Вплив ринку США на ціни на нерухомість у всьому світі з акцентом на Болгарію

Зв'язок між економікою США та цінами на нерухомість у всьому світі є міцним та багатогранним. Як найбільша економіка з провідною резервною валютою, Сполучені Штати впливають на світові фінансові умови, зокрема, через політику процентних ставок Федеральної резервної системи (ФРС) та настрої ринку, які часто виходять за межі національних кордонів. Цей вплив чітко видно в динаміці ринків нерухомості в різних країнах, включаючи Болгарію. Протягом останніх двох десятиліть світ пережив як буми на ринку нерухомості, так і різкі спади, які часто відображалися або навіть були спровоковані подіями на ринку США. Класичним прикладом була світова фінансова криза 2008 року, яка почалася з краху ринку субстандартної іпотеки в США – це призвело до масового падіння цін на нерухомість у багатьох країнах. Наприклад, у Болгарії ціни на житло впали сукупно на понад 35% у роки після 2008 року. За цим періодом послідувала тривала фаза відновлення, стимульована низькими світовими процентними ставками та значною ліквідністю. Приблизно з 2014 року майже нульові процентні ставки за банківськими депозитами спонукали багатьох болгар спрямовувати свої заощадження в нерухомість, що започаткувало новий цикл бичачого ринку. Таким чином, політика провідних центральних банків на чолі з ФРС створила середовище дешевих кредитних ресурсів, що сприяло зростанню цін на нерухомість у світі.

Процентні ставки та доступність кредитів. Один з найпряміших зв'язків між ринком США та світовими цінами на нерухомість відбувається через процентні ставки. Коли ФРС змінює свої ключові процентні ставки, ефект поширюється на міжнародні фінансові ринки та визначає курс дій багатьох інших центральних банків. Низькі процентні ставки за іпотекою роблять покупку житла більш доступною, збільшують попит і, відповідно, призводять до зростання цін. І навпаки, зростання процентних ставок робить кредити дорожчими, охолоджує настрій покупців і може знижувати ціни. Останній цикл чітко демонструє це: щоб контролювати інфляцію, з березня 2022 року Федеральна резервна система розпочала найагресивнішу кампанію з підвищення процентних ставок за десятиліття. Протягом кількох місяців ключова процентна ставка в США зросла майже з нуля до діапазону 4,5–4,75% – «найшвидшими темпами за два десятиліття». Це також призвело до різкого стрибка типових іпотечних ставок у США: середня 30-річна фіксована іпотека досягла близько 7% – найвищого рівня за понад 20 років. Такий стрибок одразу охолодив ринок нерухомості в Америці: кількість угод почала падати, а ціни на житло зупинили своє різке зростання і навіть зафіксували корекцію вниз. Міжнародний валютний фонд наголошує, що процентні ставки відіграють вирішальну роль у цінах на нерухомість: емпіричне збільшення реальних процентних ставок на 1 процентний пункт уповільнює зростання цін на житло приблизно на 2 пункти. Іншими словами, зміна світової тенденції процентних ставок у 2022 році – від безперервного зниження до різкого зростання – також змінила напрямок розвитку ринків житла. До середини 2023 року дві третини країн ОЕСР зафіксували зниження цін на житло в реальному вираженні (з урахуванням інфляції). Цей синхронний поворот підкреслює, наскільки сильно рішення ФРС та інших великих центральних банків впливають на доступність іпотечних кредитів у всьому світі.

