre sau proprietăți ieftine în oraș), cât și actori instituționali. Astfel, starea de spirit a investitorilor globali – adesea modelată de ceea ce se întâmplă pe Wall Street sau de politicile Fed – afectează indirect piața imobiliară bulgară.<br /><br /> În perioada 2020–2021, de exemplu, politica de „bani ieftini” pentru a face față pandemiei și lichiditatea ridicată au sporit apetitul pentru risc. Investitorii au investit în masă fonduri în active precum acțiuni și proprietăți imobiliare, provocând un boom. În SUA, această perioadă a fost caracterizată de prețuri record ale locuințelor (peste 20% pe an în anumite locuri) și o activitate puternică a cumpărătorilor. Piețe „fierbinți” similare au fost observate în Canada, Germania, Australia etc. – nu în ultimul rând pentru că investitorii globali au avut acces la resurse ieftine în dolari, iar cumpărătorii locali au beneficiat și ei de rate scăzute ale dobânzii. Bulgaria nu a făcut excepție: 2021 și 2022 au fost printre cele mai puternice pentru piața imobiliară în ceea ce privește volumul tranzacțiilor. Conform datelor de la Agenția de Registre, numărul vânzărilor de proprietăți din țara noastră în 2022 a atins sau chiar a depășit nivelurile de dinainte de criza globală. În paralel, prețurile locuințelor în 2022 au crescut într-un ritm de două cifre, depășind maximul istoric din 2008 cu aproximativ 20% până la sfârșitul anului. Multe dintre aceste achiziții au fost finanțate cu fonduri proprii (economii) sau cu o combinație de economii și credit – este caracteristic Bulgariei faptul că ponderea tranzacțiilor cu plată 100% în numerar este mare în comparație cu țările mai dezvoltate. Acest lucru explică parțial de ce creșterea ratelor dobânzilor în 2022 nu a dus imediat la o prăbușire a pieței – o parte semnificativă a cumpărătorilor nu erau dependenți direct de finanțarea bancară și au reacționat mai mult la teama de inflație decât la creșterea ratelor dobânzilor. Cu toate acestea, semnalele unei inversări a ciclului au devenit vizibile la sfârșitul anului 2022 și începutul anului 2023: cumpărătorii au devenit mai precauți, piața s-a răcit și a început să se observe o egalizare a forțelor între vânzători și cumpărători. După cum notează o companie imobiliară în analiza sa de piață, în al patrulea trimestru al anului 2022 și primul trimestru al anului 2023, mulți cumpărători au putut deja negocia reduceri la prețurile cerute – lucru rar în perioada de vârf a boom-ului. Această scădere temporară a activității a coincis cu cele mai ridicate niveluri de incertitudine în jurul inflației și al ratelor dobânzilor. Cu toate acestea, după mijlocul anului 2023, sentimentul global s-a îmbunătățit parțial: inflația a început să scadă, iar băncile centrale au încetinit ritmul creșterii ratelor dobânzilor în speranța că vârful a fost atins. Investitorii, inclusiv cei de pe piața imobiliară, au reacționat cu un anumit optimism. În multe țări, s-a vorbit despre faptul că ratele dobânzilor erau aproape de plafonul lor și că se aștepta o stabilizare sau chiar o scădere în perioada 2024-2025. Această așteptare a insuflat o nouă viață cererii de locuințe – de exemplu, în SUA, în primăvara anului 2023. Piața s-a revitalizat parțial după corecție, iar într-o serie de țări europene, prețurile proprietăților au început să crească din nou la sfârșitul anului 2023 și începutul anului 2024. Astfel, ciclul global părea să fi intrat într-o nouă fază de redresare prudentă, în conformitate cu speranțele unei „aterizări ușoare” a economiilor.<br /><br /> În Bulgaria, în 2023, a existat o perioadă de încetinire a creșterii economice – creșterea prețurilor locuințelor a scăzut la aproximativ 10% pe bază anuală (față de peste 13% cu un an mai devreme), iar în unele orașe mari s-au înregistrat chiar și ușoare ajustări descendente trimestriale (de exemplu, în Sofia -0,1% în trimestrul 4 din 2023 față de trimestrul 3 din 2023). Acesta a fost un indicator al faptului că cumpărătorii deveneau mai sensibili la nivelurile prețurilor și la condițiile de creditare. În același timp, economia Bulgariei a rămas stabilă – șomajul a fost scăzut, salariile au continuat să crească, deși sub rata inflației pentru o parte din perioadă. Până în 2024, a apărut un paradox interesant: piața imobiliară din țara noastră a recâștigat avânt în ciuda ratelor dobânzilor mai mari. Conform datelor INS, în 2024 numărul tranzacțiilor imobiliare rezidențiale a fost record – în jur de 95 de mii de tranzacții, ceea ce este cu aproximativ 40% peste media de dinaintea crizei imobiliare din 2008. Valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare