Υπάρχει μείωση στη ζήτηση και τις πωλήσεις πολυτελών ακινήτων στη Βουλγαρία; – Ανάλυση για τα τελευταία 5 χρόνια (2020–2025)

<p><!--StartFragment --></p><p><strong><span class=&quot;cf0&quot;>Αγορά πολυτελών ακινήτων: Τάσεις (2020</span> <span class=&quot;cf1&quot;>–2024)</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Κατά την περίοδο 2020-2024</span> <span class=&quot;cf1&quot;>,</span> <span class=&quot;cf0&quot;>η αγορά πολυτελών ακινήτων στη Βουλγαρία πέρασε από εξαιρετική δυναμική και αρκετές διακριτές φάσεις. Στην αρχή της πανδημίας COVID-19 το 2020, υπήρξε μια στιγμιαία επιβράδυνση</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>οι φυσικοί έλεγχοι σταμάτησαν για μικρό χρονικό διάστημα και οι προβλέψεις έκαναν λόγο για γενική πτώση της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, η πραγματικότητα διέψευσε αυτές τις προσδοκίες. Μέχρι το τέλος του 2020, το ενδιαφέρον για ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των πολυτελών, άρχισε να ανακάμπτει. Οι αγοραστές με υψηλές οικονομικές δυνατότητες παρέμειναν ενεργοί</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>ο τομέας των πολυτελών ακινήτων είναι παραδοσιακά λιγότερο ευάλωτος σε κρίσεις, καθώς οι εύποροι πελάτες το θεωρούν ως αξιόπιστη επένδυση και τρόπο διατήρησης της κεφαλαιακής τους αξίας. Οι τιμές των πολυτελών κατοικιών όχι μόνο δεν μειώθηκαν, αλλά διατήρησαν τα επίπεδά τους και σε ορισμένες περιπτώσεις κατέγραψαν ακόμη και μια μικρή αύξηση το 2020.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf0&quot;>Η άνθηση το 2021</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Το 2021, η αγορά κατοικίας</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>και ιδιαίτερα τα πολυτελή ακίνητα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>έχει ενταθεί απότομα. Η συσσωρευμένη ζήτηση από την πανδημία, τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια δανείων και η αυξημένη αποταμίευση των νοικοκυριών έχουν δημιουργήσει τις συνθήκες για</span> <span class=&quot;cf1&quot;>μια «</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αγορά πωλητών». Ο αριθμός των συναλλαγών στην κατηγορία των πολυτελών ακινήτων έχει αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με το 2020</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>οι σύμβουλοι αναφέρουν πάνω από 70% περισσότερες πωλήσεις πολυτελών ακινήτων το 2021 σε σύγκριση με το 2020. Πολλές από αυτές τις συναλλαγές αφορούν ευρύχωρα διαμερίσματα και κατοικίες πολυτελείας σε αριστοκρατικές περιοχές. Οι τιμές έχουν επίσης αρχίσει να αυξάνονται αισθητά</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>για τα πολυτελή διαμερίσματα, η αύξηση έφτασε περίπου το 15% σε ετήσια βάση το 2021. Πολλοί αγοραστές έχουν επανεξετάσει τις προτεραιότητές τους υπό την επίδραση της πανδημίας: το ενδιαφέρον για σπίτια με αυλή στα περίχωρα και για διαμερίσματα πολλαπλών δωματίων που προσφέρουν περισσότερο χώρο για γραφείο στο σπίτι και άνεση έχει αυξηθεί. Έτσι, το 2021 έγινε ρεκόρ για τον τομέα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>η δραστηριότητα και τα επίπεδα τιμών ξεπέρασαν ακόμη και τις κορυφές πριν από την κρίση του 2008.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf0&quot;>Κορυφή επιπέδων στις αρχές του 2022.