Чи спостерігається зниження попиту та продажів елітної нерухомості в Болгарії? – Аналіз за останні 5 років (2020–2025)

Ринок елітної нерухомості: тенденції (2020–2024 )

Протягом періоду 2020-2024 років ринок елітної нерухомості в Болгарії пережив виняткову динаміку та кілька чітких фаз. На початку пандемії COVID-19 у 2020 році спостерігалося тимчасове уповільнення – фізичні огляди припинилися на короткий час, а прогнози свідчили про загальний спад в економіці та на ринку нерухомості. Однак реальність спростувала ці очікування. До кінця 2020 року інтерес до нерухомості, зокрема люксової, почав відновлюватися. Покупці з високими фінансовими можливостями залишалися активними – сегмент розкоші традиційно менш схильний до криз, оскільки заможні клієнти розглядають його як надійну інвестицію та спосіб збереження вартості капіталу. Ціни на елітне житло не тільки не впали, а й зберегли свій рівень, а в деяких випадках навіть зафіксували незначне зростання у 2020 році.

Бум у 2021 році

У 2021 році ринок житла , а особливо елітної нерухомості , різко активізувався. Накопичений попит, спричинений пандемією, рекордно низькі процентні ставки за кредитами та зростання заощаджень домогосподарств створили умови для « ринку продавця». Кількість угод у елітному сегменті значно зросла порівняно з 2020 роком – консультанти повідомляють про понад 70% більше продажів елітної нерухомості у 2021 році порівняно з 2020 роком. Багато з цих угод стосуються просторих елітних квартир та будинків у престижних районах. Ціни також почали помітно зростати – для елітних квартир зростання сягало близько 15% на річній основі у 2021 році. Багато покупців переглянули свої пріоритети під впливом пандемії: зріс інтерес до будинків з двором на околиці та до багатокімнатних квартир, що пропонують більше місця для домашнього офісу та комфорту. Таким чином, 2021 рік став рекордним для сегмента – активність та рівень цін перевершили навіть докризові піки 2008 року.

Пікові рівні на початку 2022 року.

Тенденції зростання продовжилися і у 2022 році, принаймні у першій половині року. Активність ринку досягла історично високих рівнів – у другому кварталі 2022 року кількість угод у сегменті класу люкс навіть перевищила пікові обсяги 2008 року. Ціни на престижну нерухомість продовжували зростати, хоча й дещо повільніше, ніж на масовому ринку. Станом на листопад 2022 року сукупне зростання вартості елітного житла становило близько 23% на річній основі. Це зростання дещо відстає від середнього ринку (де ціни на більш масове житло підскочили понад 20% лише за один рік), але все ще є значним. Зовнішні фактори, такі як початок війни в Україні в лютому 2022 року та різке зростання світової інфляції, не одразу охолодили сегмент класу люкс – навпаки, багато людей з капіталом побачили в нерухомості порятунок від знецінення грошей. Раніше низькі процентні ставки за іпотекою в поєднанні з галопуючими цінами на будівельні матеріали спонукали покупців швидко укладати угоди, побоюючись, що ціни випередять їхні можливості.

Похолодання у другій половині 2022 року

Після середини 2022 року ринок почав демонструвати ознаки уповільнення. Поступово почала наростати невизначеність – покупці та продавці чекали розвитку економічної ситуації. Деякі інвестори та забудовники заморозили нові проекти та навіть зупинили «зелені» продажі влітку 2022 року, намагаючись уникнути піку дорогих будівельних матеріалів. Це призвело до парадоксальної ситуації: пропозиція різко скоротилася саме тоді, коли деякі покупці також відсторонилися в очікуванні. Обмежена пропозиція певною мірою компенсувала падіння попиту, запобігаючи накопиченню непроданих об'єктів нерухомості. Замість зниження цін ринок радше вступив у період рівноваги. До кінця 2022 року кількість покупців фактично зменшилася порівняно з піками 2021 року, але залишилися лише більш мотивовані та платоспроможні клієнти. Багато з них шукали житло переважно для особистих потреб (а не для інвестицій) та мали високі вимоги до якості в обмін на вкладені кошти. Таким чином, кінець 2022 року можна охарактеризувати як період консолідації ринку – сегмент класу люкс пройшов стрес-тест на інфляцію та початок підвищення процентних ставок, не призвівши до обвалу цін чи паніки. Навпаки, ринок « нормалізувався» до високих рівнів.

