Чонсе: корейська «зворотна» оренда – як вона працює та чому так відрізняється від болгарської моделі

<p>Коли ми говоримо про оренду житла в Болгарії, майже всі ми уявляємо собі знайому схему: щомісячна орендна плата плюс депозит (зазвичай одна або дві орендні плати), який служить гарантією від збитків та неоплачених рахунків. Однак у Південній Кореї існує модель, яка на перший погляд звучить дивно для європейської логіки: оренда без щомісячної орендної плати. Ця модель називається Чонсе (전세) і є однією з причин, чому корейський ринок житла аналізується окремо від інших азійських ринків.<br /><br /> <strong>Що таке Джеонсе?</strong><br /><br /> Чонсе — це договір оренди, за яким орендар сплачує дуже великий депозит наперед (на початку) в обмін на відсутність щомісячної орендної плати (або символічну). Контракти найчастіше укладаються на два роки, що є поширеним стандартом у Кореї. Після закінчення терміну орендодавець повинен повернути депозит орендарю (зазвичай повністю), якщо не було порушень договору.<br /><br /> На практиці, депозит у Jeonse не є «гарантією», як наш депозит, а головною економічною частиною угоди. Іншими словами: якщо в Болгарії ключовим потоком є щомісячна орендна плата, то в Jeonse ключовим потоком є велика сума на початку та її повернення в кінці.<br /><br /> <strong>Чому орендодавець погоджується?</strong><br /><br /> На болгарському ринку логіка проста: власник здає житло в оренду, щоб отримувати стабільний щомісячний дохід. У випадку з Jeonse дохід орендодавця більш «прихований»: він використовує завдаток як фінансування. Найчастіше:<br /><br /> • інвестувати суму (у безпечніші або ризикованіші інструменти),<br /> • покриває інші борги або іпотеку,<br /> • купує/фінансує інше житло,<br /> • «розкручує» капітал у наступні операції.<br /><br /> Отже, замість того, щоб заробляти на щомісячній орендній платі, власник заробляє на прибутку від депозиту протягом терміну дії договору. Модель найкраще працює в умовах вищих процентних ставок або хороших інвестиційних можливостей, оскільки тоді депозит може принести значний дохід.<br /><br /> <strong>Що заробляє орендар?</strong><br /><br /> Для орендаря Jeonse часто є привабливим, оскільки:<br /> • не сплачує щомісячну орендну плату і таким чином «полегшує» свій бюджет,<br /> • виникає відчуття, що сума не є витратами, а тимчасово заблокованими грошима,<br /> • на стабільному ринку це може бути вигідніше, ніж класична оренда.<br /><br /> Але ця «перевага» має умову: потрібно мати великий капітал на початку. Саме тому в Кореї існує розвинена практика позик та фінансових продуктів, які допомагають фінансувати депозити Чонсе.<br /><br /> <strong>Ризики: чому Jeonse іноді стає проблемою</strong><br /><br /> Найбільший ризик з Jeonse очевидний: що станеться, якщо орендодавець не зможе повернути заставу?<br /> Це може статися, коли:<br /> • зниження цін на нерухомість (якщо завдаток близький до ринкової вартості, а нерухомість більше не «покриває» суму),<br /> • висока заборгованість власника,<br /> • погані інвестиції або брак ліквідності,<br /> • шахрайство (включаючи випадки, коли один власник бере депозити від багатьох орендарів).<br /><br /> Тому в Кореї велика увага приділяється таким заходам, як реєстрація договорів, перевірка обтяжень, а також різним формам захисту/страхування депозитів (деталі залежать від конкретних правил та установ).<br /><br /> <strong>Що найближче до болгарської моделі?</strong><br /><br /> Найпростіша аналогія для болгарської аудиторії така: Jeonse – це як депозит + орендна плата, але «навпаки».<br /> • З нами: невеликий депозит + регулярна щомісячна орендна плата.<br /> • У Jeonse: величезний «завдаток» + майже нульова щомісячна орендна плата.<br /><br /> Якби ми порівняли це з чимось більш звичним у фінансовій сфері: Jeonse — це як орендар, який дає орендодавцю безвідсоткову (або низькопроцентну) позику, забезпечену правом проживання в квартирі протягом двох років, після чого «позика» повертається. Це не ідеальне порівняння з юридичної точки зору, але воно дуже добре інтуїтивно.<br /><br /> Навіть якщо ми не очікуємо появи моделі Jeonse в Болгарії в чистому вигляді, вона є чудовим прикладом того, як на ринок житла може сильно впливати фінансове середовище: процентні ставки, кредитування, ліквідність та довіра. Jeonse показує, що «ринок оренди» — це не завжди прості відносини між орендарем та орендодавцем, а іноді являє собою складну фінансову систему, в якій ризик та прибутковість перерозподіляються незвичним чином.<br /><br /></p>