Piața terenurilor agricole și a proprietăților reglementate din Bulgaria în 2024 și tendințele pentru 2025

În 2024, piața terenurilor agricole și a proprietăților reglementate din Bulgaria continuă să fie activă, în ciuda provocărilor economice și a incertitudinii macroeconomice. Acest an a fost marcat de interesul investitorilor atât pentru terenurile agricole destinate nevoilor agricole, cât și pentru proprietățile funciare reglementate (RLP-uri) cu potențial de construcție. Analiza arată diferențe clare între cele două piețe în ceea ce privește cererea, prețurile și numărul de tranzacții.

Teren agricol

Prețuri și cerere pe regiuni

Terenurile agricole rămân un activ stabil, prețurile variind semnificativ în funcție de fertilitate, infrastructură și regiune:

• Nord-estul Bulgariei : Cele mai mari prețuri pentru terenurile agricole se înregistrează în mod tradițional în districtele Dobrich, Varna și Șumen. Prețul mediu pe hectar în Dobrich ajunge la 2.200–2.600 BGN. , ceea ce este cu aproximativ 5% mai mic decât în anul precedent. Principalii cumpărători sunt arendașii și marile companii agricole.
• Sudul Bulgariei : În regiunile Plovdiv și Stara Zagora, prețurile variază între 1.800 și 2.100 BGN/decar . Terenurile mai slabe din regiunile Haskovo și Kardzhali sunt oferite la prețuri semnificativ mai mici - în jur de 1200–1500 BGN/decar .
• Bulgaria de Vest : Aici cererea este mai slabă, iar prețurile sunt în mod corespunzător mai mici – între 1000 și 1300 BGN/decar , în funcție de apropierea de orașe.

Căutare

Principala cerere provine din:

1. Fermieri locali – cu scopul de a-și extinde fermele.
2. Investitori – pentru conservarea capitalului pe termen lung.
3. Investitori străini – deși în scădere, unele fonduri europene încă văd potențial în terenurile agricole bulgărești.

Oferte

În 2024, numărul tranzacțiilor cu terenuri agricole a scăzut cu aproximativ 15% față de anul precedent. Principalul motiv al acestei scăderi este neconcordanța dintre așteptările vânzătorilor privind prețurile și disponibilitatea cumpărătorilor de a plăti prețuri mari.

Randamentul chiriei

Chiriile rămân stabile, chiria medie anuală pe decadă variind între 50 și 80 de leva. în funcție de regiune. Cele mai mari chirii se înregistrează în nord-estul Bulgariei, unde concurența dintre chiriași este mai mare.

Teren sub reglementare (LPR)

Prețuri și tendințe

Terenul reglementat are o valoare semnificativ mai mare decât terenul agricol, prețurile depind în principal de locație:

• Orașe mari și zone industriale : În Sofia, Varna și Plovdiv, prețurile UPI variază între 30 și 3000 de euro/mp , cele mai scumpe proprietăți fiind situate în zonele centrale și la periferia parcurilor industriale.
• Orașe mici : Prețurile sunt semnificativ mai mici – între 15 și 50 de euro/mp . Cel mai mare interes există pentru proprietățile din apropierea drumurilor principale și a zonelor nou dezvoltate.
• Sate și zone izolate : Prețurile sunt cele mai mici aici, unele parcele de teren vânzându-se cu 5-15 euro/mp , în special în regiunile depopulate.

Căutare

Cererea de proprietăți funciare reglementate în 2024 este relativ mare în:

1. Zone industriale – pentru construirea de fabrici, depozite și baze logistice.
2. Zone suburbane – pentru construcții rezidențiale, în special în zonele din jurul Sofiei, Plovdivului și Burgasului.
3. Așezări mici – pentru case de vacanță și proprietăți familiale.

Oferte

Numărul tranzacțiilor UPI crește cu aproximativ 8% față de 2023, principalii cumpărători fiind:

• Companii – în scopuri comerciale.
• Persoane fizice – pentru construcția de locuințe.

3. Comparație între terenul agricol și terenul reglementat

În 2024, piața terenurilor agricole și a terenurilor reglementate continuă să se dezvolte, dar în direcții diferite. Terenurile agricole își păstrează atractivitatea pentru investițiile pe termen lung, în ciuda numărului redus de tranzacții și a unei ușoare scăderi a prețurilor. Pe de altă parte, terenurile reglementate sunt în creștere, impulsionate de interesul sectorului construcțiilor și al companiilor industriale. Investitorii ar trebui să analizeze cu atenție potențialul și specificul ambelor piețe pentru a-și maximiza randamentele.

Prețurile terenurilor reglementate (RLE) în Sofia

Sofia rămâne principala piață pentru terenuri reglementate (RLE) din Bulgaria, cu prețuri ridicate și un interes semnificativ atât din partea investitorilor privați, cât și a companiilor. Capitala se caracterizează prin diferențe mari în prețurile terenurilor imobiliare în funcție de locație:

1. regiuni centrale

• În centrul Sofiei (districte precum „Lozenets”, „Izgrev”, „Oborishte” și „Sredets”) prețurile ajung la 250–500 de euro/mp , cele mai mari valori fiind observate pentru proprietățile cu proiecte de construcție deja existente sau aflate în apropierea bulevardelor principale.
• Cererea este determinată în principal de companiile care caută terenuri pentru construirea de clădiri comerciale și rezidențiale.

2. Cartiere rezidențiale

• În cartierele rezidențiale periferice precum „Mladost”, „Lyulin”, „Ovcha Kupel” și „Druzhba”, prețurile variază între 100 și 300 de euro/mp . Principalii cumpărători de aici sunt investitori în clădiri rezidențiale multifamiliale și complexe mici.
• Creșterea cererii este un rezultat al nevoii tot mai mari de construcții noi și al interesului ridicat pentru locuințele moderne.

3. Împrejurimile Sofiei

• În zonele înconjurătoare, cum ar fi Bankya, Novi Iskar și Pancharevo, unde există mai mult teren liber, prețurile sunt semnificativ mai mici – 30–100 de euro/mp . Aceste proprietăți sunt preferate pentru construirea de case unifamiliale și așezări de vile.
• Principalii cumpărători sunt familiile și persoanele fizice care caută un mediu liniștit, departe de zgomotul orașului.

4. Zone industriale

• În zonele industriale din jurul Sofiei, cum ar fi zona Bozhurishte și în jurul autostrăzii Trakia, prețurile variază între 50 și 150 de euro/mp , în funcție de accesul la legăturile de transport și infrastructură.
• Principalii clienți sunt companii care caută terenuri pentru baze logistice, depozite sau spații de producție.

Compararea prețurilor UPI în Sofia cu alte regiuni

Sofia se distinge în mod semnificativ prin prețurile sale mai mari în comparație cu alte regiuni din țară, ceea ce se datorează activității economice, cererii mari de proprietăți rezidențiale și comerciale și ofertei limitate de terenuri de calitate în zonele centrale.