Ефект також чітко відчувався в Європі. Європейський центральний банк (ЄЦБ) практично не мав іншого вибору, окрім як наслідувати приклад ФРС після того, як інфляція в єврозоні також різко прискорилася у 2022 році – до рівня 8-10%, небаченого з моменту запровадження євро. ЄЦБ вперше за 11 років підвищив свої процентні ставки, завершивши еру 0% процентних ставок. До кінця 2022 року базові процентні ставки в єврозоні досягли ~2,5%, найвищого рівня з 2008 року. Результати були миттєвими: попит на іпотечні кредити різко впав. У Європі кількість нових житлових кредитів різко скоротилася – приблизно на 70% у річному обчисленні до кінця 2022 року. Багато домогосподарств переглянули свої плани щодо придбання нерухомості враховуючи вищі платежі за кредитами. У Болгарії ситуація з процентними ставками мала деякі особливості, але загальна тенденція не оминула наш ринок. Протягом більшої частини останнього десятиліття процентні ставки за житловими кредитами в нашій країні перебували в історично низькому діапазоні (близько 2,5–3% річних), що серйозно стимулювало кредитування та покупки. Навіть у 2022 році – коли процентні ставки на Заході стрімко зростали – болгарські банки підтримували відносно низькі рівні. Середньозважена процентна ставка за новими іпотечними кредитами в нашій країні на кінець 2022 року становила близько 2,6–2,7%, що є найнижчим показником у всьому ЄС. Експерти пояснюють це високою конкуренцією між банками та специфікою монетарного режиму (валютної ради), що уповільнило конвергенцію наших процентних ставок із європейськими, що зростають. Лише наприкінці 2022 року Болгарський національний банк (БНБ) почав дещо підвищувати свою ключову процентну ставку – до січня 2023 року вона стала 1,42%, починаючи з нульового рівня роком раніше. Комерційні банки відреагували несміливо: за даними на початок 2023 року деякі банки скоригували іпотечні ставки лише на 0,2 процентного пункту вгору. Банки запевняли, що будь-яке підвищення буде плавним і помірним, оскільки жоден кредитор не зацікавлений у тому, щоб клієнти масово припиняли обслуговувати свої кредити.
Ця відносна стабільність процентних ставок за кредитами в Болгарії пояснює, чому ринок нерухомості в нашій країні продовжував зростати, навіть коли ціни вже знижувалися в низці розвинених країн. Однак тенденція до зростання цін на кредити починає проявлятися і тут – очікування аналітиків на початку 2023 року полягали в тому, що до кінця року процентні ставки за житловими кредитами в нашій країні зростуть загалом на 1,5–2 відсотки. Таким чином, період дуже низьких світових процентних ставок (2015–2021 роки) значно підтримав зростання цін на нерухомість у Болгарії, а посилення монетарної політики, яке розпочалося у 2022 році, поступово позбавляє частину цього стимулу. Цей процес нормалізації процентних ставок, хоча й із затримкою в нашій країні, ймовірно, призведе до більш помірного зростання цін на нерухомість у майбутньому, оскільки доступність кредитів погіршується.

Інфляція та монетарна політика ФРС. Другим ключовим зв'язком між ринками нерухомості США та світу є інфляція та реакція центральних банків на неї. З початку пандемії COVID-19 світова економіка була затоплена безпрецедентними стимулами: ФРС та інші великі банки знизили процентні ставки до нуля та влили трильйони доларів ліквідності, тоді як уряди вжили масштабних пакетів підтримки. Ця надзвичайно стимулююча монетарна та фіскальна політика, хоча й необхідна під час кризи, сприяла різкому зростанню цін у міру відновлення економіки. Національний банк зазначає, що «тривалий період надзвичайно стимулюючої монетарної політики, яку проводять провідні центральні банки», є одним із факторів, що сприяють високій світовій інфляції в останні роки. У поєднанні з перебоями в постачанні та військовим конфліктом в Україні, результатом стала двозначна інфляція одночасно в США, Європі та багатьох інших країнах у 2022 році – щось, чого не бачили десятиліттями. У США інфляція досягла найвищого рівня за 40 років (понад 9% у червні 2022 року), а в ЄС – рекордних 11,5% у жовтні 2022 року. Ця ситуація поставила ФРС у становище, де вона має терміново посилити монетарну політику (як ми вже описали). Саме тут почалася спіраль: вищі процентні ставки охолоджували попит на нерухомість, але сама інфляція також має специфічний вплив на нерухомість. З одного боку, висока інфляція підриває купівельну спроможність домогосподарств – доходи відстають, їхні реальні заощадження тануть, що ускладнює залучення коштів на придбання житла. З іншого боку, однак, нерухомість часто сприймається як безпечний