</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Οι τάσεις ανάπτυξης συνεχίστηκαν το 2022, τουλάχιστον κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους. Η δραστηριότητα της αγοράς έφτασε σε ιστορικά υψηλά επίπεδα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>στο δεύτερο τρίμηνο του 2022, ο αριθμός των συναλλαγών στον τομέα των πολυτελών ακινήτων ξεπέρασε ακόμη και τους μέγιστους όγκους του 2008. Οι τιμές για τα πολυτελή ακίνητα συνέχισαν να αυξάνονται, αν και κάπως πιο αργά από ό,τι στη μαζική αγορά. Από τον Νοέμβριο του 2022, η σωρευτική ανατίμηση των πολυτελών κατοικιών ήταν περίπου 23% σε ετήσια βάση. Αυτή η ανατίμηση υστερεί ελαφρώς σε σχέση με τον μέσο όρο της αγοράς (όπου οι τιμές για πιο μαζικές κατοικίες αυξήθηκαν κατά 20% σε μόλις ένα χρόνο), αλλά εξακολουθεί να είναι σημαντική. Εξωτερικοί παράγοντες, όπως η έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία τον Φεβρουάριο του 2022 και η απότομη αύξηση του παγκόσμιου πληθωρισμού, δεν οδήγησαν αμέσως στην ψυχραιμία του τομέα των πολυτελών ακινήτων</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αντίθετα, πολλοί άνθρωποι με κεφάλαιο είδαν τα ακίνητα ως σωτηρία από την υποτίμηση του χρήματος. Τα προηγουμένως χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, σε συνδυασμό με τις καλπάζουσες τιμές των δομικών υλικών, ώθησαν τους αγοραστές να συνάπτουν γρήγορα συμφωνίες από φόβο μήπως οι τιμές ξεπεράσουν τις δυνατότητές τους.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf2&quot;>Ψύξη κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Μετά τα μέσα του 2022, η αγορά άρχισε να δείχνει σημάδια επιβράδυνσης. Σταδιακά άρχισε να επικρατεί αβεβαιότητα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αγοραστές και πωλητές περίμεναν την εξέλιξη της οικονομικής κατάστασης. Ορισμένοι επενδυτές και κατασκευαστές πάγωσαν τα νέα έργα και μάλιστα σταμάτησαν τις πράσινες πωλήσεις</span> <span class=&quot;cf1&quot;>το</span> <span class=&quot;cf0&quot;>καλοκαίρι του 2022, προσπαθώντας να ξεφύγουν από την κορύφωση των ακριβών δομικών υλικών. Αυτό οδήγησε σε μια παράδοξη κατάσταση: η προσφορά συρρικνώθηκε απότομα ακριβώς τη στιγμή που ορισμένοι αγοραστές αποσύρθηκαν επίσης εν αναμονή. Η περιορισμένη προσφορά σε κάποιο βαθμό αντιστάθμισε τη μείωση της ζήτησης εμποδίζοντας τη συσσώρευση απούλητων ακινήτων. Αντί για μείωση των τιμών, η αγορά εισήλθε μάλλον σε μια περίοδο ισορροπίας. Μέχρι το τέλος του 2022, ο αριθμός των αγοραστών είχε μειωθεί σε σύγκριση με τις κορυφές του 2021, αλλά παρέμειναν μόνο οι πιο κινητοποιημένοι και φερέγγυοι πελάτες. Πολλοί από αυτούς αναζητούσαν κυρίως στέγαση για προσωπικές ανάγκες (όχι για επενδυτικούς σκοπούς) και είχαν υψηλές απαιτήσεις για ποιότητα σε αντάλλαγμα για τα χρήματα που επένδυσαν. Έτσι, το τέλος του 2022 μπορεί να περιγραφεί ως περίοδος ενοποίησης της αγοράς</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>ο τομέας των πολυτελών ακινήτων πέρασε το stress test του πληθωρισμού και την έναρξη των αυξήσεων των επιτοκίων χωρίς να οδηγήσει σε κατάρρευση τιμών ή πανικό. Αντιθέτως, η αγορά</span> <span class=&quot;cf1&quot;>«</span> <span class=&quot;cf0&quot;>ομαλοποιήθηκε» σε υψηλά επίπεδα.