Jeonse: leasingul „invers” coreean - cum funcționează și de ce este atât de diferit de modelul bulgar

Când vorbim despre chirii în Bulgaria, aproape toți ne imaginăm schema familiară: chirie lunară plus un depozit (de obicei una sau două chirii), care servește drept garanție pentru daune și facturi neplătite. Cu toate acestea, în Coreea de Sud există un model care la prima vedere sună ciudat logicii europene: chirie fără chirie lunară. Acest model se numește Jeonse (전세) și este unul dintre motivele pentru care piața imobiliară coreeană este analizată separat de alte piețe asiatice.

Ce este Jeonse?

Jeonse este un contract de închiriere în care chiriașul plătește un avans foarte mare în avans (la început) în schimbul unei chirii lunare neachitate (sau a uneia simbolice). Contractele sunt cel mai adesea pe doi ani, un standard răspândit în Coreea. La sfârșitul perioadei, proprietarul trebuie să returneze chiriașului avansul (în general integral) dacă nu există încălcări ale contractului.

În practică, depozitul la Jeonse nu este o „garanție” precum depozitul nostru, ci principala parte economică a tranzacției. Cu alte cuvinte: dacă în Bulgaria fluxul cheie este chiria lunară, la Jeonse fluxul cheie este suma mare de la început și returnarea acesteia la final.

De ce este de acord proprietarul?

Pe piața bulgară, logica este simplă: proprietarul închiriază locuința pentru a primi un venit lunar stabil. Cu Jeonse, venitul proprietarului este mai „ascuns”: acesta folosește avansul ca finanțare. Cel mai adesea:

• investiți suma (în instrumente mai sigure sau mai riscante),
• acoperă alte datorii sau o ipotecă,
• cumpără/finanțează o altă locuință,
• „transformă” capitalul în tranzacții ulterioare.

Așadar, în loc să câștige din chiria lunară, proprietarul câștigă din randamentul depozitului pe durata contractului. Modelul funcționează cel mai bine într-un mediu cu rate ale dobânzii mai mari sau oportunități bune de investiții, deoarece atunci depozitul poate aduce un randament semnificativ.

Ce câștigă chiriașul?

Pentru chiriaș, Jeonse este adesea atractiv deoarece:
• nu plătește chirie lunară și astfel își „ușurează” bugetul,
• există sentimentul că suma nu este o cheltuială, ci bani blocați temporar,
• pe o piață stabilă, poate fi mai profitabilă decât chiria clasică.

Însă acest „beneficiu” are o condiție: trebuie să ai un capital mare la început. De aceea, în Coreea există o practică dezvoltată a împrumuturilor și produselor financiare care ajută la finanțarea depozitelor Jeonse.

Riscurile: de ce Jeonse devine uneori o problemă

Cel mai mare risc cu Jeonse este evident: ce se întâmplă dacă proprietarul nu poate returna depozitul?
Acest lucru se poate întâmpla când:
• o scădere a prețurilor proprietăților (dacă avansul este aproape de valoarea de piață și proprietatea nu mai „acoperă” suma),
• gradul mare de îndatorare al proprietarului,
• investiții proaste sau lipsă de lichiditate,
• fraudă (inclusiv cazurile în care un proprietar ia garanții de la mai mulți chiriași).

Prin urmare, în Coreea se acordă o atenție deosebită măsurilor precum înregistrarea contractelor, verificările privind sarcinile, precum și diverselor forme de protecție/asigurare a depozitelor (detaliile depind de regulile și instituțiile specifice).

Ce se apropie cel mai mult de modelul bulgar?

Cea mai simplă analogie pentru un public bulgar este: Jeonse este ca depozitul + chiria, dar „inversat”.
• Cu noi: avans mic + chirie lunară regulată.
• La Jeonse: „garanție” uriașă + chirie lunară aproape zero.

Dacă am compara asta cu ceva mai familiar din punct de vedere financiar: Jeonse este ca un chiriaș care îi acordă proprietarului un împrumut fără dobândă (sau cu dobândă mică), garantat cu dreptul de a locui în apartament timp de doi ani, după care „împrumutul” este returnat. Aceasta nu este o comparație perfectă din punct de vedere juridic, dar este foarte bună ca intuiție.

Chiar dacă nu ne așteptăm ca Jeonse să apară în Bulgaria în forma sa pură, modelul este un exemplu excelent al modului în care piața imobiliară poate fi puternic influențată de mediul financiar: ratele dobânzilor, creditarea, lichiditatea și încrederea. Jeonse arată că „piața închirierilor” nu este întotdeauna o simplă relație chiriaș-proprietar, ci uneori este un sistem financiar complex în care riscul și profitabilitatea sunt redistribuite într-un mod neobișnuit.