Die jahrhundertealte Geschichte des europäischen Immobilienmarktes spiegelt die wirtschaftlichen, sozialen und politischen Veränderungen des Kontinents wider. In den letzten 100 Jahren haben sich die Immobilienpreise in Europa im Rhythmus von Kriegen, Wiederaufbau, Bevölkerungsbewegungen, Urbanisierung und Finanzinnovationen dramatisch verändert. Von den Verwüstungen des Ersten Weltkriegs über den Wiederaufbau nach dem Krieg, den industriellen Boom, die beiden Ölkrisen der 1970er Jahre, die Globalisierung des späten 20. Jahrhunderts, die Finanzkrise 2008 und die COVID-19-Pandemie hat jede Ära die Dynamik der Immobilienpreise auf einzigartige Weise geprägt.
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts war der europäische Wohnungsmarkt stark regionalisiert und vom Mietsektor dominiert. In den Großstädten West- und Mitteleuropas befanden sich die Wohnungen im Besitz kleiner und großer privater Investoren, während Mieter die Mehrheit bildeten. In vielen Ländern lag der Anteil der Eigenheimbesitzer unter 30 %, und das Konzept „bezahlbarer Wohnraum“ war von staatlichen Eingriffen oder Sozialpolitik abhängig. In Osteuropa, das später in Planwirtschaften geriet, konzentrierte sich der städtische Immobilienbesitz in den Händen einer kleinen Elite und von Institutionen.
Die Weltwirtschaftskrise der 1930er Jahre und der darauffolgende Zweite Weltkrieg verwüsteten den europäischen Wohnungsbestand. In Frankreich, Deutschland, Polen und auf dem Balkan wurden Hunderttausende Gebäude abgerissen, was zu Wohnungsnot und sozialen Problemen führte. Nach 1945 führten die meisten europäischen Länder massive Wiederaufbauprogramme durch: Millionen von Wohnungen und Sozialwohnungen wurden gebaut, oft mit staatlicher Beteiligung und regulierten Mieten. Im Ostblock wurde Eigentum verstaatlicht und die Verteilung zentral geplant. Im Westen entwickelten sich Modelle wie Wohnungsbauräte in Großbritannien, kommunaler Wohnungsbau in den Niederlanden und Genossenschaften in Skandinavien.
In den 1960er und 1970er Jahren führte der wirtschaftliche Aufschwung zu einer massiven Urbanisierung. In dieser Zeit begann der Anteil der Eigenheimbesitzer zu wachsen: Viele Familien konnten dank Hypothekendarlehen und Steueranreizen ein Eigenheim erwerben. Die Nachfrage nach neuen Wohnungen führte zu massiven Bauvorhaben am Stadtrand und zur Entstehung moderner Vororte. Gleichzeitig machten die Ölkrisen der 1970er Jahre der Illusion konstanten Wachstums ein Ende – Inflation und wirtschaftliche Schwierigkeiten führten in vielen Ländern zu einer Preisstagnation.
In den 1980er und insbesondere in den 1990er Jahren entwickelte sich der Immobilienmarkt mit der Liberalisierung der Finanzmärkte zur wichtigsten Form langfristiger Spar- und Anlagemöglichkeiten. Bankkredite wurden immer leichter zugänglich, und der Anteil der Eigenheimbesitzer in Europa stieg auf über 60 %. In den Ländern Mittel- und Osteuropas wurde nach dem Zusammenbruch der sozialistischen Regime der Wohnungsbestand massiv privatisiert. Zahlreiche Wohnungen wurden zu symbolischen Preisen an Mieter verkauft. Dies führte in diesen Regionen zu einer starken Dominanz des Eigentums gegenüber dem Mietsektor.
Seit dem Jahr 2000 erlebt Europa, insbesondere West- und Nordeuropa, eine neue Welle des Preisanstiegs. Billige Kredite, demografischer Druck in den Städten und eine gestiegene Investitionsnachfrage institutioneller und ausländischer Anleger haben die Preise in die Höhe getrieben. Im Zeitraum 2000–2007 erlebten einige Märkte – insbesondere Spanien, Irland und Großbritannien – einen Boom, dem nach 2008 ein dramatischer Rückgang folgte. In anderen Ländern, insbesondere in Mittel- und Osteuropa, stiegen die Preise innerhalb eines Jahrzehnts um 200–300 %.
Nach der globalen Finanzkrise zwischen 2009 und 2013 fielen oder stagnierten die Preise in vielen Ländern. Ab 2015 setzte jedoch ein neuer Aufschwung ein. Diesmal waren rekordniedrige Zinsen, urbane Konzentration und die Globalisierung der Immobilieninvestitionen die Hauptgründe dafür. Gleichzeitig schränkten fehlende Neubauten und verzögerte Verwaltungsverfahren das Angebot ein, insbesondere in Megastädten wie Paris, Berlin und Stockholm.
Die Pandemie 2020 führte zunächst zu einem Einfrieren der Immobilienkäufe, doch dieser Effekt war nur von kurzer Dauer. Ab 2021 war in ganz Europa ein neuer Preisanstieg zu beobachten – bedingt durch eine Kombination aus günstigen Krediten, der Nachfrage nach geräumigeren Wohnungen, Inflationserwartungen und einem Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot. Bis 2024 erreichen einige Länder real und nominal historische Höchststände.
Regional gesehen verzeichnete Osteuropa den größten relativen Preisanstieg der letzten 100 Jahre – inflationsbereinigte Daten zufolge sogar um das 26-fache. Dies ist auf den extrem niedrigen Basiswert zu Beginn des 20. Jahrhunderts, die lange Phase der Unterbewertung während des Sozialismus und den starken Marktanstieg nach 1990 zurückzuführen.
Die Grafiken nach Regionen zeigen deutlich, dass trotz des allgemeinen Aufwärtstrends große Unterschiede beim Preisniveau (Euro/m²) und der Erschwinglichkeit von Wohnraum bestehen. In West- und Nordeuropa ist Wohnraum absolut gesehen am teuersten, doch sind dort auch die Einkommen deutlich höher. In Südeuropa ist die Erschwinglichkeit aufgrund hoher Arbeitslosigkeit und niedrigerer Einkommen ein Problem. In Mitteleuropa stabilisiert sich der Markt, während sich in Osteuropa – insbesondere in den Metropolregionen – die Preise trotz niedrigerer Einkommen dem europäischen Durchschnitt annähern.
Die Zukunft des europäischen Wohnungsmarktes hängt von zahlreichen Faktoren ab: Demografie, Migration, Einkommen, Regulierung, nachhaltiges Bauen und der EZB-Politik. Hohe Preise werfen Fragen nach der Erschwinglichkeit auf, insbesondere für junge Haushalte. Die Debatte über das Gleichgewicht zwischen Eigentum und Miete verschärft sich, und die Rolle des Staates als Regulator rückt wieder stärker in den Vordergrund.
Die Geschichte zeigt, dass der europäische Immobilienmarkt einem langfristigen Aufwärtstrend folgt, der von Krisen und Korrekturen unterbrochen wird. Diese Zyklen ändern jedoch nichts an der grundlegenden Wahrheit: Wohnen ist nach wie vor nicht nur eine physische Notwendigkeit, sondern auch ein wichtiges finanzielles Gut, ein Symbol der Sicherheit und ein Faktor für Wohlstand in der europäischen Gesellschaft.
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