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf2&quot;>2023</span> <span class=&quot;cf3&quot;>–</span> <span class=&quot;cf2&quot;>μείωση των όγκων, αλλά όχι των τιμών</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Το 2023, η τάση μιας ελαφράς ψύξης έγινε πιο ορατή, ειδικά στον αριθμό των ολοκληρωμένων συναλλαγών. Η συνολική αγορά ακινήτων στη χώρα κατέγραψε σημαντική μείωση των συναλλαγών</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>με περίπου 23% λιγότερες συναλλαγές το 2023 σε σύγκριση με το 2022 (και -28% σε σύγκριση με το ρεκόρ του 2021). Ωστόσο, ο τομέας των πολυτελών ακινήτων υπέστη μικρότερο πλήγμα: ο αριθμός των πωλήσεων ακινήτων υψηλής ποιότητας μειώθηκε, αλλά μόνο κατά περίπου 24% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με στοιχεία της Υπηρεσίας Μητρώου και κορυφαίων φορέων. Δηλαδή, υπάρχει μείωση, αλλά είναι ασθενέστερη από τον μέσο όρο της αγοράς, γεγονός που επιβεβαιώνει την ανθεκτικότητα αυτής της κατηγορίας ακινήτων. Οι αγοραστές πολυτελών κατοικιών το 2023 είναι λιγότεροι σε αριθμό, αλλά πιο σοβαροί</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>διατεθειμένοι να κλείσουν μια συμφωνία, εφόσον το ακίνητο πληροί τις απαιτήσεις τους. Ταυτόχρονα, οι πωλητές ποιοτικών ακινήτων δεν βιάζονται να μειώσουν τις τιμές. Τα στοιχεία δείχνουν ότι σε περίπου κάθε δεύτερη συναλλαγή με πολυτελές ακίνητο στη Σόφια το 2023 δεν υπήρξε έκπτωση στην τιμή ζήτησης</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τα ακίνητα πουλήθηκαν στην πλήρη αρχική τιμή. Αυτό αποτελεί σαφές σημάδι ότι τα επίπεδα τιμών παραμένουν σταθερά. Σε ορισμένες περιπτώσεις, υπάρχουν ακόμη και συμφωνίες πάνω από την τιμή ζήτησης</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>περίπου το 14% των συμφωνιών ενός μεγάλου πρακτορείου ολοκληρώθηκαν σε τιμή υψηλότερη από την τιμή ζήτησης, με μέση αύξηση +9%. Ο λόγος</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αυτά τα ακίνητα προσφέρθηκαν πριν από ένα χρόνο+ και η νέα πραγματικότητα της αγοράς επιτρέπει υψηλότερη τιμή. Συνολικά, το 2023, οι τιμές των πολυτελών διαμερισμάτων στη Σόφια αυξήθηκαν κατά μέτρια 5-10</span> <span class=&quot;cf1&quot;>%</span> <span class=&quot;cf0&quot;>σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ενώ η αύξηση των τιμών για μαζική στέγαση ήταν μεγαλύτερη (πάνω από 20% ετησίως σε ορισμένα σημεία). Αυτό δείχνει ότι ο τομέας των πολυτελών ακινήτων έχει εισέλθει σε μια κατάσταση αργής αλλά βιώσιμης ανάπτυξης, αντί για εκρηκτικά άλματα. Οι συμφωνίες έχουν μειωθεί σε πιο φυσιολογικούς όγκους, κάτι που οι ειδικοί ορίζουν ακόμη και ως</span> <span class=&quot;cf1&quot;>«</span> <span class=&quot;cf0&quot;>υγιή» εξέλιξη μετά από υπερθέρμανση</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>η αγορά αποφεύγει μια φούσκα, προσαρμόζεται ομαλά.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf2&quot;>Η κατάσταση στις αρχές του 2024</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Το 2024, η αγορά πολυτελών ακινήτων δείχνει ήδη σημάδια σταθεροποίησης και νέας ανόδου. Σύμφωνα με προκαταρκτικά στοιχεία στις μεγάλες πόλεις, ο αριθμός των συναλλαγών αρχίζει να αυξάνεται ελαφρώς ξανά σε σύγκριση με τη μείωση του 2023. Στη Σόφια, για παράδειγμα, αναφέρθηκαν περίπου 12-13</span> <span class=&quot;cf1&quot;>%</span> <span class=&quot;cf0&quot;>περισσότερες συναλλαγές το 2024 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, το 2023. Αυτή η ανάκαμψη της δραστηριότητας οφείλεται στην προσαρμογή των συμμετεχόντων στις νέες συνθήκες</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>οι αγοραστές έχουν συνηθίσει στον υψηλότερο πληθωρισμό και τα επιτόκια, και οι πωλητές</span> στον ελαφρώς μικρότερο κύκλο αγοραστών <span class=&quot;cf1&quot;>.