Колко още могат да поскъпват жилищата, преди купувачите да кажат "не“?

През последните години купувачите на жилища в България сякаш свикнаха с една идея – че цените могат да продължат да растат почти независимо от всичко останало. Поскъпват строителството, земята и трудът, увеличават се доходите, кредитът остава достъпен, а имотът продължава да се възприема като едно от най-сигурните места за съхранение на спестявания. Но всеки пазар има граница. Въпросът вече не е само дали жилищата ще поскъпнат още, а кога достатъчно голяма част от купувачите ще погледнат цената и просто ще кажат: „Не.“

Засега тази граница очевидно не е достигната. Данните на НСИ показват, че през второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в България са с 15,5% по-високи спрямо същия период на предходната година. Само за едно тримесечие увеличението е 4,5%. В Пловдив ръстът спрямо предходното тримесечие достига 5,8%, в Стара Загора е 2,9%, във Варна – 2,8%, а в София – 2,4%.

Това са темпове, които трудно могат да бъдат наречени нормално плавно поскъпване. И все пак купувачи има.

Една от причините е кредитът. Според БНБ жилищните кредити към края на август 2026 г. достигат 19,328 млрд. евро и са с 25,2% повече спрямо година по-рано. В същото време средният лихвен процент по новите жилищни кредити през август е около 2,42%, а годишният процент на разходите – 2,81%.

Точно тук се крие една от особеностите на сегашния пазар. Високата цена на жилището не се усеща от всеки купувач като еднократна сума. Тя често се превръща в месечна вноска. Апартамент от 200 000 или 250 000 евро звучи стряскащо, но ако домакинството разполага със самоучастие, стабилни доходи и банката предлага дълъг срок на кредита, решението започва да изглежда по-достижимо.

Това обаче не означава, че цените могат да растат безкрайно.

Истинската граница вероятно няма да се появи в момента, в който купувачите физически престанат да могат да купуват. Тя ще се появи по-рано – когато започнат да смятат, че получават прекалено малко срещу парите си.

Когато жилище в периферен квартал достигне цена, която само преди няколко години е била характерна за значително по-добра локация, купувачът започва да сравнява. Когато тристаен апартамент се предлага на цена, която изисква 25 или 30 години ипотека, но сградата няма добра инфраструктура, транспортът е слаб, няма паркомясто, а около нея тепърва предстои да се изграждат улици и услуги, въпросът вече не е „Мога ли да го купя?“, а „Струва ли си?“.

И точно това може да се окаже повратната точка.

Пазарите рядко се обръщат само защото една цена е станала „висока“. Те се променят, когато достатъчно хора започнат да отлагат покупката. Част от тях остават под наем. Други избират по-малко жилище, по-отдалечен район или друг град. Някои просто решават да чакат.

Първият сигнал за такава промяна вероятно няма да бъде срив на цените. По-скоро ще бъде увеличаване на времето, за което един имот стои на пазара. След това може да се увеличи разликата между обявената цена и реалната цена на сделката. И постепенно ще започне да се вижда нещо, което при бързо растящ пазар лесно се забравя – не всички имоти поскъпват еднакво и не всеки имот заслужава цената, която собственикът му е поставил.

Точно затова през следващите години все по-важни вероятно ще стават характеристиките, които досега често оставаха на втори план: транспорт, инфраструктура, паркиране, качество на строителството, изложение, шум, енергийна ефективност, поддръжка на сградата и реалното качество на квартала.

Добър имот на добра локация може да остане скъп дори при по-слаб пазар. Компромисният имот обаче може да открие, че купувачът вече не е готов да плаща каквато и да е цена само защото „имотите винаги поскъпват“.

Вероятно няма да има една конкретна цена на квадратен метър, при която България изведнъж ще каже „стоп“. За едно семейство границата е 150 000 евро, за друго – 300 000. За София тя е различна от тази във Видин, Бургас или Пловдив.

Но има една граница, която важи навсякъде: моментът, в който усещането за стойност изчезне.

Тогава купувачът вече не пита колко още ще поскъпне жилището. Пита защо трябва да плати толкова.

И именно този въпрос може да се окаже първият истински тест за имотния пазар след години на почти непрекъснат растеж.