în 2024 a depășit 12 miliarde de leva, trecând pentru prima dată pragul psihologic de 10 miliarde. Și prețurile au accelerat din nou: în a doua jumătate a anului 2024, creșterea anuală a atins un impresionant 18,3% - cea mai mare din întreaga UE pentru această perioadă. Bulgaria s-a clasat pe primul loc în clasamentul creșterilor prețurilor locuințelor în UE în trimestrul al patrulea al anului 2024, devansând Ungaria (+13%) și Portugalia (+11,6%). Acest nou vârf al prețurilor în țara noastră poate fi explicat prin mai mulți factori specifici care au depășit temporar presiunea asupra ratelor dobânzilor globale. În primul rând, veniturile gospodăriilor din Bulgaria au crescut constant în ultimii 3-4 ani - chiar mai rapid decât creșterea medie a prețurilor locuințelor pentru aceeași perioadă. Creșterea puterii de cumpărare, combinată cu economiile acumulate, a alimentat cererea de locuințe de calitate superioară și mai spațioase. În al doilea rând, așa cum am menționat deja, ratele dobânzilor ipotecare din țara noastră au rămas printre cele mai scăzute din Europa. La o medie de 2,3-2,5% în ultimii ani, aceste niveluri au fost semnificativ sub inflație, ceea ce a stimulat creditarea. Al treilea factor este inflația ridicată, deși în scădere, persistentă în perioada 2021–2023, care a determinat oamenii să caute investiții în active reale. Nu în ultimul rând, așteptările speculative privind viitoarea intrare a Bulgariei în zona euro au jucat un rol. Mulți cumpărători și investitori au presupus că aderarea la zona euro (planificată pentru 2025–2026) ar duce la o creștere suplimentară a prețurilor proprietăților – similar cu experiența altor țări înainte de adoptarea monedei euro. Această așteptare a devenit în sine o forță motrice: participanții la piață s-au grăbit să „anticipeze” posibila creștere a prețurilor, contribuind astfel la realizarea acesteia chiar înainte de acest fapt. Alexander Bochev, președintele Asociației Naționale a Imobiliarelor, notează că 2025 va fi probabil un an de vârf, cu o creștere a prețurilor de până la 18% (similară cu primul trimestru al anului 2025 comparativ cu anul precedent) și că, după adoptarea monedei euro, se așteaptă o normalizare a creșterii anuale a prețurilor la aproximativ 10%. În sprijinul acestei afirmații, experiența Croației – care a intrat în zona euro în 2023 – arată că, după o creștere unică a prețurilor proprietăților cu aproximativ 17% în anul precedent, piața revine la o creștere mai moderată (6-10% pe an). Adică, o anumită parte a creșterii speculative a prețurilor din țara noastră a avut loc deja în avans, iar piața se va autoregla probabil după ce euforia din jurul monedei euro se va potoli.<br /><br /> Toate aceste observații indică faptul că, deși rata dobânzii și condițiile monetare stabilite de SUA stabilesc cadrul pentru mișcarea piețelor imobiliare la nivel global, factorii locali specifici pot amplifica sau atenua temporar efectul. În cazul Bulgariei, reflectarea puternică a pieței americane (prin dolari scumpi și politici antiinflaționiste globale) este echilibrată de realitatea locală a recuperării veniturilor, a ofertei limitate și a unui consiliu monetar. Consiliul monetar și cursul de schimb fix leu-euro înseamnă că BNB urmează în mare măsură politica BCE, care, la rândul său, reacționează cu o întârziere față de Fed. Acest lucru a permis o oarecare încetinire - și chiar o „supraîncălzire” - a pieței noastre în momente în care răcirea se producea deja în alte părți. Cu toate acestea, este o chestiune de timp până când tendințele globale se vor simți pe deplin în țara noastră. Dacă Fed menține ratele dobânzilor „mai mari pentru mai mult timp” (așa cum a semnalat în 2023) și BCE continuă să înăsprească politica, prețul creditului în Bulgaria va crește inevitabil și va diminua entuziasmul cumpărătorilor. Pe de altă parte, dacă SUA reușesc să stăpânească inflația și să înceapă o reducere treptată a ratelor dobânzilor după 2024, acesta ar fi un scenariu favorabil – ar reduce riscul unui declin accentuat al pieței imobiliare și ar asigura o aterizare lină după ani de creștere rapidă. Deocamdată, previziunile sunt prudente: se așteaptă ca prețurile locuințelor din Bulgaria să încetinească la rate de o singură cifră în următorii 1-2 ani, fără scăderi dramatice. O perspectivă similară – de calmare, dar nu de colaps – este împărtășită de multe alte țări, unde piețele imobiliare au reflectat deja principala corecție din cauza creșterii ratelor dobânzilor și acum se stabilizează, având în vedere o inflație mai scăzută și fundamente economice încă solide.</p>