</span> <span class=&quot;cf0&quot;>Οι τιμές των πολυτελών ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται μέτρια. Στην πρωτεύουσα, για παράδειγμα, υπάρχει αύξηση περίπου 10% στις πραγματοποιημένες τιμές το 2024, σύμφωνα με στοιχεία πρακτορείων. Η μέση τιμή ενός πολυτελούς διαμερίσματος στη Σόφια φτάνει περίπου τα</span> <span class=&quot;cf4&quot;>2.500 ευρώ/</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τ.μ. το</span> <span class=&quot;cf1&quot;>2023-2024</span> <span class=&quot;cf0&quot;>(στα ~</span> <span class=&quot;cf4&quot;>2.200 ευρώ/</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τ.μ. ένα χρόνο νωρίτερα), και για τις πιο πολυτελείς κατοικίες υψηλής ποιότητας</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>περίπου τα</span> <span class=&quot;cf4&quot;>3.500 ευρώ/</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τ.μ. Σε εμβληματικές τοποθεσίες όπως ο Κήπος του Γιατρού και γύρω από το ναό-μνημείο</span> <span class=&quot;cf1&quot;>«</span> <span class=&quot;cf0&quot;>Αλ. Νιέφσκι», πολυτελή ακίνητα πωλούνται για</span> <span class=&quot;cf4&quot;>7.000 ευρώ/</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τ.μ.</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>απόλυτα ρεκόρ για τη χώρα. Αυτές οι ακραίες τιμές υπογραμμίζουν ότι η προσφορά πραγματικά μοναδικών ακινήτων είναι σπάνια και όταν ένα τέτοιο ακίνητο βγαίνει στην αγορά, οι αγοραστές είναι έτοιμοι να πληρώσουν μια υπέροχη τιμή.</span></p><p> <span class=&quot;cf2&quot;>Σύνοψη Τάσης:</span> <span class=&quot;cf0&quot;>Εξετάζοντας τα τελευταία 5 χρόνια συνολικά, έχει υπάρξει μείωση στη ζήτηση και τις πωλήσεις πολυτελών ακινήτων; Η απάντηση είναι «ναι, αλλά προσωρινή και σχετική». Μετά από μια ισχυρή άνοδο το 2020-2022</span> <span class=&quot;cf1&quot;>,</span> <span class=&quot;cf0&quot;>η αγορά το 2023 σημείωσε μείωση στον όγκο συναλλαγών, αλλά χωρίς κατάρρευση των τιμών ή μόνιμη απόσυρση του ενδιαφέροντος. Αντίθετα, ο τομέας έχει μετακινηθεί σε πιο φυσιολογικά επίπεδα μετά την εξαιρετική άνθηση. Η ζήτηση δεν έχει εξαφανιστεί</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αντίθετα, το υψηλό ενδιαφέρον συνεχίζεται, οι αγοραστές έχουν απλώς γίνει πιο προσεκτικοί και επιλεκτικοί. Οι πωλήσεις έχουν μειωθεί σε σύγκριση με την κορύφωση του 2021, αλλά το 2024 υπάρχει ήδη μια σταθεροποίηση και μια νέα ανάπτυξη της δραστηριότητας. Τα πολυτελή ακίνητα έχουν εδραιώσει τη φήμη τους ως βιώσιμο περιουσιακό στοιχείο, που επηρεάζεται λιγότερο από οικονομικούς κραδασμούς και ανακάμπτει γρήγορα από προσωρινές υφέσεις.