2023 – падіння обсягів, але не цін

У 2023 році тенденція до незначного охолодження стала більш помітною, особливо в кількості завершених угод. Загалом на ринку нерухомості в країні спостерігалося значне зниження кількості угод – приблизно на 23% менше угод у 2023 році порівняно з 2022 роком (і -28% порівняно з рекордним 2021 роком). Однак сегмент класу люкс постраждав менше: кількість продажів елітної нерухомості зменшилася, але лише приблизно на 24% на річній основі, згідно з даними Агентства з реєстру та провідних агентств. Тобто, спад є, але він слабший за середній показник по ринку, що підтверджує стійкість цього класу нерухомості. Покупців елітного житла у 2023 році менше, але вони серйозніші – схильні укладати угоду, якщо нерухомість відповідає їхнім вимогам. Водночас продавці якісної нерухомості не поспішають знижувати ціни. Дані показують, що приблизно в кожній другій угоді з елітною нерухомістю в Софії у 2023 році не було знижки від запитуваної ціни – нерухомість продавалася за повною початковою ціною. Це чіткий сигнал того, що рівень цін залишається стабільним. У деяких випадках навіть трапляються угоди вище запитуваної ціни – близько 14% угод одного великого агентства були укладені за ціною, вищою за запитувану, із середнім зростанням на +9%. Причина – ці об'єкти нерухомості пропонувались рік тому+, і нові ринкові реалії дозволяють вищу ціну. Загалом, у 2023 році ціни на елітні квартири в Софії зросли на помірні 5-10 % порівняно з попереднім роком, тоді як зростання цін на масове житло було більшим (місцями понад 20% на рік). Це свідчить про те, що сектор розкоші перейшов у режим повільного, але сталого зростання, а не вибухових стрибків. Угоди зменшилися до більш нормальних обсягів, що експерти навіть визначають як « здоровий» розвиток після перегріву – ринок уникає бульбашки, плавно адаптуючись.

Ситуація на початку 2024 року

У 2024 році ринок елітної нерухомості вже демонструє ознаки стабілізації та нового підйому. За попередніми даними, у великих містах кількість угод знову починає дещо зростати порівняно зі спадом у 2023 році. У Софії, наприклад, у 2024 році зареєстровано приблизно на 12-13 % більше угод порівняно з попереднім, 2023 роком. Це відновлення активності зумовлене адаптацією учасників до нових умов – покупці звикли до вищої інфляції та процентних ставок, а продавці – до дещо меншого кола покупців. Ціни на елітну нерухомість продовжують помірно зростати. У столиці, наприклад, спостерігається зростання реалізованих цін у 2024 році приблизно на 10%, згідно з даними агентства. Середня ціна елітної квартири в Софії сягає приблизно €2500/ кв.м у 2023-2024 роках (при ~ €2200/ кв.м роком раніше), а на найпрестижніші будинки високого класу – близько €3500/ кв.м. У знакових місцях, таких як Докторський сад та навколо храму-пам'ятника « Алеся Невська», елітна нерухомість продається за 7000 євро/ кв.м – абсолютні рекорди для країни. Ці екстремальні значення підкреслюють, що пропозиція справді унікальної нерухомості обмежена, і коли така нерухомість з'являється на ринку, покупці готові заплатити казкову ціну.

Короткий огляд тенденцій: Якщо розглядати останні 5 років в цілому, чи спостерігалося зниження попиту та продажів елітної нерухомості? Відповідь – «так, але тимчасове та відносне». Після сильного підйому у 2020-2022 роках , ринок у 2023 році спостерігав зниження обсягів транзакцій, але без обвалу цін чи постійного зниження інтересу. Швидше, сектор перейшов до більш нормального рівня після виняткового буму. Попит не зник – навпаки, високий інтерес зберігається, покупці просто стали більш обережними та вибірковими. Продажі знизилися порівняно з піком 2021 року, але у 2024 році вже спостерігається стабілізація та нове зростання активності. Елітна нерухомість зміцнила свою репутацію сталого активу, який менше страждає від економічних потрясінь та швидко відновлюється після тимчасових спадів.

Елітні апартаменти проти елітних будинків

У сегменті елітної нерухомості спостерігаються відмінності в динаміці між квартирами та будинками. Обидва типи демонструють сильне зростання попиту з 2020 року, але мотивація покупців та ринкові умови для них мають свої особливості.

Елітні апартаменти: Міські елітні апартаменти (особливо у столиці) традиційно формували основу престижного ринку нерухомості. Після початкового пандемічного шоку попит на сучасні, просторі апартаменти у престижних районах значно зріс. У 2021-2022 роках покупці цього типу нерухомості були керовані бажанням інвестувати свої заощадження у стабільний актив, захищений від інфляції. В результаті, великі міські апартаменти – з 3 і більше спальнями, у новобудовах або повністю відремонтованих аристократичних кооперативах – стали найбільш затребуваними. Їхні ціни злетіли на двозначні відсотки у 2021 та 2022 роках. Наприклад, у Софії ціни на « висококласні» апартаменти за 2023 рік вже на ~5-10 % перевищують рівень 2022 року, а порівняно з 2019 роком зростання становить майже 50% сукупно. Подібне зростання спостерігається і в інших великих містах. Елітні апартаменти викликають інтерес не лише у місцевих покупців, але й у болгар, які проживають за кордоном, та іноземців, які шукають нерухомість з репрезентативним розташуванням та високою якістю життя. Здача цих будинків в оренду також приносить непоганий дохід – хоча дохідність традиційно нижче ~5% на рік, у 2022 році кількість угод з оренди елітних житла зросла на 30%, що також почало покращувати прибутковість для інвесторів. Саме поєднання престижу та дохідності робить елітні квартири привабливими для заможних покупців. Помітно ще одне: до 2023 року деякі клієнти, які спочатку розглядали можливість купівлі будинку, переходять на великі сучасні апартаменти. Причина практична – елітна квартира (наприклад, пентхаус на верхньому поверсі з просторою терасою) пропонує аналогічний простір і комфорт, але вимагає менше догляду, ніж будинок, і часто легше перепродає в майбутньому. Ця тенденція призвела до того, що у 2023 році в Софії розкішну мебльовану 3-кімнатну квартиру легше продати, ніж будинок за аналогічною ціною.