актив у періоди високої інфляції. Коли люди бояться, що інфляція «з’їсть» їхні заощадження, вони схильні інвестувати їх у більш довговічні та реальні активи, такі як нерухомість. Саме такий поведінковий ефект масово проявився у 2021–2022 роках. За спостереженнями болгарських експертів, страх девальвації валюти став провідним мотивом на ринку: багато покупців поспішали купити «зараз», щоб уникнути зростання цін завтра, та знецінили гроші в банку. Поєднання дешевого кредиту та прискореної інфляції створило своєрідну гонку між покупцями в нашій країні, де попит значно перевищував пропозицію. Це, природно, злетіло ціни вгору. У 2022 році ціни на житло в Болгарії досягли історичного піку – приблизно на 20% вище попереднього піку 2008 року. У річному обчисленні зростання в номінальному вираженні становило понад 13%, що, однак, при інфляції вище 15% означає незначне зниження реальної вартості. Фактично, у вересні 2022 року інфляція в Болгарії досягла піку в 18,7% у річному обчисленні (за індексом споживчих цін) – найвищого рівня з 1998 року. Цей ціновий шок навіть перевершив зростання нерухомості, але тим не менш, інвестиції в житло залишалися привабливими як захист від ще більш непередбачуваного зростання вартості життя. Важливим фактором було те, що процентні ставки за депозитами залишалися незначно низькими (близько 0–1%), через що їхня реальна дохідність ставала глибоко негативною. У таких умовах купівля нерухомості з фіксованою процентною ставкою ~2,5% річних здавалася розумною – позичальник фактично погашав кредит грошима, що знецінюються, тоді як вартість самої нерухомості принаймні частково зростала разом з інфляцією. Це явище – негативні реальні процентні ставки – було поширеним у багатьох країнах і сприяло «інфляції» цін на активи. Однак, коли пік інфляції спав у 2023–2024 роках, ця підтримка ринку нерухомості поступово послаблювалася. У Болгарії інфляція швидко сповільнилася до однозначних показників (з червня 2023 року нижче 10%, до весни 2025 року ~3–4% на рік). Заспокоєння загального зростання має зменшити тиск на втечу до нерухомості як захисту заощаджень. Як зазначає Іван Велков з Болгарської промислової палати, коли інфляція приборкується, зростання вартості нерухомості також нормалізується – по всій Європі спостерігається, що спокійніше інфляційне середовище призводить до більш помірного зростання цін на житло. У цьому сенсі успіх ФРС та інших центральних банків у приборканні інфляції буде фактором стабілізації ринків нерухомості у світовому масштабі. Якщо підвищення процентних ставок досягне своєї мети, а інфляція знизиться на стійкий рівень, цикл постійного зростання процентних ставок завершиться – і це дозволить ринкам житла знайти новий баланс після бурхливих років.

Поведінка інвесторів та світовий ринок нерухомості. Окрім процентних ставок та інфляції, вплив американського ринку на світ також проявляється через призму поведінки інвесторів. У глобалізованій фінансовій системі великі інвестори (фонди, банки, транснаціональні компанії) перенаправляють капітал між різними країнами та секторами в пошуках кращої прибутковості за заданого рівня ризику. Коли процентні ставки в Сполучених Штатах були близькі до нуля (наприклад, у період 2009–2015 та 2020–2021 років), дохідність традиційних активів, таких як облігації, була низькою – це мотивувало багатьох інвесторів шукати альтернативи з вищою прибутковістю, включаючи нерухомість по всьому світу. Це явище «погоні за прибутковістю» призвело до значного припливу капіталу на ринки нерухомості від Лондона та Сіднея до Софії. Міжнародні інвестиційні фонди скуповували комерційну нерухомість, торгові центри, готелі та навіть житлові портфелі в країнах з більш привабливими цінами, що ще більше підвищувало оцінки. Особливо активними були роки після 2015 року, коли світовий обсяг інвестицій у нерухомість досяг рекордних значень. Частина цих коштів також надходила до Східної Європи, зокрема до Болгарії – хоча наш ринок менший, відкритість для капіталу з ЄС та інших регіонів зросла після 2012 року, коли було знято деякі обмеження для іноземців. Дані агентства показують, що в останні роки також спостерігається збільшення кількості іноземних покупців болгарської нерухомості, особливо з ЄС. Це стосується як індивідуальних інвесторів (наприклад, тих, хто шукає будинки для відпочинку на узбережжі Чорного моря або недорогу міську нерухомість), так і інституційних гравців. Таким чином, настрої світових інвесторів, які часто формуються подіями на Уолл-стріт або політикою ФРС, опосередковано впливають на болгарський ринок нерухомості.

