Как климатичните промени влияят на пазара на недвижими имоти?

Луксозната вила на брега вече е наполовина потопена в кал, след като поредната буря разруши крайбрежната ивица. В един модерен квартал на столицата пък летният пек превръща панелките в пещи, а есенните порои редовно пълнят мазетата. Това не са кадри от футуристичен филм, а новата реалност. Климатичните промени нахлуват с взлом на пазара на недвижими имоти – и го правят с гръм и трясък, преобръщайки представите за „добрия имот“. Доскоро „локация, локация, локация“ бяха трите златни правила за жилище-мечта. Днес трябва да добавим и четвърто – климат. Изменението на климата все по-осезаемо влияе върху имотния пазар, увреждайки домовете, обезценявайки ги и вдигайки цената на застраховките. Недвижимостта вече не е толкова „недвижима“, когато земята под нея буквално се променя.

Примери колкото щеш. Миналата година жилища от Гърция до Италия бяха погълнати от горски пожари, крайбрежна ерозия и проливни дъждове. В Калифорния огненият сезон гори имения за милиарди и оставя след себе си овъглени квартали – цените там закономерно се сринаха след историческите пожари през 2018 г. В САЩ наводненията са най-скъпото бедствие – вече повече от 14,6 милиона имота са в зони с поне 1% годишен риск от потоп, а годишните щети надхвърлят $32 милиарда. Ураганът Катрина през 2005 г. например нанесе над $100 млрд. вреди и срина стойността на имотите в Ню Орлиънс. И България не е пощадена. „Суша и пожари през лятото, наводнения и разрушения през есента – така изглежда новият климатичен цикъл, в който България навлезе… Екстремните явления вече не са изключение, а закономерност“, пишат медиите след опустошителните бури по Черноморието тази есен. Когато септемврийският порой отнесе къщи край Царево, учен предупреди, че бедствието в курорта Елените е било „планирана катастрофа“ – десетилетия презастрояване върху речни корита и ерозирали склонове доведоха до неизбежен потоп. Природата просто натисна спусъка.

И въпреки това имотният пазар често се държи сякаш Ной вече строи ковчега и всичко е наред. Парадоксално, цените на жилищата не винаги падат след бедствие – поне засега. В наводнения квартал Литъл Хавана в Маями цените скачаха вместо да спаднат дори след като порой „удави“ улиците през 2022 г. В квартал на Форт Лодърдейл, Флорида, нарочен за „библейски потоп“ след рекордни валежи през април 2023 г., медианата цена на къщите се вдигна с $15 000 в годината след бедствието. Шест месеца след водния ад купувачите сякаш бяха забравили – „хората имат къса памет“, коментира местен анализатор. Когато желанието да живееш в определен град е достатъчно силно и достъпните опции – кът, мнозина си казват „няма да се случи точно на мен“. По същия начин и у нас дълго време строяхме все едно климатът не се е променил – „градовете ни са построени за миналото, не за бъдещето“, предупреждават експертите. Но бъдещето вече чука на вратата, а водата приижда под краката ни.

Реалността започва да си взима своето. Най-напред – застрахователите. В някои рискови региони по света домът ви може да бъде застрахован по-трудно от всякога. В Съединените щати например частните компании масово бягат от щати като Калифорния, Флорида, Луизиана – там климатичните катастрофи ги разориха. Само за пет години (2018–2023) застрахователите в САЩ отмениха близо 2 милиона полици „Дом“ заради нарастващите климатични рискове – над четири пъти повече от нормалното. „Застрахователната криза е като канарчето в мината – и канарчето вече умря“, казва бившият шеф на застрахователния надзор в Калифорния. Преведено: вървим към не застраховаемо бъдеще. Дори шефът на Федералния резерв Джером Пауъл предупреди, че след 10–15 години някои райони може изобщо да не могат да получат ипотечен кредит, защото няма кой да ги застрахова. Когато застраховката изчезне, изчезва и стойността – кой банкер ще финансира къща, която при първия ураган може да се превърне в купчина отпадъци без покритие?

