Апартаментът има ли срок на годност?

Когато купуваме автомобил на 20 години, естествено питаме колко още може да се кара. При жилищата обаче тази логика почти изчезва. Апартамент на 50 или 60 години може да струва стотици хиляди евро и въпросът „колко живот му остава“ често остава някъде след изложението, квартала, етажа и гледката от терасата.

А всъщност апартаментът има своеобразен срок на годност. Само че той не е дата, след която сградата изведнъж става негодна.

В строителството съществува понятието „проектен експлоатационен живот“. За обикновените сгради европейските норми използват ориентировъчни периоди, но те не трябва да се разбират като дата за събаряне. Сграда, достигнала определена възраст, не става автоматично опасна. От много по-голямо значение са конструкцията, качеството на изпълнение, средата и най-вече поддръжката през годините.

Следователно две сгради, построени през 1975 г., днес могат да бъдат в коренно различно състояние.

Едната може да има ремонтиран покрив, подменени щрангове, обновена фасада, добра хидроизолация и редовно поддържани общи части. Другата може десетилетия да е събирала течове, корозия, влага и компромиси при ремонтите на отделните апартаменти.

Затова при покупка на старо жилище годината на строителство е само началото на разговора.

Най-важната част – носещата конструкция – обикновено има значително по-дълъг живот от много от останалите компоненти. В един апартамент постепенно остаряват ВиК и електрическата инсталация, покривът, асансьорът, дограмата, хидроизолациите, отоплителните системи и фасадата. Те не „изтичат“ едновременно.

Точно тук се крие един от най-често пренебрегваните рискове при покупката.

Може да купите чудесно ремонтиран апартамент с нова кухня, паркет и дизайнерска баня, а зад стената да стои вертикален водопровод на половин век. Красивата входна врата също не решава проблем с течащ покрив, амортизиран асансьор или фасада, която скоро ще изисква сериозна инвестиция.

Особено интересен е въпросът за панелните блокове. В България периодично се появява твърдението, че „панелките имат живот 50 години“ и след това едва ли не стават опасни. Това е прекалено опростено. В официални становища на държавните институции многократно е уточнявано, че няма нормативно определен универсален експлоатационен срок, след който едропанелната сграда автоматично става негодна. Състоянието трябва да се оценява конкретно за всяка сграда.

При панелното строителство особено значение имат връзките между отделните елементи, състоянието на фугите, защитата на армировката от корозия, покривът и извършваните през годините преустройства. Националната жилищна стратегия цитира по-стари обследвания, при които конструктивни проблеми, свързани с лошо изпълнени фуги или монтаж, са установени при сравнително малка част от изследваните сгради. Същевременно документът подчертава нуждата от актуални конструктивни обследвания, включително заради промените, правени от собствениците през годините.

Това е важна подробност. Понякога потенциално по-големият риск не е самата технология „панел“, а това, което се е случвало със сградата след построяването ѝ. Премахвана ли е стена? Разширявана ли е стая към балкон? Променяни ли са отвори? Правени ли са подобни ремонти в десетки апартаменти един над друг?

При тухленото и стоманобетонното строителство също няма основание автоматично да приемем, че „тухла“ означава вечност. Сграда от 60-те години с лош покрив, постоянни течове, корозирали инсталации и неподдържани общи части може да бъде значително по-проблемна от добре стопанисван панелен блок от 80-те.

Именно затова при оглед трябва да се гледа и извън самото жилище.

Има ли необичайни пукнатини по общите части? Има ли следи от течове по последния етаж? Усеща ли се постоянна влага в мазетата? В какво състояние са покривът, фасадата и балконите? Кога са сменяни вертикалните щрангове? Има ли проблеми с канализацията? Ремонтиран ли е асансьорът? Натрупват ли се средства във фонд „Ремонт и обновяване“ или всеки по-сериозен проблем води до спор между съседите?

Състоянието на входа всъщност може да разкаже доста за бъдещето на имота. Счупени прозорци, постоянни течове, неремонтирана мазилка и липса на средства за ремонти не са само козметичен проблем. Те показват как функционира етажната собственост.

Затова преди покупка на стар апартамент си струва да поговорите с домоуправителя. Няколко прости въпроса могат да разкрият информация, която няма как да получите от снимките в обявата:

Кога за последно е правен основен ремонт на покрива и има ли текущи течове?

Подменени ли са общите ВиК щрангове и електрическите табла, или са оригиналните?

Има ли технически паспорт или извършвано конструктивно обследване на сградата?

Предстоят ли големи ремонти – фасада, покрив, асансьор, канализация – и вече взето ли е решение за тях?

Какъв е размерът на средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ и има ли собственици с големи неплатени задължения?

Има ли известни сериозни преустройства в апартаментите – премахвани стени, усвоявани балкони или други промени по конструкцията?

Последният въпрос е особено важен при панелните сгради. Самото саниране например не е доказателство, че сградата е конструктивно здрава. Енергийната ефективност и конструктивната безопасност са различни неща. Именно затова при програмите за обновяване конструктивното обследване е разглеждано като важна стъпка преди изпълнението на мерките за енергийна ефективност.

Понякога най-добрата проверка преди покупка на по-стар имот струва много по-малко от бъдещ ремонт – оглед от строителен инженер или друг подходящ специалист. Особено ако виждате необичайни диагонални пукнатини, следи от сериозни преустройства, деформации или системни течове.

Има и още един „срок на годност“, който постепенно ще става все по-важен – енергийният.

Старите жилищни сгради често са строени при съвсем различни изисквания за топлоизолация и потребление на енергия. Това не ги прави лоши жилища, но може да означава по-високи разходи за отопление и охлаждане и необходимост от бъдещи инвестиции във фасада, дограма, покрив и отоплителни системи.

Затова при покупка на по-стар апартамент може би правилният въпрос не е:

„Тази сграда прекалено стара ли е?“

По-полезно е да попитаме:

„Какво е направено за нея през тези години и какво ще трябва да се направи през следващите десет?“

Добре поддържана 60-годишна сграда може да се окаже по-разумна покупка от 20-годишна, оставена без грижа. Добре стопанисваният панелен блок също не бива автоматично да бъде отхвърлян само заради годината на построяване.

При недвижимите имоти календарът има значение. Но истинският „срок на годност“ се определя много повече от конструкцията, ремонтите и хората, които са се грижили за сградата през годините.