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf2&quot;>Πολυτελή διαμερίσματα έναντι πολυτελών κατοικιών</span></strong></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Στον τομέα των ακινήτων υψηλής ποιότητας, υπάρχουν διαφορές στη δυναμική μεταξύ διαμερισμάτων και κατοικιών. Και οι δύο τύποι έχουν σημειώσει ισχυρή αύξηση της ζήτησης από το 2020, αλλά το κίνητρο των αγοραστών και οι συνθήκες της αγοράς για αυτούς έχουν τα δικά τους χαρακτηριστικά.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf2&quot;>Πολυτελή διαμερίσματα:</span></strong> <span class=&quot;cf0&quot;>Τα πολυτελή διαμερίσματα στις πόλεις (ειδικά στην πρωτεύουσα) παραδοσιακά αποτελούσαν τη ραχοκοκαλιά της αγοράς ακινήτων υψηλού κύρους. Μετά το αρχικό</span> σοκ <span class=&quot;cf0&quot;>της πανδημίας</span> <span class=&quot;cf0&quot;>, η ζήτηση για μοντέρνα, ευρύχωρα διαμερίσματα σε γειτονιές υψηλού κύρους αυξήθηκε σημαντικά. Το 2021-2022,</span> <span class=&quot;cf1&quot;>οι αγοραστές</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αυτού του τύπου ακινήτου καθοδηγούνταν από την επιθυμία να επενδύσουν τις αποταμιεύσεις τους σε ένα σταθερό περιουσιακό στοιχείο προστατευμένο από τον πληθωρισμό. Ως αποτέλεσμα, τα μεγάλα αστικά διαμερίσματα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>με 3 ή περισσότερα υπνοδωμάτια, σε νεόδμητα κτίρια ή πλήρως ανακαινισμένα αριστοκρατικά συνεταιριστικά - έγιναν τα πιο περιζήτητα. Οι τιμές τους εκτοξεύτηκαν κατά διψήφια ποσοστά το 2021 και το 2022. Στη Σόφια, για παράδειγμα, οι τιμές των</span> διαμερισμάτων <span class=&quot;cf1&quot;>&quot;</span> <span class=&quot;cf0&quot;>υψηλής ποιότητας&quot; για το 2023 είναι ήδη ~5-10</span> <span class=&quot;cf1&quot;>%</span> <span class=&quot;cf0&quot;>πάνω από τα επίπεδα του 2022, και σε σύγκριση με το 2019, η αύξηση είναι σχεδόν 50% σωρευτική. Παρόμοιες αυξήσεις παρατηρούνται και σε άλλες μεγάλες πόλεις. Τα πολυτελή διαμερίσματα προσελκύουν το ενδιαφέρον όχι μόνο από ντόπιους αγοραστές, αλλά και από Βούλγαρους που ζουν στο εξωτερικό και ξένους που αναζητούν ένα ακίνητο με αντιπροσωπευτική τοποθεσία και υψηλή ποιότητα ζωής. Η ενοικίαση αυτών των κατοικιών αποφέρει επίσης καλό εισόδημα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αν και η απόδοση είναι παραδοσιακά κάτω από ~5% ετησίως, το 2022 ο αριθμός των συναλλαγών ενοικίασης πολυτελών ακινήτων αυξήθηκε κατά 30%, γεγονός που άρχισε επίσης να βελτιώνει την απόδοση για τους επενδυτές. Ο συνδυασμός κύρους και απόδοσης είναι αυτό που καθιστά τα πολυτελή διαμερίσματα ελκυστικά για τους πλούσιους αγοραστές. Ένα άλλο πράγμα που είναι αξιοσημείωτο: μέχρι το 2023, ορισμένοι από τους πελάτες που αρχικά σκέφτονταν να αγοράσουν ένα σπίτι μετατοπίζονται σε ένα μεγάλο μοντέρνο διαμέρισμα. Ο λόγος είναι πρακτικός</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>ένα πολυτελές διαμέρισμα (για παράδειγμα,</span> <span class=&quot;cf0&quot;>ένα ρετιρέ</span> <span class=&quot;cf0&quot;>στον τελευταίο όροφο με ευρύχωρη βεράντα) προσφέρει παρόμοιο χώρο και άνεση, αλλά απαιτεί λιγότερη φροντίδα από ένα σπίτι και είναι συχνά πιο εύκολο να μεταπωληθεί στο μέλλον. Αυτή η τάση έχει οδηγήσει στο γεγονός ότι το 2023 στη Σόφια, ένα πολυτελές επιπλωμένο διαμέρισμα 3 υπνοδωματίων είναι πιο εύκολο να πωληθεί από ένα σπίτι σε παρόμοια τιμή.</span></p><p> <strong><span class=&quot;cf2&quot;>Πολυτελείς κατοικίες:</span></strong> <span class=&quot;cf0&quot;>Η κατηγορία των πολυτελών κατοικιών γνώρισε ιδιαίτερη άνθηση κατά τη διάρκεια της πανδημίας.