Любопитни факти за наемите и продажбите на имоти в България: пазар на много жилища, много сделки и все по-труден първи дом

Имотният пазар в България изглежда парадоксален: страната има над 4.3 млн. жилища, но в големите градове купувачите и наемателите често усещат недостиг; има много собственици, но младите хора се отделят сравнително късно от родителите си; има стотици хиляди сделки, но достъпността на първото жилище става все по-сложна. По данни на НСИ към 31 декември 2024 г. жилищата в България са 4 324 193. Това е увеличение спрямо преброяването през 2021 г., когато са отчетени 4 261 454 жилища — с 374 305 повече спрямо 2011 г. Само между 2011 и 2021 г. жилищният фонд в градовете нараства с 13.3%, а в селата — с 2.5%.

Още по-любопитно е, че голяма част от този фонд не участва активно в пазара. При преброяването през 2021 г. обитаваните жилища са 2 603 713, или 61.1% от всички жилища, докато необитаваните са 1 657 741, или 38.9%. Тоест почти 4 от всеки 10 жилища в страната са били необитавани. В градовете се намират 2 907 616 жилища, или 68.2% от жилищния фонд, а в селата — 1 353 838, или 31.8%. Това обяснява защо България може едновременно да има много празни имоти и в същото време недостиг на качествени жилища в София, Пловдив, Варна и Бургас.

При продажбите числата са още по-динамични. Агенцията по вписванията публикува тримесечни справки за Имотния регистър, като за 2025 г. са налични всички четири тримесечия. През първото тримесечие на 2025 г. са вписани 45 144 продажби, през второто — 56 010, през третото — 58 184, а през четвъртото — 83 700. Така за цялата 2025 г. вписаните продажби достигат 243 038. Тук е важно да се уточни, че това са вписвания в Имотния регистър и включват различни видове имоти, не само апартаменти, но са добър показател за общата пазарна активност.

Сравнението по тримесечия показва ясно ускорение в края на годината. Само четвъртото тримесечие на 2025 г. с 83 700 вписани продажби е с около 43.9% по-силно от третото тримесечие, когато са 58 184. Ако се сравни с първото тримесечие на същата година, ръстът е още по-голям — над 85%. Това подсказва, че в края на годината пазарът не се е охладил, а напротив — активността се е засилила значително.

Наемният пазар е по-труден за измерване, защото много договори за наем не се вписват официално. Въпреки това вписаните наеми дават интересна статистическа следа. През първото тримесечие на 2025 г. са вписани 7 454 наема, през второто — 9 649, през третото — 5 951, а през четвъртото — 10 372. Общо за 2025 г. това прави 33 426 вписани наема. Най-силно е четвъртото тримесечие, а най-слабо — третото. Разликата между тях е 4 421 вписани договора, което е ръст от около 74% от третото към четвъртото тримесечие.

Интересно е и съотношението между продажби и вписани наеми. През 2025 г. на 243 038 вписани продажби се падат 33 426 вписани наема. Това означава, че официално вписаните наеми са около 13.8% от броя на вписаните продажби. Разбира се, реалният пазар на наеми е много по-голям, защото не всички договори се вписват, но тази пропорция показва колко по-видим в официалната статистика е пазарът на покупко-продажби.

Цените също обясняват защо покупката остава толкова чувствителна тема. По данни на НСИ за първото тримесечие на 2025 г. жилищата в България поскъпват с 15.1% на годишна база и с 4.2% само спрямо предходното тримесечие. В София годишният ръст е 14.1%, а в Русе достига 25.4%. На европейско ниво картината е още по-показателна: според Eurostat цените на жилищата в България са се увеличили със 157% между 2015 г. и края на 2025 г., докато средното увеличение за ЕС за същия период е 64.9%.

Кредитите също растат заедно с цените. Според данни на БНБ, цитирани в публични икономически справки, жилищните кредити в България достигат 25.691 млрд. лв. в края на 2024 г., като нарастват с 29.1% за година. За 2025 г. се отчита нов силен ръст — жилищните кредити достигат около 32.9 млрд. лв., или увеличение от 28.2% на годишна база. Това означава, че само за две години жилищното кредитиране се разширява с милиарди левове, което подхранва търсенето, но и увеличава зависимостта на домакинствата от дългосрочни заеми.

България остава страна на собствениците. Eurostat отчита, че през 2024 г. 68% от населението в ЕС живее в собствено жилище, а 32% — под наем. В България делът на собствениците традиционно е значително по-висок от средното за ЕС, което прави покупката не само финансово, но и културно предпочитание. В много семейства жилището се възприема като сигурност, наследство и защита от инфлация, докато дългосрочното живеене под наем все още често се приема като временен етап.

При младите хора обаче статистиката показва напрежение. През 2024 г. младите в ЕС напускат дома на родителите си средно на 26.2 години, докато в България това се случва на 28.2 години. За сравнение, във Финландия средната възраст е 21.4 години, в Дания — 21.7, а в Швеция — 21.9. В другия край са Хърватия с 31.3 години, Словакия с 30.9, Гърция с 30.7, Италия с 30.1 и Испания с 30.

Това означава, че българските млади хора не са сред най-късно отделящите се в Европа, но са над средното за ЕС с около 2 години. Причините са ясни: високи цени, нужда от самоучастие при ипотека, концентрация на работни места в няколко големи града и силна семейна подкрепа. Интересното е, че според Eurostat през 2024 г. 9.7% от младите хора на възраст 15–29 години в ЕС живеят в домакинства, които отделят 40% или повече от дохода си за жилищни разходи. В България този дял е 7.7% при младите и 8% за населението като цяло.

Обощено статистиката показва пазар с няколко лица. България има 4.3 млн. жилища, но 1.66 млн. са необитавани по данни от преброяването. През 2025 г. са вписани 243 хил. продажби и 33 хил. наема. Цените са нагоре със 157% спрямо 2015 г., а жилищните кредити минават границата от 30 млрд. лв. Младите напускат родителския дом на 28.2 години, което е по-късно от средното за ЕС, но логично на фона на цените и доходите. Затова най-любопитният факт за имотите в България е следният: жилища има много, сделки има много, кредити има много, но достъпният първи дом остава все по-голямото предизвикателство.