Наприклад, у 2020–2021 роках політика «дешевих грошей» для боротьби з пандемією та висока ліквідність підвищили апетит до ризику. Інвестори масово вкладали кошти в такі активи, як акції та нерухомість, що спричинило бум. У США цей період характеризувався рекордними цінами на житло (понад 20% на рік у деяких місцях) та високою активністю покупців. Подібні «гарячі» ринки спостерігалися в Канаді, Німеччині, Австралії тощо – не в останню чергу тому, що світові інвестори мали доступ до дешевих доларових ресурсів, а місцеві покупці також отримували вигоду від низьких процентних ставок. Болгарія не стала винятком: 2021 та 2022 роки були одними з найсильніших для ринку нерухомості за обсягом угод. Згідно з даними Агентства з реєстру, кількість продажів нерухомості в нашій країні у 2022 році досягла або навіть перевищила рівні до світової кризи. Паралельно ціни на житло у 2022 році зростали двозначними темпами, перевищивши історичний максимум 2008 року приблизно на 20% до кінця року. Багато з цих покупок фінансувалися за рахунок власних коштів (заощаджень) або комбінації заощаджень та кредиту – для Болгарії характерно, що частка угод зі 100% оплатою готівкою висока порівняно з більш розвиненими країнами. Це частково пояснює, чому підвищення процентних ставок у 2022 році не призвело одразу до обвалу ринку – значна частина покупців не залежала безпосередньо від банківського фінансування та реагувала більше на страх перед інфляцією, ніж на зростання процентних ставок. Однак сигнали зміни циклу стали помітними наприкінці 2022 року та на початку 2023 року: покупці стали обережнішими, ринок охолонув і почало спостерігатися вирівнювання сил між продавцями та покупцями. Як зазначає компанія з нерухомості у своєму огляді ринку, у четвертому кварталі 2022 року та першому кварталі 2023 року багато покупців вже могли домовитися про знижки на ціни пропозиції – що було рідкістю на піку буму. Це тимчасове зниження активності збіглося з найвищим рівнем невизначеності щодо інфляції та процентних ставок. Однак після середини 2023 року глобальні настрої частково покращилися: інфляція почала знижуватися, а центральні банки уповільнили темпи підвищення процентних ставок у надії, що пік досягнуто. Інвестори, зокрема на ринку нерухомості, відреагували з певним оптимізмом. У багатьох країнах говорили про те, що процентні ставки близькі до своєї стелі, і що стабілізація або навіть зниження очікується протягом 2024-2025 років. Це очікування вдихнуло нове життя в попит на житло – наприклад, у США навесні 2023 року. Ринок частково пожвавився після корекції, а в низці європейських країн ціни на нерухомість знову почали зростати наприкінці 2023 та на початку 2024 років. Таким чином, глобальний цикл, здавалося, вступив у нову фазу обережного відновлення, що відповідає сподіванням на «м’яку посадку» економік.

