Нови данъци и такси за имотите през изминалата 2024 година

През 2024 година секторът на недвижимите имоти в България преживя съществени трансформации, отчасти продиктувани от икономическите реалности в Европа и новите политики, въведени на национално и местно ниво. Сред тях най-голямо внимание привлякоха измененията в облагането на имотите и въвеждането на нови такси и данъци, които повлияха както на физическите, така и на юридическите лица, опериращи в сферата на собствеността и строителството. Макар че някои от тези промени бяха дискутирани и очаквани още през 2023 г., реалното им въздействие започна да се усеща едва през 2024 г., когато влязоха в сила редица законодателни и подзаконови актове.

Измененията засягат широк кръг от аспекти: от данъка върху недвижимите имоти, през таксата смет, до въвеждането на нови регулации за „празните“ или необитаеми жилища, както и новите екологични такси, свързани с енергийното представяне на сградите. Тези мерки целят не само увеличаване на приходите в общинските бюджети, но и създаване на по-устойчиво, енергийно ефективно и отговорно поведение на собствениците.

На национално ниво, през януари 2024 г. влязоха в сила изменения в Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), с които се даде възможност на общините да прилагат по-гъвкава данъчна политика спрямо недвижимите имоти. Отпадна фиксираният интервал за определяне на данъчната оценка, което даде правомощия на местните власти да повишат или понижат ставките в зависимост от икономическата активност и специфичните нужди на съответната територия. Това доведе до значителни разлики между общините – докато в по-малки населени места увеличението беше символично (до 10%), в София, Варна и Пловдив някои категории имоти бяха обложени с данъци с до 25% по-високи от предходната година.

Друга важна новост бе въведената възможност за по-високо облагане на „необитаемите“ жилища. Съгласно новите промени, собствениците на имоти, които не се използват или не са отдадени под наем, са длъжни да декларират статута на имота, като при липса на ползване за повече от 6 месеца в годината, се начислява допълнителен годишен налог, вариращ между 0.1% и 0.3% от данъчната оценка. Целта на тази мярка е да се ограничи спекулативното задържане на жилища в големите градове и да се стимулира активното използване на недвижимата собственост.

Такса „битови отпадъци“ също претърпя сериозно преструктуриране. За първи път от години, в някои общини беше въведена „динамична формула“ за изчисляване на размера ѝ, базирана не само на данъчната оценка или площта на имота, но и на реалната генерирана маса отпадъци, доказана чрез индивидуални съдове или контейнери с чип. Макар и все още в пилотен етап, тази инициатива бе приветствана от граждански и екологични организации, като част от усилията за въвеждане на принципа „замърсителят плаща“.

С оглед на климатичните цели и зелената трансформация, през 2024 г. бяха въведени и нови екологични такси, обвързани с енергийната ефективност на сградите. Собствениците на сгради с енергийна ефективност под клас „С“ са длъжни да заплащат допълнителна такса, чийто размер варира според потреблението на електроенергия и топлоенергия. Тази мярка цели да стимулира обновяването на сградния фонд, включително чрез програми за саниране и подмяна на инсталации.

Специално внимание заслужават промените, въведени за луксозните имоти. За първи път бе приета дефиниция за „луксозен имот“ в Закона за местните данъци и такси – така наречените „луксозни имоти“ (над 200 кв.м жилищна площ, в централни райони или с пазарна стойност над 1.5 млн. лв.) подлежат на допълнително облагане чрез т.нар. „данък солидарност“, целящ да допринесе за социални програми и инфраструктурни проекти. Ставката е между 0.2% и 0.5%, като приходите постъпват в специален общински фонд.

Корпоративният сектор също бе засегнат от законодателни промени. За юридическите лица, които притежават имоти, предназначени за търговска или промишлена дейност, през 2024 г. бе въведено диференцирано облагане, базирано не само на площта, но и на енергийните показатели на сградите, броя на служителите и начина на ползване на имота. Целта е да се насърчи по-рационалното използване на активите и да се насочи бизнесът към устойчиви практики.

Наред с гореописаните промени, бяха актуализирани и някои административни такси, свързани с прехвърлянето и вписването на права върху имоти. Таксите за нотариално удостоверяване, вписване в имотния регистър и издаване на удостоверения за данъчна оценка се увеличиха средно с 10–15% в зависимост от населеното място, с цел покриване на административни разходи и подобряване на цифровизацията на услугите.

Промените не останаха без реакция от страна на професионалната общност. Асоциацията на собствениците на имоти в България (АСИБ), Камарата на строителите и Българската стопанска камара изразиха притеснение относно възможната дестабилизация на пазара на наеми, особено в контекста на вече високите цени на жилища и услуги. В резултат на това се предложиха мерки за отлагане на някои от новите налози за новопостроени имоти или такива, които са в процес на въвеждане в експлоатация.

На международен фон, промените в България отразяват обща тенденция, наблюдавана в редица европейски страни. Франция, Германия и Нидерландия също въведоха механизми за облагане на необитаеми имоти, а в Италия бе наложен специален данък върху „второто жилище“, използвано сезонно. В този контекст, българските мерки се разглеждат като част от по-широка европейска рамка, целяща да регулира търсенето, да се бори със спекулацията и да осигури устойчиво развитие на урбанизираните територии.

2024 г. се оказа динамична за трансформацията на данъчното облагане на недвижимите имоти в България. Въпреки първоначалната съпротива и опасения от страна на собствениците и бизнеса, заложените цели за повишаване на ефективността, устойчивото използване на ресурсите и справедливото облагане започват да намират обществено приемане. Предстои да се наблюдава как тези мерки ще се отразят на дългосрочните тенденции в сектора и дали ще успеят да постигнат баланса между публичния интерес и икономическата реалност.