Елітні будинки: Сегмент елітних будинків пережив особливий бум під час пандемії. Карантин та робота з дому призвели до « втечі» на периферію – багато заможних сімей хотіли мати будинок з двором, подалі від міської метушні. У 2020-2021 роках попит на будинки поблизу великих міст буквально вибухнув. У Софії це виражалося у величезному інтересі до вілл-зон навколо Вітоші – Бояна, Драгалевці, Симеоново, а також у більш віддалених, але добре сполучених районах, таких як Панчарево, Бистриця, Лозен. Однак пропозиція гарних будинків традиційно була обмеженою – по-перше, тому що будівництво закритих житлових комплексів вимагає багато землі та ресурсів, а по-друге, тому що власники якісних старих будинків рідко продають. Така невідповідність між попитом і пропозицією призвела до значного зростання цін на житло. У 2021-2022 роках багато будинків біля підніжжя Вітоші зросли в ціні на 20-30 % і більше. Нерухомість, яка довгий час була на ринку за нереально високими цінами, раптово знайшла покупця – просто тому, що альтернативи не було, а клієнти були сповнені рішучості придбати « тихе притулок» для своїх сімей. У 2022 році напруженість досягла піку – лише 10% попиту на елітні будинки в оренду в Софії могли бути задоволені наявною пропозицією. Це означало серйозний дефіцит, що, у свою чергу, спонукало багатьох купувати житло замість того, щоб шукати оренду, з метою довгострокових інвестицій.

У 2023 році, з деяким заспокоєнням ринку, інтерес до будинків залишався високим, хоча й не таким масовим. В основних районах біля підніжжя Вітоші (Бояна, Драгалевці, Симеоново) практично не було вільних будинків на продаж, які відповідали б сучасним стандартам. Це змусило покупців розширити периметр пошуку: Панчарево, Камбаніте, Малинова Долина, Лозен, навіть район Божурище зараз утверджуються як найкращі місця для продажу будинків – місця, які раніше не були в центрі уваги. На національному рівні подібна тенденція спостерігається навколо інших великих міст – наприклад, околиці Пловдіва та Варни привертають увагу нещодавно збудованими елітними односімейними будинками та віллами (в деяких випадках також призначеними для другого житла/відпочинку).

Обсяг продажів будинків, природно, набагато менший, ніж квартир – просто тому, що елітні будинки трапляються рідше та дорожче. Наприклад, за даними провідної компанії в Софії, у 2024 році було продано близько 50 будинків проти майже 250 квартир у сегменті класу люкс. Тобто, співвідношення становить ~5 до 1 на користь квартир. Але важливість угод з будинками набагато перевищує їх кількість – ці угоди часто коштують понад 1 мільйон євро та встановлюють нові цінові рекорди. Наприклад, у 2024 році найдорожчим проданим будинком у Софії була культова історична нерухомість поруч із Докторським садом, яка змінила власника за 8 мільйонів євро. Ще одним рекордом став будинок у Бояні (сучасний, мебльований з усіма додатковими зручностями), проданий за 2,7 мільйона євро. Ці суми показують, що ринок понад 1–2 мільйони євро існує в нашій країні, хоча й вузький. Загалом, ціни на елітні будинки у 2023–2024 роках ... тримаються і навіть трохи зростають – найактивніше торгуються об’єкти нерухомості в діапазоні €800 тис. – €1,5 млн, де очікується близько 10% річного зростання цін на 2024 рік. Це переважно якісні будинки у вищезгаданих районах навколо столиці, а також деякі будинки для відпочинку в топових місцях (наприклад, приморські вілли навколо Варни).

Наведена нижче діаграма 1 ілюструє динаміку продажів обох типів нерухомості – квартир та будинків – за останні роки. Вона показує різке зростання активності у 2021-2022 роках та подальше тимчасове зниження у 2023 році, більш виражене для будинків. До 2024 року тенденція знову зростає для обох сегментів, хоча й повільнішими темпами.