</span> <span class=&quot;cf0&quot;>Το lockdown</span> <span class=&quot;cf0&quot;>και η εργασία από το σπίτι οδήγησαν σε</span> μια <span class=&quot;cf1&quot;>«</span> <span class=&quot;cf0&quot;>απόδραση» στην περιφέρεια</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>πολλές πλούσιες οικογένειες ήθελαν να έχουν ένα σπίτι με αυλή, μακριά από τη φασαρία της πόλης. Το 2020-2021</span> <span class=&quot;cf1&quot;>,</span> <span class=&quot;cf0&quot;>η ζήτηση για κατοικίες κοντά σε μεγάλες πόλεις κυριολεκτικά εκτινάχθηκε. Στη Σόφια, αυτό εκφράστηκε με το τεράστιο ενδιαφέρον για τις περιοχές με βίλες γύρω από τη Βίτοσα</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>Μπογιάνα, Ντραγκαλέβτσι, Σιμεόνοβο, καθώς και σε πιο απομακρυσμένες αλλά καλά συνδεδεμένες περιοχές όπως το Παντσάρεβο, η Μπίστριτσα, το Λόζεν. Ωστόσο, η προσφορά ωραίων κατοικιών ήταν παραδοσιακά περιορισμένη</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>πρώτον, επειδή η κατασκευή συγκροτημάτων κατοικιών με πύλη απαιτεί πολλή γη και πόρους, και δεύτερον, επειδή οι ιδιοκτήτες ποιοτικών παλιών κατοικιών σπάνια πουλάνε. Αυτή η διαφορά μεταξύ ζήτησης και προσφοράς οδήγησε σε σημαντική αύξηση των τιμών των κατοικιών. Το 2021-2022,</span> <span class=&quot;cf1&quot;>πολλά</span> <span class=&quot;cf0&quot;>σπίτια στους πρόποδες της Βίτοσα αυξήθηκαν σε τιμή κατά 20-30</span> <span class=&quot;cf1&quot;>%</span> <span class=&quot;cf0&quot;>και περισσότερο. Ακίνητα που βρίσκονταν στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα σε εξωπραγματικά υψηλές τιμές βρήκαν ξαφνικά έναν αγοραστή</span> <span class=&quot;cf1&quot;>–</span> <span class=&quot;cf0&quot;>απλώς και μόνο επειδή δεν υπήρχε εναλλακτική λύση και οι πελάτες ήταν αποφασισμένοι να αγοράσουν</span> ένα <span class=&quot;cf1&quot;>«</span> <span class=&quot;cf0&quot;>ασφαλές καταφύγιο» για τις οικογένειές τους. Το 2022, η ένταση κορυφώθηκε</span> <span class=&quot;cf1&quot;>–</span> <span class=&quot;cf0&quot;>μόνο το 10% της ζήτησης για πολυτελείς κατοικίες προς ενοικίαση στη Σόφια μπορούσε να καλυφθεί από την διαθέσιμη προσφορά. Αυτό σήμαινε ένα σοβαρό έλλειμμα, το οποίο με τη σειρά του ώθησε πολλούς να αγοράσουν ένα σπίτι αντί να αναζητήσουν ενοικίαση, με στόχο μια μακροπρόθεσμη επένδυση.</span></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Το 2023, με κάποια ηρεμία στην αγορά, το ενδιαφέρον για κατοικίες παρέμεινε υψηλό, αν και όχι τόσο μαζικό. Οι κύριες περιοχές στους πρόποδες της Βίτοσα (Μπογιάνα, Ντραγκαλέβτσι, Σιμεόνοβο) δεν είχαν πρακτικά καμία άδεια κατοικία προς πώληση που να πληρούσε τα σύγχρονα πρότυπα. Αυτό ανάγκασε τους αγοραστές να διευρύνουν την περίμετρο της αναζήτησής τους: Παντσάρεβο, Καμπάνιτε, Μαλινόβα Ντολίνα, Λόζεν, ακόμη και η περιοχή Μποζούριστε καθιερώνονται πλέον ως κορυφαίες τοποθεσίες για κατοικίες</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>μέρη που δεν ήταν τόσο στο προσκήνιο πριν. Σε εθνικό επίπεδο, παρόμοια τάση παρατηρείται και γύρω από άλλες μεγάλες πόλεις</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>για παράδειγμα, τα περίχωρα της Φιλιππούπολης και της Βάρνας προσελκύουν το ενδιαφέρον με πρόσφατα κατασκευασμένες πολυτελείς μονοκατοικίες και βίλες (σε ορισμένες περιπτώσεις προορίζονται και για εξοχικές κατοικίες/εξοχικές κατοικίες).