У Болгарії у 2023 році спостерігався період уповільнення зростання – зростання цін на житло зменшилося приблизно до 10% на річній основі (порівняно з понад 13% роком раніше), а в деяких великих містах навіть зареєстровано незначні корекції вниз щоквартально (наприклад, у Софії -0,1% у 4 кварталі 2023 року порівняно з 3 кварталом 2023 року). Це свідчило про те, що покупці стають більш чутливими до рівня цін та умов кредитування. Водночас економіка Болгарії залишалася стабільною – безробіття було низьким, заробітна плата продовжувала зростати, хоча й нижче рівня інфляції протягом частини періоду. До 2024 року виник цікавий парадокс: ринок нерухомості в нашій країні знову набрав обертів, незважаючи на вищі процентні ставки. За даними NSI, у 2024 році кількість угод з житловою нерухомістю була рекордною – близько 95 тис. угод, що на ~40% вище середнього показника до кризи нерухомості 2008 року. Загальна вартість угод з житлом у 2024 році перевищила 12 мільярдів левів, вперше подолавши психологічний поріг у 10 мільярдів. І ціни знову прискорилися: у другій половині 2024 року річне зростання підскочило до вражаючих 18,3% – найвищого показника в усьому ЄС за цей період. Болгарія очолила рейтинг зростання цін на житло в ЄС у четвертому кварталі 2024 року, випередивши Угорщину (+13%) та Португалію (+11,6%). Цей новий ціновий пік у нашій країні можна пояснити кількома конкретними факторами, які тимчасово переважили глобальний тиск на процентні ставки. По-перше, доходи домогосподарств у Болгарії стабільно зростають протягом останніх 3-4 років – навіть швидше, ніж середнє зростання цін на житло за той самий період. Збільшення купівельної спроможності в поєднанні з накопиченими заощадженнями підживлювало попит на якісніше та просторіше житло. По-друге, як ми вже зазначали, процентні ставки за іпотечними кредитами в нашій країні залишалися одними з найнижчих у Європі. В середньому 2,3–2,5% за останні роки ці рівні були значно нижчими за інфляцію, що стимулювало кредитування. Третім фактором є збереження, хоча й послаблення, високої інфляції у 2021–2023 роках, яка підштовхувала людей до інвестицій у реальні активи. І останнє, але не менш важливе, зіграли свою роль спекулятивні очікування щодо майбутнього вступу Болгарії до єврозони. Багато покупців та інвесторів припускали, що приєднання до євро (заплановане на 2025–2026 роки) призведе до додаткового зростання цін на нерухомість – подібно до досвіду інших країн до прийняття євро. Це очікування саме по собі стало рушійною силою: учасники ринку поспішали «передбачити» можливе зростання цін, тим самим фактично сприяючи його реалізації ще до факту. Олександр Бочев, голова Національної асоціації нерухомості, зазначає, що 2025 рік, ймовірно, буде піковим роком зі зростанням цін до 18% (аналогічно першому кварталу 2025 року порівняно з роком раніше) і що після прийняття євро очікується нормалізація річного зростання цін приблизно до 10%. На підтвердження цього, досвід Хорватії, яка вступила до єврозони у 2023 році, показує, що після одноразового стрибка цін на нерухомість на ~17% у попередньому році, ринок повертається до більш помірного зростання (6–10% на рік). Тобто, певна частина спекулятивного зростання цін у нашій країні вже відбулася заздалегідь, і ринок, ймовірно, саморегулюється після того, як ейфорія навколо євро вщухне.

Усі ці спостереження свідчать про те, що хоча процентна ставка та монетарні умови, встановлені США, формують основу для руху ринків нерухомості в усьому світі, специфічні місцеві фактори можуть тимчасово посилювати або пом'якшувати цей ефект. У випадку Болгарії потужне відображення ринку США (через дорогі долари та глобальну антиінфляційну політику) врівноважується місцевою реальністю наздоганяючих доходів, обмеженої пропозиції та валютної ради. Валютна рада та фіксований обмінний курс лева до євро означають, що БНБ значною мірою дотримується політики ЄЦБ, який, у свою чергу, реагує із затримкою на ФРС. Це дозволило дещо уповільнити – і навіть «перегріти» – наш ринок у той час, коли охолодження вже відбувалося в інших місцях. Однак це питання часу, коли глобальні тенденції повною мірою відчуються в нашій країні. Якщо ФРС утримуватиме процентні ставки «вищими довше» (як вона сигналізувала у 2023 році), а ЄЦБ продовжуватиме посилювати монетарну політику, ціна на кредити в Болгарії неминуче зросте та зменшить ентузіазм покупців. З іншого боку, якщо США вдасться приборкати інфляцію та розпочати поступове зниження процентних ставок після 2024 року, це буде сприятливий сценарій – він зменшить ризик різкого спаду на ринку нерухомості та забезпечить м’яку посадку після років швидкого зростання. Наразі прогнози обережні: очікується, що ціни на житло в Болгарії сповільняться до однозначних показників протягом наступних 1-2 років без різкого падіння. Подібний прогноз – заспокоєння, але не крах – поділяють багато інших країн, де ринки нерухомості вже відобразили основну корекцію від підвищення процентних ставок і зараз стабілізуються з огляду на нижчу інфляцію та все ще стійкі економічні фундаментальні показники.