Покупката на имот „на зелено“ – тоест когато сградата още не е завършена – изглежда все по-привлекателна за много хора в България. Причината е проста: цената обикновено е по-ниска, изборът е по-голям, а усещането, че ще имаш чисто нов дом, е наистина приятно.
Но тук идва важният въпрос: Как точно става това, особено ако се нуждаеш от ипотечен кредит? В следващите редове ще ти разкажем всичко, което е добре да знаеш – без излишна терминология, без стрес. Просто практични съвети от първия до последния етап.
Покупка на имот на зелено означава, че купуваш жилище, което още не е завършено – може дори да не е излят и първият етаж. Това е имот „на хартия“ – виждаш чертеж, визуализация и обещание, че до година-две ще имаш ключове.
Най-често става дума за сделки, които се случват преди сградата да има акт 14 (груб строеж), а понякога дори преди да започне реалното строителство.
Купуването на зелено не е лоша идея, стига да знаеш какво правиш. Ето няколко добри страни:
По-добра цена – строителните фирми обикновено предлагат по-ниски цени в началните етапи, защото имат нужда от капитал, за да завършат обекта. Колкото по-рано влезеш в проекта, толкова по-изгодно излиза.
Голям избор – можеш да избираш между различни етажи, гледки, изложения, дори разпределения. Когато сградата е почти готова, най-желаните апартаменти вече са разпродадени.
Гъвкаво плащане – повечето строители предлагат разсрочено плащане според напредъка. Не е нужно да извадиш цялата сума наведнъж.
Модерно строителство – получаваш нова сграда, съобразена с последните изисквания за изолация, енергийна ефективност и удобства. Няма нужда да къртиш и да ремонтираш.
Разбира се, няма розови очила. Имотът на зелено си има и тъмна страна, ако не подходиш внимателно:
Забавяне – почти никой строеж не се завършва точно навреме. Понякога става дума за месец-два, друг път – за година.
Промени в проекта – не винаги крайният резултат изглежда така, както на 3D визуализациите. Може да има леки промени в разпределенията или материалите.
Риск от недовършване – в редки случаи строителят може да изпадне в затруднения и сградата да не бъде завършена.
Бюрокрация – ако купуваш на етап без акт 14, някои банки не искат да отпускат кредит. Трябва внимателно да се съгласуват етапите на строежа с банката.
Стигаме до парите. Ако не разполагаш с пълната сума, ипотечният кредит е логичното решение. Но когато купуваш на зелено, има няколко особености:
Преди да подпишеш каквото и да е, най-добре е да отидеш при банка или кредитен консултант и да разбереш колко пари реално можеш да вземеш. Така ще знаеш какво да търсиш и ще избегнеш риска да капарираш нещо, което не можеш да финансираш.
Банките не дават цялата сума накуп, когато купуваш на зелено. Те отпускат средствата поетапно – например част от кредита се усвоява при акт 14, друга част – при акт 15, а последната – при акт 16 и нотариално прехвърляне.
Различните банки имат различна политика. Някои изискват строежът да е достигнал поне акт 14, други чакат до акт 15. Обикновено ще се иска и пазарна оценка от лицензиран оценител, застраховка „Живот“ и застраховка на имота (дори той още да не е напълно готов).
Разбери кой стои зад проекта. Колко други сгради е построил? Завършени ли са навреме? Какво пишат хората онлайн? Вземи си един час и потърси ревюта и коментари – това може да ти спести големи главоболия.
Увери се, че проектът има валидно разрешение за строеж и че земята, върху която се строи, е собственост на строителя. Това може да провери нотариус или адвокат, и си струва.
Предварителният договор трябва да е детайлен: какво купуваш (етаж, площ, изложение), сроковете за завършване, как се плаща, и най-важното – какво става, ако строителят закъснее или не довърши сградата.
Ако можеш – не подписвай без консултация с юрист.
Преди да направиш първото плащане, обсъди с банката какви документи ще са нужни, кога ще се отпускат траншовете и как ще се осъществи преводът. Понякога банката иска имотът вече да съществува юридически (след акт 14), за да бъде ипотекиран.
Не бъди пасивен купувач. Посещавай строежа (с разрешение), питай за прогреса, искай снимки и доклади. Колкото по-активен си, толкова по-малко вероятно е нещо да се обърка без да разбереш навреме.
Какъв процент финансиране предлага (80% е обичайното, но някои банки стигат до 90%)
Какъв е срокът за отпускане на траншовете
Колко ще струва застраховката
Има ли такса за усвояване на кредита на части
Каква е реалната годишна лихва (ГПР)
Ако не си сигурен откъде да започнеш, можеш да се обърнеш към фирма за кредитно консултиране. Те не ти струват нищо, защото се заплащат от банките, а ще ти спестят време и пари.
👉 В сайта IMI.BG има специален раздел „Имотни услуги“, където можеш да откриеш именно такива фирми – както за кредитни консултации, така и за строителни услуги, брокери и други експерти от имотния пазар. Там можеш и сам да се регистрираш, ако предлагаш подобни услуги.
Не бързай – покупката на дом е голямо решение.
Никога не плащай голяма сума преди акт 14.
Доверявай се само на документи, не на обещания.
Винаги чети договора – два пъти. Ако не го разбираш – покажи го на юрист.
Подготви си буфер от 5–10% за непредвидени разходи.
Покупката на зелено не е страшна, стига да я подготвиш добре. Много хора са се сдобили с прекрасни нови домове на достъпни цени именно по този начин. Но ключът е в това да си информиран, внимателен и да си осигуриш доверени партньори – строител, банка и консултант.
А ако търсиш такива – знаеш къде да ги намериш. IMI.BG > Имотни услуги.
Успех и нека новият дом ти носи щастие! 🏡
Регистрирай се безплатно, за да научаваш първи новините в ими.бг
Регистрирай се
