Цены на жилье в Европе за последние 100 лет: исторический обзор и анализ

Многовековая история европейского рынка жилья отражает экономические, социальные и политические преобразования континента. За последние 100 лет цены на жилье в Европе претерпели кардинальные изменения, следуя ритму войн, реконструкций, демографических перемещений, урбанизации и финансовых инноваций. От опустошений Первой мировой войны, через послевоенное восстановление, промышленный бум, два нефтяных кризиса 1970-х годов, глобализацию конца 20-го века, финансовый кризис 2008 года и пандемию COVID-19, каждая эпоха оставила уникальный след в динамике цен на недвижимость.

В начале 20 века рынок жилья в Европе был сильно регионализован и доминировал в секторе аренды. В крупных городах Западной и Центральной Европы жилье принадлежало мелким и крупным частным инвесторам, в то время как арендаторы составляли большинство. Во многих странах процент владельцев жилья был ниже 30%, а само понятие «доступного жилья» зависело от вмешательства государства или социальной политики. В Восточной Европе, которая позже попала в плановую экономику, городская собственность на недвижимость была сосредоточена в руках ограниченной элиты и институтов.

Великая депрессия 1930-х годов и последовавшая за ней Вторая мировая война опустошили жилищный фонд Европы. Во Франции, Германии, Польше и на Балканах были снесены сотни тысяч зданий, что привело к нехватке жилья и социальным проблемам. После 1945 года большинство европейских стран провели масштабные программы реконструкции: были построены миллионы квартир и социального жилья, часто с государственным участием и регулируемой арендной платой. В Восточном блоке собственность была национализирована, а распределение планировалось централизованно. На Западе развивались такие модели, как жилищные советы в Великобритании, муниципальное жилье в Нидерландах и кооперативы в Скандинавии.

В 1960–1970-х годах экономический подъем привел к массовой урбанизации. В этот период доля домовладельцев начала расти: многие семьи смогли приобрести жилье благодаря ипотечному кредитованию и налоговым льготам. Спрос на новое жилье привел к масштабному строительству на окраинах крупных городов и появлению современных пригородов. В то же время нефтяные кризисы 1970-х годов положили конец иллюзии постоянного роста — инфляция и экономические трудности привели к стагнации цен в ряде стран.

В 1980-х и особенно в 1990-х годах, с либерализацией финансовых рынков, рынок жилья стал основной формой долгосрочных сбережений и инвестиций. Банковские кредиты стали более доступными, а процент владельцев жилья в Европе вырос до более чем 60%. В странах Центральной и Восточной Европы после краха социалистических режимов жилой фонд был массово приватизирован. Огромное количество квартир было продано арендаторам по символическим ценам. Это привело к сильному доминированию сектора собственности над арендным сектором в этих регионах.

С 2000 года Европа пережила новую волну роста цен, особенно в Западной и Северной Европе. Дешевый кредит, демографическое давление в городах и возросший инвестиционный спрос со стороны институциональных и иностранных инвесторов подтолкнули цены вверх. В период 2000–2007 годов некоторые рынки, в частности Испания, Ирландия и Великобритания, пережили бум, за которым последовал резкий спад после 2008 года. В других странах, особенно в Центральной и Восточной Европе, цены выросли на 200–300% за десятилетие.

После мирового финансового кризиса, между 2009 и 2013 годами, цены в ряде стран упали или стагнировали, но новый рост начался после 2015 года. На этот раз драйверами стали рекордно низкие процентные ставки, концентрация в городах и глобализация инвестиций в жилье. В то же время дефицит нового строительства и задержка административных процедур ограничили предложение, особенно в таких мегаполисах, как Париж, Берлин и Стокгольм.

Пандемия 2020 года изначально привела к заморозке сделок, но эффект оказался кратковременным. С 2021 года по всей Европе наблюдается новый всплеск цен, вызванный сочетанием дешевых кредитов, спроса на более просторное жилье, инфляционных ожиданий и дефицита качественного предложения. К 2024 году некоторые страны достигают исторических максимумов в реальном и номинальном выражении.

В региональном плане Восточная Европа пережила самый большой относительный рост цен за последние 100 лет – более чем в 26 раз, согласно данным с поправкой на инфляцию. Это связано с крайне низкой базовой стоимостью в начале 20-го века, длительным периодом недооценки во время социализма и резким рыночным всплеском после 1990 года.

Графики по регионам наглядно показывают, что, несмотря на общую тенденцию к росту, существуют большие различия в уровнях цен (евро/кв. м) и доступности жилья. В Западной и Северной Европе жилье является самым дорогим в абсолютном выражении, но доходы там также значительно выше. В Южной Европе доступность является проблемой из-за высокой безработицы и более низких доходов. В Центральной Европе рынок стабилизируется, тогда как в Восточной Европе — особенно в мегаполисах — цены приближаются к среднеевропейским, несмотря на более низкие доходы.

Будущее европейского рынка жилья зависит от ряда факторов: демография, миграция, доход, регулирование, устойчивое строительство и политика ЕЦБ. Высокие цены поднимают вопросы доступности, особенно среди молодых домохозяйств. Дебаты о балансе между собственностью и арендой усиливаются, и роль государства как регулятора снова выходит на первый план.

История показывает, что рынок жилья в Европе следует долгосрочному восходящему тренду, прерываемому кризисами и коррекциями. Однако эти циклы не стирают основную истину: жилье остается не только физической необходимостью, но и ключевым финансовым активом, символом безопасности и генератором благополучия в европейском обществе.