</span></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Ο όγκος των πωλήσεων κατοικιών είναι φυσικά πολύ μικρότερος από αυτόν των διαμερισμάτων</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>απλώς επειδή οι πολυτελείς κατοικίες είναι σπανιότερες και ακριβότερες. Για παράδειγμα, σύμφωνα με στοιχεία μιας κορυφαίας εταιρείας στη Σόφια το 2024, περίπου 50 κατοικίες πουλήθηκαν έναντι σχεδόν 250 διαμερισμάτων στην κατηγορία πολυτελείας. Δηλαδή, η αναλογία είναι ~5 προς 1 υπέρ των διαμερισμάτων. Αλλά η σημασία των συμφωνιών για κατοικίες υπερβαίνει κατά πολύ τον αριθμό τους</span> <span class=&quot;cf1&quot;>-</span> <span class=&quot;cf0&quot;>αυτές οι συμφωνίες συχνά αξίζουν πάνω από</span> <span class=&quot;cf4&quot;>1 εκατομμύριο ευρώ</span> <span class=&quot;cf0&quot;>και σημειώνουν νέα ρεκόρ τιμών. Το 2024, για παράδειγμα, το πιο ακριβό σπίτι που πουλήθηκε στη Σόφια ήταν ένα εμβληματικό ιστορικό ακίνητο δίπλα στον Κήπο του Γιατρού, το οποίο άλλαξε ιδιοκτησία για</span> <span class=&quot;cf4&quot;>8 εκατομμύρια ευρώ</span> <span class=&quot;cf0&quot;>. Ένα άλλο ρεκόρ ήταν ένα σπίτι στη Μπογιάνα (μοντέρνο, επιπλωμένο με όλα τα έξτρα), που πουλήθηκε για</span> <span class=&quot;cf4&quot;>2,7 εκατομμύρια ευρώ</span> <span class=&quot;cf0&quot;>. Αυτά τα ποσά δείχνουν ότι υπάρχει μια αγορά άνω των</span> 1-2 <span class=&quot;cf5&quot;>εκατομμυρίων</span> <span class=&quot;cf4&quot;>ευρώ</span> <span class=&quot;cf0&quot;>στη χώρα μας, αν και περιορισμένη. Συνολικά, οι τιμές των πολυτελών κατοικιών την</span> <span class=&quot;cf1&quot;>περίοδο 2023-2024</span> <span class=&quot;cf0&quot;>... αντέχουν και μάλιστα αυξάνονται ελαφρώς</span> <span class=&quot;cf1&quot;>–</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τα πιο ενεργά εμπορεύσιμα ακίνητα κυμαίνονται από</span> <span class=&quot;cf4&quot;>800</span> <span class=&quot;cf0&quot;>χιλιάδες</span> ευρώ <span class=&quot;cf1&quot;>έως</span> <span class=&quot;cf4&quot;>1,5</span> <span class=&quot;cf0&quot;>εκατομμύριο ευρώ, όπου αναμένεται ετήσια αύξηση τιμών περίπου 10% για το 2024. Πρόκειται κυρίως για ποιοτικές κατοικίες στις προαναφερθείσες περιοχές γύρω από την πρωτεύουσα, καθώς και για ορισμένες εξοχικές κατοικίες σε κορυφαίες τοποθεσίες (για παράδειγμα, παραθαλάσσιες βίλες γύρω από τη Βάρνα).</span></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;>Το παρακάτω Διάγραμμα 1 απεικονίζει τη δυναμική των πωλήσεων και των δύο τύπων ακινήτων</span> <span class=&quot;cf1&quot;>–</span> <span class=&quot;cf0&quot;>διαμερισμάτων και κατοικιών</span> <span class=&quot;cf1&quot;>–</span> <span class=&quot;cf0&quot;>τα τελευταία χρόνια. Δείχνει μια απότομη αύξηση της δραστηριότητας το 2021-2022</span> <span class=&quot;cf1&quot;>και</span> <span class=&quot;cf0&quot;>μια επακόλουθη προσωρινή μείωση το 2023, πιο έντονη για τις κατοικίες. Μέχρι το 2024, η τάση είναι και πάλι ανοδική και για τα δύο τμήματα, αν και με βραδύτερο ρυθμό.</span></p><p> <span class=&quot;cf0&quot;><img src=&quot;/pic/tinymceup/files/Untitled.png&quot; alt="&quot;&quot;" /></span></p><p><!--EndFragment --></p>