Банките вече отчитат това на езика на лихвите. Европейската централна банка наскоро установи, че ипотечните кредити, гарантирани с имоти в „зони с висок климатичен риск“, са по-скъпи от тези със същите характеристики в „по-безопасни“ региони. Причината е проста – рискът. Жилищата в райони, предразположени към наводнения, пожари и други екстремни явления, стават все по-уязвими и може да видят намаляване на стойността на обезпечението си. С други думи, колкото по-несигурен е един имот физически, толкова по-рисков е финансово. Климатичният фактор започва да се „ценообразува“ – предпазливо и с закъснение, но неизбежно.

Ще видим ли имотен балон, спукан от климата? Засега ефектите върху цените са пъстри. В някои защитени държави с богата инфраструктура (например Нидерландия) пазарът още не наказва имотите в потенциално опасни зони – вероятно защото хората вярват на дигите. Но там, където рискът е прикриван или пренебрегван, се надува скрита балонова стойност. Научно изследване в САЩ изчисли, че жилищата в зони с наводнения са надценени общо със $121–237 милиарда – цените им не отразяват реалния риск. Тази огромна „невидима“ сума е като ипотека към природата, която рано или късно ще се изиска. Най-уязвими са хората с по-ниски доходи, които могат да останат с неизплатени кредити за жилища, обезценени след някое бедствие. Уязвими са и местните власти, ако бюджетите им се пълнят от данъци върху имоти, чиито стойности могат рязко да паднат. Накратко, „климатичният балон“ на имотите може и да изпуска въздух бавно, но сигурно – въпросът е кой ще понесе щетите, когато се спука.

В същото време купувачите постепенно проглеждат за тези рискове. Популярни платформи като Realtor.com вече показват за всяка обява индекси за климатичен риск – от пожар и наводнение до бъдещи нива на жега, вятър и дори замърсяване на въздуха. Причината? Над 40% от домовете в САЩ са изложени на сериозен или екстремен климатичен риск според данните, това вече не е нещо, което може да се замете под килима. В Европа усещането е подобно: през 2025 г. 72% от българите се чувстват изложени на заплахи от пожари, наводнения и климатични екстремни – почти двойно над средното за ЕС (38%). Когато три четвърти от населението осъзнава риска, пазарът няма как да остане същият. Все повече хора питат при огледи: „Тази къща на каква надморска височина е? Има ли изолация за жеги? Имало ли е наводнение наблизо?“. Потребителското поведение се променя – никой не иска да купи мечтания дом днес, който утре може да стане неузнаваема руина.

Адаптират се и инвеститорите. Онези с нюх вече търсят „климатични убежища“ – имоти и градове, които ще останат относително защитени в затоплящия се свят. Виждаме първи примери: в някои части на щата Аризона властите спряха разрешителните за ново строителство, понеже няма достатъчно вода за новите квартали. Никой не желае дом без гарантирана вода – ако водоснабдяването стане несигурно, купувачите просто бягат и цените спадат. Големите фондове пък започват да преоценяват портфейлите си: кои имоти са на метри от морето? Кои са в пожароопасни зони? Набира сила и идеята за „климатична миграция“ – че милиони хора ще се изселват от рискови региони към по-сигурни. Някои градове във вътрешността на страните или по-високите терени може да се окажат печеливши оазиси. Например, в САЩ вече прогнозират, че градове като Атланта, Далас или Денвър може да се разраснат за сметка на бреговете. Инвеститори купуват земя на хълмове с изглед към морето, очаквайки тя да поскъпне, докато низините губят блясък. Дори и без да чакаме 2100 година, тези тенденции за пренасочване на капитали и хора вече започват – тихо, но сигурно.

Стойността на един дом вече не се измерва само в квадрати и хубава гледка, а и в способността му да устои на следващия удар на стихиите. „Климатът вече не е същият, но ние живеем така, сякаш нищо не се е променило… Климатичната адаптация не е лукс, а въпрос на оцеляване“, предупреждават учените. Ако продължим да строим все едно нищо не се случва, пазарът на имоти ще научи урока по трудния начин. За всички нас – купувачи, продавачи, банкери и управници – залогът е ясен: или ще вдигнем поглед и ще се адаптираме навреме, или бетонът под краката ни ще започне да потъва. Климатичната буря на промяната вече е тук, въпросът е дали пазарът ще се събуди, преди водата да ни е стигнала брадичката.