Як різні країни ставляться до іноземних інвестицій у нерухомість та як це впливає на місцевий ринок

Десь у світі зараз один іноземець купує квартиру з видом на океан, інший — будинок в альпійському селі, а третій — скромний будинок на болгарському курорті. Іноземні інвестиції в нерухомість не є чимось новим. Вони всюди, формують міські ландшафти, рухають економіку, а також спричиняють соціальні та політичні заворушення. І іноді вони викликають складні питання — чи повинні країни обмежувати доступ іноземців до своїх ринків нерухомості? Який вплив на місцевих жителів має те, що квартири в центрі міста купуються не для проживання, а для інвестицій?

Канада — цікавий приклад. У 2022 році влада там буквально сказала «стоп» іноземцям, які бажали купити житло. Серйозне зростання цін, особливо у Ванкувері та Торонто, призвело до того, що молоді канадці почувалися витісненими з власного ринку. У відповідь було запроваджено дворічну заборону, а також спеціальний податок для власників, які не проживають у придбаних ними будинках. Політика була суперечливою, але мета була чіткою — стабільність та доступність для місцевих жителів.

На іншому кінці світу, Нова Зеландія вжила аналогічних заходів ще у 2018 році. Купівля існуючих будинків іноземцями була заборонена. Це не означає, що країна закрита – іноземні інвестиції вітаються, але лише за умови, що вони призводять до будівництва нових будівель та реальної економічної вигоди. Таким чином, уряд намагався уникнути сценарію, за якого цілі райони перетворюються на «міста-привиди», повні дорогої, але нежитлової нерухомості.

Португалія, зі свого боку, протягом багатьох років була символом привабливого місця для іноземців. «Золоті візи» були хітом – в обмін на певні інвестиції, найчастіше в нерухомість, людина могла отримати право на проживання. І все здавалося чудовим, поки ціни в Лісабоні та Порту не почали стрімко зростати. Місцевим жителям ставало дедалі важче дозволити собі житло, а протести почастішали. Отже, програму було припинено — держава усвідомила, що якою б прибутковою не була ця стратегія, вона мала високу соціальну ціну.

Німеччина — ще один цікавий випадок. Там немає жодних обмежень — іноземці можуть вільно купувати нерухомість, без потреби у візах чи спеціальних умовах. Однак ринок залишається відносно стабільним. Причина — культура та правила. Німці традиційно надають перевагу житлу в орендованому житлі, закони рішуче захищають орендарів, а будівництво перебуває під постійним контролем. Немає потреби в заборонах — сама система не сприяє спекуляціям.

Англія також здавна була магнітом для багатіїв з усього світу. Лондон — вітрина світу — заповнювався розкішними квартирами, часто нежитловими. Реакцією влади було запровадження вищих податків для іноземців та на другу нерухомість. Ефект? Ціни залишаються високими, і місцевим жителям все ще важко купити житло. Питання залишається відкритим: чи достатньо податкової політики, чи потрібні більш радикальні заходи?

А тепер звернемося до Болгарії. У нашій країні правила відносно ліберальні. Громадяни ЄС можуть купувати вільно, тоді як ті, хто не входить до союзу, можуть це робити з деякими обмеженнями, які часто обходять шляхом реєстрації компанії. Податкова система однакова для всіх — іноземці та болгари платять однаково. Це робить Болгарію привабливою для інвестицій, особливо для західних європейців, які шукають дешеву нерухомість біля моря або в селах.

Вплив на ринок у нашій країні м'якший, ніж в інших країнах, але він існує. Уздовж узбережжя Чорного моря є цілі комплекси, які більшу частину року стоять порожніми. У деяких селах, особливо в Північній Болгарії, спостерігається зростання цін, зумовлене інтересом іноземців – переважно британців та росіян. Софія та Пловдів відчувають тиск, але він переважно пов'язаний з місцевим попитом, а не стільки з іноземним капіталом.

Це ставить нас перед дилемою. Чи хочемо ми заохочувати іноземні інвестиції? Звісно. Але якою ціною? Чи потрібні нам додаткові податкові механізми для обмеження спекулятивних покупок? Чи можна стимулювати будівництво житла для постійного проживання, а не лише для сезонного використання? Чи можемо ми допомогти молодим болгарам залишитися в країні, забезпечивши їх доступним житлом, замість того, щоб конкурувати з іноземним капіталом?

Правда полягає в тому, що Болгарія все ще має шанс уникнути негативних сценаріїв, які інші країни вже пережили. Але для цього потрібна проактивна політика. Прозорість. Податкові пільги для тих, хто тут реально проживає. І правила, які захищають суспільні інтереси, не відлякуючи інвесторів.

Ринок нерухомості – це не просто економіка. Це соціальна тканина, яка пов'язує людей з місцем, де вони живуть. Якщо ми втратимо цей зв'язок, все інше стане неважливим. Можливо, настав час поглянути за межі цифр і поставити собі просте запитання: чи хочемо ми міст, повних життя, чи просто будівель, повних капіталу?